二手房价格行情走势是根据成交价格算出来的吗_二手房价格由什么决定

1.二手房交易过程中有哪些价格？这几个需了解

2.网签价和实际成交价是什么意思

按评估价来计算。

借款人要求

二手房根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。具体有一下几点：

（1）男性的实际年龄加年限小于65岁，女性实际年龄加年限小于60岁，具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良记录，有稳定收入；

（2）年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的明；

（3）有二手房屋买卖合同，交齐首期购房款；　

（4）有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力；

（5）提出申请时，购房者有不低于购房价款20%的自有资金；

（6）借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还本息并承担连带责任的保证人；

（7）所购二手房的产权明晰，符合上海市支付规定的可进入房地产市场流通的条件；

（8）所购房屋不在拆迁公告范围内；

（9）所购住房价格基本符合人或其指定的房地产估价机构评估价格；

（10）银行要求的其他条件；

期限

一般在二十年以内，且到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

二手房要求

（1）下列房屋类型可办理二手房：商品房、经济适用房、成本价房改房、可以上市的央产房、写字楼、商铺、公寓。

（2）对房屋竣工时间的要求：1993年以后竣工的房产，该房产没有列入拆迁范围，也无拆迁迹象和债权债务纠纷。

（3）房屋竣工时间与额度：竣工时间在五年以内的商品房最高的可贷评估价的80%；2000年至2003年的商品房最高可贷评估价的70%；1993年至1999年的商品房最高可贷评估价的60%；成本购置价出售住宅在此基础上各降10%；写字楼、商铺和公寓最高可贷评估价的50%。（具体可贷数额各银行不同）

（4）购买二手房的借款申请人发放的购房，借款人必须以所购的二手房作抵押，否则不予放贷。

扩展资料：

二手房依旧不同的划分标准，可以划分为不同的品种。根据目前的开发情况，主要有：

1、按房屋类型划分，可分为二手现房抵押和二手期房；

2、按房屋产权性质划分，可分为二手商品房和二手房改房、经济适用住房；

3、按是否需要交首期房款来划分，可分为零首付二手房抵押(即购房人不必支付首期房款，而是以已有的完全产权房产和新购住房为抵押物申请)和付首期的二手房抵押。

此外，二手房还有一些衍生品种：“转按”(即把正在供的住房连同抵押一起转卖出去的品种)、“加按”(即己在银行办理住房业务的借款人，还本付息一段时间后，以原的抵押物为抵押，再向银行申请增加的品种)。

签订合同

1、签订房管局的二手房交易合同。合同样本如下

2、签订合同时要仔细阅读合同条款，注意将双方的其他约定填入合同中的附加条款中。

3、合同是一种诺成性法律文书，在签订之日起合同生效。合同双方应严格执行合同内容。在自主交易时应反复斟酌，慎重签订二手房交易合同。

付款方式

1、在付款上买卖双方都有一定风险，因房管局交易过户时间较长。若交易过户完成前买方向卖方支付房款，若交易过户不成则有可能引起经济纠纷，若交易过户后买方再支付房款又可能使卖方无法接受。则建议双方在银行办理资金托管以防止经济纠纷的发生。

2、办理二手房按揭的则本身含有资金托管服务。

保险公证

1、办理二手房按揭的客户应去行指定的保险公司办理保险。

2 、办理二手房按揭的客户应去行指定的公证处办理公证。

百度百科-二手房

二手房交易过程中有哪些价格？这几个需了解

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在房产交易过程中，我们常常会涉及到成交价和网签价等专业术语，对于第一次购买新房的人来说，遇到成交价和网签价不一致时往往总是一头雾水。那么，成交价和网签价不一致违法吗？成交价、网签价、指导价、评估价的概念是什么？一起和小编来看看吧！

一、成交价和网签价不一致违法吗

通常来说，成交价与网签价、评估价、过户指导价都有明显差异。实际成交价与网签价不一致是不违法的，一般来说网签价都会比实际成交的价格低，但又不会低于过户指导价，网签价高过指导价则按网签价格交税，反之按指导价交税。

二、什么是成交价

成交价是指购房者最终支付的总金额，这也是房子的实际价格。

三、什么是网签价

目前二手房在过户前都需要进行网签，也就是在房管局系统上进行公示和签合同，一旦网签成功，那么便在房管局系统上留下记录，网签价是指在房管局系统里体现的成交价格，第一这个价格一定要高于房管局要求的区域最低过户指导价;第二网签后去地税也是根据这个网签合同价进行交税。

四、什么指导价

指导价是指根据相关规定，由价格主管部门或者其他相关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。换句话说就是根据他的权限和市场现状给出的强制性的价格范围。

五、什么是评估价

评估价是指以市场交易价格为基础，根据一定的评估方法对房子及市场作出客观合理的价格估计。由于估价方法不同，所以得出的价格也会有所差别，在二手房交易中，评估价通常为房屋成交价的7成左右。

编辑总结：关于成交价和网签价不一致违法吗？以及成交价、网签价、指导价、评估价的概念，相信大家看完文章都有所了解了吧。希望上面的内容能给大家，带来一些帮助和建议。如需了解更多资讯，请继续关注我们。

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网签价和实际成交价是什么意思

很多购房者在购买房屋的时候会对新房和二手房进行挑选，购买新房和二手房虽然流程大致相同，但是它们还是存在很大差别的，不仅是在房屋新旧上的差别，在房屋价格方面也会有很大的差别，购买二手房的时候，购房者需要对房屋价格了解得更多，那么二手房交易过程中有哪些价格？

1、成交价

房屋成交价是在房屋交易过程中买家所需要支付给卖家的价格，但是并不是表示买家买房时所需要支付的全部价格，因为二手房交易过程中也是需要缴纳税费的，如果是通过中介交易二手房的话，还需要支付中介费用，而税费和中介费是不包含在成交价里面的。

2、评估价

对于想要购买二手房的购房者来说，在申请的时候银行会对二手房进行评估，而需要根据评估所得的评估价来计算额度，评估价是银行认可的评估机构对交易房产的评估价，这个价格是银行认可的价格。

3、中介估价

在二手房交易的过程中，由于买卖双方都为个人，因此如果双方互不信任的话，就需要通过中介来进行交易，也会找中介来对房屋进行估价。中介人员在检查清楚房屋的状况之后，会对房屋进行综合评估，主要是考虑估地理位置、配套设施、房屋户型、使用面积等因素，中介对房屋的估价往往在一个范围内，总的来说，中介估价一般会比卖家心理价格低，比买家心理价格高。

4、网签价

由于二手房过户之前为了避免一些风险，因此需要对房屋进行网签，网签是障买卖双方权益的重要方式，所以大家在进行二手房交易的时候千万不要忽略了网签这一个步骤。在网签的时候就需要一个网签价，所谓的网签价就是指在网管局系统里体现的成交价格，网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价。

5、过户指导价

网签的过程中还会涉及一个过户指导价，很多购房者对于过户指导价不了解，不同区域的、同区域不同小区、同小区不同楼层的房屋过户指导价都是不一样的，而二手房过户指导价就是根据他的权限和市场现状，给出的强制性的价格范围，但是过户指导价不能太高或者是太低。

关于二手房交易过程中有哪些价格的相关内容，小编就为大家介绍到这里，由于二手房交易的过程中本来就会存在很大的风险，所以购房者在购买二手房之前一定要先了解清楚二手房的相关知识，然后再来挑选二手房，对于二手房的各种价格也需要大家进行了解的，主要是为了避免交易过程中出现风险。

“网签价”就是指网管局系统里体现的成交价格，是“网签合同”上约定的价格。实际成交价指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。一般而言，实际成交价与网签价、评估价会有所差别。

网签时要注意什么?

1、注意开发商的证件

网签是将商品房预售许可证，没有的话就不能进行网签。也就是说，只要有了商品房预售许可证就可以保证户主在买房时能办理房产证，这是十分重要的一点。

2、注意合同文本

既然网签是一个非常规范正式的步骤，那么网签的时候所用的的房屋买卖合同一定要是正规格式的。购房者在准备网签时要注意房屋买卖合同的文本是与房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本相一致，并且一定要按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎，稍微出一点问题就有可能留下隐患。

3、注意合同内容

除了要注意房屋买卖合同的格式之外，针对房屋买卖合同中的内容，购房者也需要仔细阅读一遍。合同中涉及的方面很多，文字也特别多，有很多人就不愿意仔细去研究合同，殊不知，合同上的内容是最容易出差错的地方，有很多开发商会在合同上附加一些霸王条款，千万不要忽视这些小细节，这都是曾经出现过的问题。

4、注意违约处理事项

针对买卖双方的违约处理事项，小编要单独来说，因为这一点是非常重要的，现在的房屋买卖交易出现纠纷的情况比较多。一旦出现纠纷，必定是某一方存在违约的情况，如果买卖双方事先针对违约处理做好了约定，那么处理起来就简单很多了。

买房还要关注哪些价格

1、房子的单价和总价

购房者在买房的时候首先就应该去看房屋的单价，然后再根据房屋的单价来计算房屋的总价是多少，总价就是房屋交易总共的价格，通过总价来反映房屋的价值是具有较完整的意义的，购房者在买房时所看到的单价并不是指的所有房子的单价，一般都是指的一套或者一层的房屋单价，如果要通过单价来计算房屋总价的话，就需要知道房屋的面积。

2、房屋评估价

购房者在进行二手房交易的时候对于房屋进行评估是非常常见的事情，当评估公司对房屋进行评估之后，就会计算出房屋的评估价，这个价格对房产交易也起着一定的作用,所谓二手房评估，都是要经过专业的评估机评估审核，并以此来判断出房屋的大概价值，然后给出一个评估价，通常情况，评估价是二手房价格的七成，如果购房在买二手房的时候需要，那么银行那边一般都会参考房屋的评估价来放款，评估价越高，的额度自然就会越高。

3、过户指导价

过户指导价相信很多人都没有听到过，虽然过户指导价大家不熟悉，但是大家也不能忽视它，过户指导价在房产交易中也很重要，决定过户指导价的因素是房子的设计用途、房子的建成年代等，过户指导价一般都会因为房屋所处的地段不同而不同，也可能最因为小区不同而不同，或者楼层不同而不同，不过过户指导价是有下限和上限的，只要是超过了上限的，那么都会被视为非普通住宅，都会多交很多税费。