兔博士成交价_兔博士二手房成交数据

1.哪里能够查看真实的房屋成交数据？

2.刚结婚的夫妻，购房时，城市新开发的区域和老城区，哪个更为合适？

3.上海二手房“阴阳合同”不管用 房贷审批只看最低价

进入7月以来，无论从开盘数量、还是推盘套数，当下的供应量都在减少。

截止至7月24日，汇成南街里开盘摇号之后，7月目前共计开盘15个项目，推盘套数刚过3000套。

上海新房市场从4月32盘齐开，到5、6两月逐步下滑，算上7月末即将入市的葛洲坝绿城玉兰花园的243套，总体供应套数也不足3300套。

楼市供应不足似乎无可避免。

7月通常都是上海楼市的淡季

俗话说， 供需关系决定市场方向，而供应量是成交量的充分条件。 供应量锐减之后，成交情况如何呢？我们从近几个月的成交量上同样看出了端倪。

2019年7月成交4938套，全年倒数第四的成交量，而2020年的7月的前三周，成交套数也仅仅3717套，虽然还有10天的时间，但大概率是无法超过6月的6600套。

成交量的连续下滑同样也出现在了二手房市场中。

19年从7月开始跌破了2万套，而今年的走势似乎和去年同期如出一辙，唯一不同的是由于疫情关系，火爆开启的时间点由3月变成了4月，而在今年5月创出近年来历史成交套数高位之后，上月也有所下滑。

今年7月大概率也会延续去年同期一样的下滑节奏。原因也很简单，7月通常是楼市的淡季。

淡季成交量为何铁定下滑？

楼市一直受到 季节性因素 的影响。高温气候之下，购房者入市积极性低，加上开发商冲击上半年业绩后，后续推盘供应不足，适当调整，并为下半年的“金九银十”积蓄力量。

除此之外，今年二季度的5、6两月快速反弹、成交量上涨迅猛，并保持在历史高位，造成需求过度释放，后续断档，也是7月走弱的重要因素。

淡季该不该买房？

7月作为传统楼市淡季，房企以蓄客为主，新品供应量较二季度各月明显减少。而在区域供应方面，主要集中在浦东、普陀和崇明。

数据来源：兔博士APP 数据时间：7月前三周

新供应中网签最高的锦绣御澜，仅仅是7月成交套数的第八位。当然，成交目前是前三周的数据。

我们都知道，7月份开盘火爆的几个项目主要集中在7月的下旬，其中就不乏认筹火爆的汇成南街里、四季都会等；还包括森兰星河湾和尚海郦景馨澜的后续网签，所以7月行情势必还有一个 “翘尾” 。

但是当新房供应不足的时候，按现在的去化速度，房子仍旧不够卖。

所以，淡季该不该买房，放在如今来看，对于相对独立的买房个体来说，更应该注重的是自身和供应楼盘的匹配程度，而非整体的市场供应情况。

供应少了不代表没有好盘，过往新增也值得了解

在今年的市场上，尤其是3月开始，多次出现，上半月认筹下半月开盘的集中开盘的景象。

现在都把认筹率过百的项目当成网红产品，因为认筹率被看成是市场对于新盘喜好程度的表现。

于是， 人们对于淡季的固有认知应该有所改变。 我们也多次讲过，上海人的买房半径正在不断扩大。

我们拿前七月500万总价段成交套数榜的前五位来举例，公元2040、中集金地美兰城、亲水湾风华都是2020年有过新增供应的楼盘，同样也是500万总价段在5个区域的典型代表楼盘。

如果以上3者不是你所熟悉的区域，那么同样去年供应的同济晶萃和青浦华新的虹桥金茂悦可以进入你的视野。

因为目前楼市有一个真相，无竞品的品质楼盘可能由于某种原因，比如无学区，比如远离地铁，但时间拉长之后，楼盘本身的品质光环发出光芒，同样能够吸引到与自己相适应的购房者。

但是，如果这些楼盘也去化完毕之后，那就比较尴尬了。

淡季购房是铁律，是好时机

以上说了淡季下购房的一些客观原因，比如天气、比如供应。但如果你有一颗敬畏市场的心，依然可以淘到好房。

作为买房者任何时间买房，都必须具备的三大素质。

1、对于新房来说，是否了解未来半年（长期）、两周之内（短期）之内，新房市场的推盘情况，其中包括楼盘区位，均价、户型、总价段等等。

了解这点，可以做到有的放矢，比如一门心思买前滩的，就要了解到下半年格力双子星地块和尚峰名邸的相关进展；

普陀武宁中海汇德里售罄之后呢，可以关注新湖明珠城三期，之前特地整理了一篇，可以收藏。

如今买房，最关心多少预算买哪里。 如今无论哪个季节买房，都要关注区域供应量。

2、如果对于区域比较执拗，而短期区域板块并不会有最新供应，那么同样可以查询库存楼盘。像我们上文说的一样，一些楼盘可能认筹不佳，未受到市场重视，但是本身品质不差，之后依然能受到市场青睐，依旧能够售罄。

如果尽早发现了它，也能够先下手为强。

3、如果以上两种方法，都无法帮你找到中意的小区。那势必要去二手房存量市场里浪里淘沙。

相对于新房目前供应不足来说，目前入市选购二手房的秘诀需要了解几个基本指标。

a.议价空间的回落。

和去年乃至前年不同的是，目前上海各区二手房的整体议价率，即挂牌总价和成交总价之间的回旋余地。

由原先的5%起步，到目前2%-5%不等。

b.小区去化率。

换句话说，从去化情况看出小区在市场的受欢迎程度。

这意味着该小区性价比高，未来出手相对容易。相关小区名单可以关注我们后期的相关内容。

7月作为全年季节性因素里的淡季，只是楼市表现的一个方面。7月现阶段的成交萎缩，只是因为当前供应情况造成。

随着目前人们改善意愿的不断增强，目前季节性因素已经不像过去那么明显，房住不炒使得楼市现阶段处于平稳中的常态化。

传统淡季不买房的旧观念该改一改了。对于买房者来说，其实不失为一个适时入市的好时机。

哪里能够查看真实的房屋成交数据？

这是上海二手房市场充满变数的一个月。

一个月前，上海二手房挂牌开启“价格核验”机制，一夕之间，过万套房源因挂牌价格而遭到下架。突如其来的新政让房东们四神无主，接下来的市场环境如何，谁也不敢妄下定论。

彼时，中介向房东猛喂“安慰剂”，他们不厌其烦地说着“不用惊慌”，并一再强调，价格核验模式不会影响房屋交易的节奏和流程，买家亦不会因此而离场，只要买家还在，就不必慌张。

与此同时，为了不被新政打乱阵脚，中介们纷纷为房东出招。有中介通过线下推广，以手写信息的方式展示下架房源；降价上架的房源，在实际交易过程中增加“装修费”，以此拉平售价等等。

然而，即便中介和房东有着种种应对措施，但受到新政冲击的这一个月，上海二手房市场还是走出了下跌行情。上海链家的监控数据显示，7月上海二手房量价齐跌，其中，全市共成交二手房2.4万套，环比下降15%，挂牌价环比下降8%。

部分房东“躺平”拒绝降价

像上海这样需求旺盛的市场中，房东总是心态最平稳的一方。在很大一部分房东看来，就算出售的周期会被拉长，也不能轻易降价“贱卖”。

“我在链家挂牌的房子被下架了，中介给了我两个方案：一是下调挂牌价，二是暂缓挂牌。对于这件事，我的想法是，如果达不到我的心理价格，那就不挂牌了，等一等没有关系。”7月20日，张青收到房源下架通知，她在社交平台发表一篇短文，表达自己面对新政的“躺平”心态。

张青认为，价格核验政策出台之前，其所在小区的房源出售情况比较乐观，成交价格与其挂牌价之间的差距也不大，这说明降价不是唯一的选择。“买卖房子是一个愿打一个愿挨的交易，我找不到降价的理由。我认为可以多观察一段时间，看看后面政策和市场的走势如何，到时再做决定。”

中介数次劝说张青适当下调价格以重新发布房源，但张青始终认为自己的房子非“高价房源”，也是在她坚持不调价的情况下，她的房源在网络平台遭到“冷冻”。但张青并不介意， “只要我不愿意，谁也不能让我降价卖房”。

这样的发言引起争议，两派人群在张青的社交平台评论区展开辩论。一派是张青的“同路人”，他们同样经历了房源被下架，对价格核验政策有着诸多怨言；另一派多站在普通购房者的角度看待价格检验新政，认为房东们自视过高，上海二手房价格回归理性会是必然趋势。

事实上，这一个月以来，张青不断看到房源被下架的案例，她也意识到，“躺平”不是长久之计。就在不久前，一二手房价严重倒挂的浦东前滩房源曾短暂“解封”上架，但经过价格核验二次矫正后，板块内高价房源又一次被批量下架。

可见，对于二手房市场是动了真格。“'躺平'可能不是最好的办法，但'躺平'能让我冷静下来，把出错的概率降到最低。”张青告诉时代财经，目前她的挂牌价仍未下调，或许是因为价格的原因，最近中介带看量也大幅减少。

市场降温，中介卖力地推

相比房东们“躺平”的心态，近一个月，中介的心态波动要更大一些。

接二连三的调控政策让中介措手不及。二手房挂牌价格核验制度最早在7月9日发布，起初，许多中介认为新政的“杀伤力”有限，甚至在7月20日出现房源集中下架现象时，还有中介在朋友圈向客户喊话，希望客户们看到低价房源不要窃喜。

针对价格核验制度，中介早已想好对策。一名中介向时代财经透露，价格核验制度启动后，他们将未通过价格核验的房源当作“隐藏房源”，根据买家的要求直接进行推荐或带看，略去上线展示的步骤。

还有部分房源，房东在中介的建议下进行“包装”后上架。该方式要求房东降低挂牌价，通过价格核验后实现上架，前后挂牌的差价会以“装修费”的名目向买家收取，这笔费用通常在十几万至几十万。

价格核验还只是难题之一，尔后陆续出台的限购政策，以及在房贷端口做出的调控，才是让中介感到不安的源头。

7月24日，上海限购政策再打补丁，赠予房产被纳入限购范围。根据政策，通过赠与方式转让住房的，自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数，且受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

在此基础上，房贷也持续收紧。自7月24日起，上海地区首套房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%，二手房周期亦拉长至半年左右。到了8月6日，端进一步收紧，上海宣布审批额度将实施“三价就低”。

调控政策的围堵下，买家观望情绪渐浓，火爆数月的二手房市场迅速降温，中介们的“小聪明”也失去效力。眼下，网络房源骤减，来客量一日不如一日，与几个月前门庭若市的景象相比，现在中介门店都变得十分冷清。

中介们又恢复了从前的地推模式，几乎每一个热门小区附近，都能看到中介们三五成群聚在一起，面前立着一块白板，上面写满房源信息。还有中介将房源信息表打印出来，一张张塞进小区信箱。

不过，兔博士APP统计的最新数据显示，二手房市场仍保持着下行的形势，8月9日至8月15日，上海二手房挂牌均价约67333元/平方米，环比下跌1%；挂牌量为23273套，环比下跌3%。

刚结婚的夫妻，购房时，城市新开发的区域和老城区，哪个更为合适？

住房管理局。

数据的来源，肯定是房管局的数据是最精准的的，因为必须要去网签。或者银行的数据也是精准的，因为要去做，银行肯定是不公开的，而且银行那么多，每家也不会太齐全。

所以，想查这类数据，首先是到当地房管局网站去查。不过一般都隐藏的比较深，毕竟不是专业互联网公司，把网站的展示做到很好。

其次，到一些第三方机构，因为房管局也希望第三方机构参与分析整理数据，所以大部分会向第三方分享成交数据。

推荐克尔瑞，中指，七鱼数据。

前两个费用较高，他们主要面对房企公开数据，房企属于购数据；对于个体的人或中小的房产相关的机构，购费用会非常大。

而且相对而言，克尔瑞和中指更多的是统计数据，不能做到很明细。

如果是个体投资房产或做数据研究的，那么最好是底层的数据，就是细分到每天，每个小区，每间房，面积，户型，成交价。

一般来讲，二手房的数据，除了网签（过户）套数和面积，其他所公布的成交价格等仅供参考，距离实际成交数据偏差较大。

最简单的，二手房过户时，为了降低税费，一般会选择做低合同价（但必须在“评估价”之上），这样可以有效降低买卖双方的税费。

所以，各地公布的二手房价格指数，不太准确。

新房的话，都是要接入房管局的系统进行网签的，房管局本身是不出售数据的。一般由第三方数据公司与房管局合作，打通系统，对所有的备案（下发预售信息等）和网签数据进行整理加工，再开通相应的端口（网站和账号），出售给开发商或者相应的研究机构。

这一类信息都是收费的，普通人是不可能花那么多钱去买的。

中指数据库和克而瑞，数据统计维度不同，同一变量下导出的数据都有区别，但都会定期发布所监测城市的房产交易数据。可以在官方网站或者其他途径获得，百度也搜得到。

想要定制化数据查询，只能通过购买相应的服务。

个别地区的房管局，也会在“第三方”房产门户网站提供相应的数据查询，我只见过2个城市的是公开的，其他城市的数据都需要另行购买。

仅仅是感兴趣的话，可以搜索相关城市关键字，查询专业机构发布的房地产市场周报、月报、季度报、半年报和年报。

上海二手房“阴阳合同”不管用 房贷审批只看最低价

房子是否越老越不值钱？

如果从涨幅来说，不是的。

引用兔博士的数据，上海2016年3月到8月的涨幅，和2016年9月到2017年2月的涨幅对比，可以看到，

5年内次新的二手房是涨幅最高的。

5-10年的房子房价不增反降，之后涨幅再慢慢起来，

20年以上的房子反而又焕发第二春。这是为啥呢？

20年以上的房子，就是19年之前建的房子，大多是老公房，面积50~60㎡,俗称老破小。

老破小所在的地方，基本都是老市区，周边配套落户，没有整改。但交通方便，总价低。比较下北京和上海的老破小，你会发现，上海上车门槛低，首付70,80万就能上车，而北京，大部分要100万以上了。

猫叔在很多二线城市跑盘的时候，有很多改善型的大盘。130㎡的二居，多么宽敞舒适。二线城市的人民可能是无法理解我们一线城市对老破小的感情的。

有没有搞错?这种房子要400万？

拜托，能上车就不错了。

老破小是许多刚需的上车盘

买老破小，就是抢占

北上深的土著们应该有点危机感了。好的都是聚集的，北上深外籍人来买房的占一半以上。所以，只要大城市对人才的吸附力不变，甚至增加，老破小就会一直有价值。

回想10年前，多少人还看不起老破小，嫌东嫌西。那时候闭着眼随便买一套，现在都三四百万了。以前的老破小你爱理不理，现在的老破小你高攀不起。

近日，时代周报记者走访上海多家二手房中介机构，同一套房屋被明里暗里标注两个价格，以此应对挂牌价核验政策。这渐成行业“潜规则”。

上海7月19日正式实施挂牌价核验新政，二手房市场降温明显。新政出台后，房屋对牌价须通过核验后才可挂出；未能通过核验，报价虚高的房源，中介不得对外发布。

卖房者硬撑价格，置换客转至观望，市场博弈直接影响二手房成交量。据兔博士APP最新数据，7月上海二手房市场成交重新跌回3个月前水平，累计总成交仅21475套，向下贴近月均2万套的交易荣枯线。

“7月最后一周，上海几乎所有区域的交易中心的排队现象都不见了，而核验价格也拉长了交易周期。”兔博士APP创始人刘煜向时代周报记者表示，新政影响显而易见，但因二手房交易周期本身具有延后效应，7月成交价格仍未完全体现政策“杀伤力”。

一套房子两个价格？

“挂牌价高于核验价，就无法在门店或线上公开展示。不过，在实际操作过程中，核验价格并不影响实际的网签价格。”8月6日，上海某中介门店的经纪人徐忆（化名）向时代周报记者介绍。

他手头有部分房源，在实际交易的过程中，买家依然需要支付至卖家的心理价格，而不是仅仅只是按核验价成交。

徐忆透露，新政出台不久，房东和部分中介或多或少都有抵触心理，但监管力度加强。“我附近一家中介因违规上架未经核验价格的房源，被罚了20万元。”徐忆说。

“房东的心理价位肯定高于核验价。”8月10日，奉贤区某中介门店的经纪人刘文（化名）向时代周报记者表示，房东心理价和实际核验价格之间的差价，一般情况下由交易双方私下签订补充协议，或以装修款名义签订另一份合同。差额部分在过户当天由买房人先行支付，随即再与房东去交易中心完成过户。

8月13日，长期关注上海二手房市场的业内人士张云（化名）向时代周报记者表示，核验价政策影响下，业已高价挂牌的房源已在中介机构“档案抽屉”，“这部分确实很难全面监管。”

张云还指出，签订补充协议的做法在二手房市场上并不少见。过去二手房交易中就存在“阴阳合同”的情况，买家和卖家通过签订两份不同价格的购房合同，通过做低或做高房价来达到多或少交税的目的。不过，这一交易方式仍存风险，最有保障的还是实价交易。

“核验价格更多影响的是后续在市场上挂牌房东的心理预期，当房东们看到市场价格相对统一的情况下，就不会胡乱再进行挂牌。” 张云表示。

（图源：视觉中国）

“三价就低”补漏洞

如何补上二手房“阴阳合同”的漏洞？8月9日，时代周报记者在上海询问了多家银行，部分银行明确表示，已经正式开始实行房贷审批的“三价就低”政策，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格来审批额度，进一步规范二手房市场。

8月10日，上海某银行的一位个贷经理指出，按照现在的行情，银行核定的价格普遍都较成交价会低一些，对于买房人来说，的额度会较之前有所减少。但他指出，另外一个重要的背景是，由于放款积压，目前他所在的银行已经暂停接单两个多月了。

“如果现在提交申请，最快可能也要到年底或者明年年初才能放款。”上述个贷经理进一步表示。

谈及此次房贷审批“三价就低”政策，上海中原地产分析师卢文曦分析指出，“三价就低”政策的出台，意味着房贷进一步“去杠杆”，进一步打击炒高房价的“阴阳合同”行为。

“这次‘三价就低’主要针对的是二手房交易中的一些炒作行为。”在卢文曦看来，一些炒房客可能会为了获得更高杠杆，通过“阴阳合同”将房价做高，从而获得更多的。

“今年以来推出的认筹规则、新房限售等调控内容多针对新房市场，但上海是以存量房为主的市场，单一调控新房市场效果有限。因此，二手房同样要加大管控力度，‘一二手’调控协同才能稳定整个楼市。” 卢文曦进一步表示。

“三价就低”新规确实能够威慑“阴阳合同”。8月12日，同策好房的一位经纪人向时代周报记者表示，二手房挂牌价核验政策出台后，有些中介明里暗里会出两个价格，‘三价就低’新规出台后，部分中介同行开始放弃这种操作。

“二手房交易环节中，大部分还是自住为主的刚需客户，基本都需要，‘三价就低’后，因为银行方面是根据三种价格中的低价来进行评估和房贷，盲目做高房价也贷不出这么多，因此也就没有了意义。”该经纪人表示。

张云透露，相关部门下一步或将针对炒作房产的“阴阳合同”，继续对中介进行抽查溯源，一旦被发现有类似情况，相关中介机构或将受到严厉处罚。