二手房价格指数计算公式表_二手房价格指数计算公式

1.什么是房地产领先指数，有没有这个指数？

2.深圳二手房房价连涨30个月，当地住建局局长今天有重要表态！

3.郑州楼市房价会降吗？降的幅度大吗？

我觉得最值得关注的是深圳的二手房的成交量，同时也有后续的行情。

从某种程度上来说，深圳的二手房的成交量也代表着全国的二手房的成交量，因为当深圳的二手房成交量进一步萎缩的同时，意味着其他城市的二手房调控马上就要开始。深圳的房地产措施一直以来都在前面，当深圳的房价稳不住的时候，说明其他地区的房价也很难上涨。

一、这个事情是怎么回事？

当深圳出台了一系列的房地产措施之后，深圳的市场反馈情况特别明显。在整个8月份，深圳的二手房的成交量仅仅只有2043套，这个数据相比上个月暴跌了80%，一瞬间回到了10年前的情况。也正是因为深圳目前的房地产措施特别严厉，深圳的炒房客已无处可走，这个数据才是深圳的真实房地产交易数据。

二、说明全国的房价可能会进一步调整。

长久以来，无数炒房客通过炒房来赚钱，但那段时期已经彻底过去，以后也不会再出现房地产行情暴涨的情况了。我们知道深圳的房价非常敏感，在全国的房地产行情还没有走起来的时候，深圳的房价率先领涨。现在深圳的房价已经开始回落，我相信其他城市的房价也会逐渐回归到理智的区间。

三、说明炒房行为将会得到遏制。

深圳的这个数据其实非常真实，在深圳严厉打击炒房之前，深圳的交易数据其实有很大比重都是房地产投机客的炒作数据，房地产中介也起到了一定的作用。很多炒房客想要通过投机倒把的方式来哄抬房价，通过这样的方式来谋取不法利益。但当越来越多的措施推出之后，这些炒房行为将会彻底得到遏制，房子也会回归到本身的居住需求！

什么是房地产领先指数，有没有这个指数？

二手房的数据，除了网签（过户）套数和面积，其他所公布的成交价格等仅供参考，距离实际成交数据偏差较大。最简单的，二手房过户时，为了降低税费，一般会选择做低合同价，这样可以有效降低买卖双方的税费。所以各地公布的二手房价格指数，不太准确。新房的话，都是要接入房管局的系统进行网签的，房管局本身是不出售数据的。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条

不动产物权登记的效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然，所有权可以不登记。

第二百一十条

不动产登记机构和不动产统一登记不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第二百一十一条

不动产登记申请资料当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

《不动产登记暂行条例实施细则》

第九条 申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交明以及相关申请材料。

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

第三十八条

申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

(一)不动产权属证书;

(二)买卖、互换、赠与合同;

(三)继承或者受遗赠的材料;

(四)分割、合并协议;

(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;

(六)有批准权的人民或者主管部门的批准文件;

(七)相关税费缴纳凭证;

(八)其他必要材料。

不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

深圳二手房房价连涨30个月，当地住建局局长今天有重要表态！

要了解房地产领先指数，就必须先了解领先指数。

领先指数也叫“综合领先经济指标(Economic Leading Indicator)”、“先行指标指数(Index of Leading Indicators)”，是指一系列引导经济循环的相关经济指标和经济变量的加权平均数。它主要用来预测整体经济的转变情况，及衡量未来数月的经济趋势。是预测未来经济发展情况的最重要的经济指标之一，是各种引导经济循环的经济变量的加权平均数。

房地产领先指数最早是2008年6月5号深圳发布的。

主要反映样板楼盘的实际成交数据，全面实时地反映市场二手房的一举一动，为开发商提供了最真实的买卖信息。

具体是对开发商而言的，但是计算公式没有，要是有，不好意思，恕知识浅薄不知道了。

郑州楼市房价会降吗？降的幅度大吗？

每经编辑　李净翰

Wind数据显示，截至2020年3月份，深圳二手住宅价格指数同比已经连续上涨了30个月。

伴随深圳房价上涨的还有成交额。来自深圳中原的数据显示，3月新房住宅网签3152套，环比上涨279．8％，网签面积32．38万平方米，环比上涨279．9％，新房住宅网签量止跌大幅回升至去年平均水平。

与深圳楼市相比，当地写字楼空置率却因疫情影响创近年新高。

在此背景下，4月28日，深圳市住房和建设局局长张学凡表示，“作为部门来讲，我们对于房价上涨不是没有考虑的，我们更多想通过一些标本兼治、精准施策的办法来解决房价问题。我们现有的政策是有打补丁的空间的，刚刚提到的这个点是打补丁的点之一。我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”

深圳市住建局局长回应楼市问题

4月28日，在深圳本地“民心桥”节目中，张学凡就近期楼市的一些热点问题做了回应。

其中，一位听众提及，最近一些炒作的资金来自于新落户深圳的群体，能不能对他们提高购房门槛？比如社保和纳税记录至少满一年以上。

张学凡称，“我们已经注意到了（这个漏洞）。深圳的城市品牌、城市价值吸引了大量的人口，需要大量解决住房的问题。刚才提的这个政策里面是可以打补丁的，一年（社保和纳税记录）是选项之一，或者多少年，这是我们考虑的。”

当前，深圳执行的人才落户政策是：全日制大专以上学历者并满足相应的年龄条件即可落户。一位深圳的房地产中介对媒体表示，一些购房者将大学毕业的子女户口落到深圳，便可以马上获得购房资格。

目前，已经有宽松落户的城市堵上了这个“漏洞”。以长沙为例，2018年长沙发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中规定，市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。

张学凡说，“作为部门来讲，我们对于房价上涨不是没有考虑的，我们更多想通过一些标本兼治、精准施策的办法来解决房价问题。我们现有的政策是有打补丁的空间的，刚刚提到的这个点是打补丁的点之一。我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”

他单独列举了经济手段，“比如在交易环节，对高价房取少杠杆、高利率、高税收等手段，与普通住房差别化；在持有环节，我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里，只不过是根据市场的情况，什么时候出的问题。”

写字楼“冷清”，楼市却“火爆”

这些年，深圳经济增速放缓，其GDP增速从2017年的8．8％、2018年的7．6％到2019年的6．7％，每年都下降1个百分点左右。今年受疫情影响，深圳的支柱产业外贸、出口制造及国际物流遭重创。

数据显示，2020年1－2月，深圳规模以上工业增加值下降18．5％，固定资产投资下降22．9％，社会消费品零售总额下降20．5％，进出口总额下降17．6％。而深圳经济对外依存度高，2019年深圳外贸进出口总额为273．86亿元，超过了当年的GDP总量，经济对外依存度达110．6％。可以预见，2020年，疫情对深圳经济的影响深远。

而从楼市来看，最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升，2019年这一数据达22．4％。今年受疫情冲击，空置率再创新高。根据国际房地产顾问“五大行”之一戴德梁行的最新数据，今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24．6％。

一面是写字楼“冷清”，一面是商品房销售火爆，这值得警惕。

据中国青年报，“这是个资金的市场。”斯坦福大学经济政策研究所的资深研究员李宏彬提醒，这些年美国的经济数据、企业年报表现都不佳，但股市照样涨，因为什么？美国有很多钱，这钱没地方去就把股市给搞起来了，中国一样要注意资金的流向。

有人钻政策空子？深圳五部门回应

据券商中国，有业内人士透露，最近一段时间深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息。具体的做法是，全款买套房，再通过企业过账抵押的形式，就可以无息贷出相当于房子估值的7成金额（新增可以享受贴息）。这个政策以企业为主体，但必须以房产为抵押，所以好多企业主都去买房子。一些消息人士透露，最近连“空壳公司”都火了，因为可以用这个来做。

今年2月29日，深圳市发布的《深圳市应对新型冠状肺炎疫情中小微企业贴息项目实施办法》提出，对于从2020年2月1日至2020年4月30日期间获得深圳辖内银行业金融机构的新增（展期视同新增），给予贴息支持。符合本办法规定的，按照实际支付利息的50％给予总额（同一支持对象在不同银行业金融机构获得的贴息累计计算）最高100万元的补贴，贴息期限不超过6个月。

据南方日报报道，4月22日下午，深圳五部门，即人民银行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局通报房抵贷买房调查情况。

人民银行深圳市中心支行表示，未发现支小再信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况。

深圳市中小企业服务局表示，将进一步加大对贴息项目的审核力度，会同银保监、住建局等多个部门，严格落实实施办法的相关要求，严格审核上报贴息项目，严防不符合贴息条件的项目混入，骗取财政补贴资金。

深圳市住建局表示，一季度房价略有上升，今年将新开工商品房上千万平米，今年一季度深圳新房价格上涨1．0％，二手房上涨2．8％，房价总体平稳、略有上升。一季度房价大幅上涨的传言与事实严重不符，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。

深圳银监局表示，严防信贷资金违规流入房市，如有违规挪用限期收回；人民银行深圳支行表示，未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；未发现支小再信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

每日经济新闻综合中国青年报、券商中国、南方日报、21世纪经济报道

近日，国家统计局和郑州市房管局先后发布了9月份郑州房价信息。

令投资者和消费者迷惑的是，尽管统计部门今年对房价统计进行了改革，也用了房管部门提供的网签数据，但两部门算出来的结果，却仍然不一样，且方向相反：前者说9月份郑州房价相比8月份涨了0.2%，后者说降了74元。

9月郑州房价到底涨了还是跌了？投资者、消费者究竟该如何判断并作出抉择？

两个迥异的房价信息

10月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格指数，其中显示，郑州市9月份新建商品住宅价格指数环比100.2，即较之8月份上涨了0.2个百分点。

按国家统计局郑州调查队相关人士的评价，这个数是“涨幅不高，排名靠前”。

然而紧接着在23日，郑州市住房保障和房地产管理局公布的9月份郑房指数却显示，9月份郑州市区商品住宅销售均价为6549元/平方米，比上个月降了74元。

一“升”一“降”，一周时间内，公布的同样是郑州9月份商品住宅价格，对比反差却如此明显。

“是的，我们公布的价格是下降了，他们（国家统计局）公布的数据仍然是上涨的，而且涨幅还比较靠前。”郑州市住房保障和房地产管理局政策调研处主任白天也注意到了这两个数据的差异。

当前，正值楼市政策和开发商“较劲”的紧要关口，部分城市房价甚至出现明显下调，已引发退房纠纷……这样的背景下，想在郑州购房的投资者和普通消费者，自然非常关注价格变动信息。他们，该如何理解这两个方向相反的数据，从而作出自己的投资、消费决策？

今年起两部门不是都用了“网签”数据吗？

统计部门与房管部门数据“打架”，已不是新鲜事。在2011年之前就一直存在，且常常被网友拿出来说事儿。

当时，统计部门的数据来自对市场的“抽样调查”，数据一般由房地产企业自行上报。这样得出的数据被认为已经严重背离市场真实，于是从2011年起，统计部门对住宅销售价格指数的统计进行改革，不再使用“抽样调查”数据，改为和房管部门一样，使用房管部门提供的“网签数据”。

所谓“网签数据”，指的是房屋买卖双方签订购房合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，然后得到一个网签号，可以通过这个号在网上查询成交价格，该数据就是网签数据。

排除“阴阳合同”、房地产企业“买房送装修”等不反映在合同价格上的让利，“网签数据”无疑已经是最接近楼市价格真相的数据了。

统计部门在解释改革原因时也说：“网签数据涵盖了新建商品住宅的全部交易情况，包含了地址、楼层、价格和金额等详细信息，有助于价格指数的计算。”

商报记者两日内先后访到的郑州调查队和郑州房管局也都称：两部门用的都是“全部”网签数据，房管局将网签数据给郑州调查队，郑州调查队再提交给国家统计局。

既然数据来源已经取得统一，为何最后公布的数据结果却出现“一涨一降”的反差？

“简单说，就是因为计算方法不一样”

昨日，郑州市住房保障和房地产管理局政策调研室主任白天回答了市民的疑惑。

他说：“统计部门和房管局用的数据来源、统计口径是完全一样的，但计算方法是不一样的。”

房管局的算法：简单地说，房管局用的是算术平均数，也就是用销售总价除以销售总面积，得出每平方米商品住宅的单价，就是一种简单的平均。

国家统计局的算法：国家统计局用的是加权平均，也就是要考虑不同类型房屋在“新建商品住宅价格指数”中的权重，有的权重占得大些，有的小一点，最后才能得出一个“指数”。

说起“权重”，不得不提及“经济适用房”。

因为不管是房管局还是统计局，公布的“商品住宅价格”和“新建商品住宅价格指数”的计算中，都包含了经济适用房。

白天介绍，按照住建部的定义，经济适用房是保障性质的商品住房，也同样要进行备案、上网，网签数据里包含经济适用住房。

所以，按照房管局的计算方法，如果哪个月经济适用房销售得比较多，势必会对全市的平均价格产生较明显的影响。为了减少该因素对数据造成的波动，统计部门想了个办法：按照上一年度各地经济适用房的销售比重，在商品住宅销售价格指数里为其设了一个权重，而这个权重是不会轻易修改的。

换句话说，仅经济适用房这一项，在两个部门的数据中，就产生着不同分量的影响。

另外，郑州调查队相关人士介绍，郑州市“新建商品住宅价格指数”并不是由国家统计局郑州调查队计算出来的，而是由国家统计局根据郑州调查队提交的数据进行计算的，目的是为了保证70个大中城市每个城市都能有一个统一的计算标准和尺度。