二手房不好出手怎么办呢_二手房不好出手怎么办

2024-10-14 20:14:23

1.现在二手房好出手吗？

2.买卖二手房有哪些技巧

3.有没有小伙伴在出手二手房，感觉是不是有价无市？

4.二手房特别难转手，都是因为哪些原因，让人不想购买？

二手房不好出手怎么办呢_二手房不好出手怎么办

细心观察就会发现：价值不菲的豪宅、酒店式公寓、配套差交通不太方便的近郊次新房、市中心的老旧房子，这四类基本是二手房市场的老大难。

1、价值不菲的豪宅成交周期长

买得起这类房子的客户不多，另外，买得起这类二手房豪宅的客户本身自己也有钱，原本也有自己的房子，买房并不着急。

2、酒店式公寓出租容易出手难

酒店式公寓户型小，功能齐全，用来出租非常容易。但由于存在没有对口学区，不能落户，户型通风光差、水电费和物业用费贵硬伤，转手卖出比较困难。

3、新盘供应量大，配套不全，近郊二手房不好卖

一些城市新盘的供应量比较足，而一些位于近郊、没有地铁规划也没有优质学区的房子，由于没有啥特点且户型也比较老旧，转手卖出也非常困难。

4、位于市中心，配套老旧的老房子也光环不再了

这类房子占据城市的中心地段，地段还是非常有优势的。但由于小区建设年代久远，小区停车位不足，绿化环境不好，物业管理不完善，户型老旧且也受到各方面的限制等因素，销量情况也不好。再者，如今购房的主力军都是80、90后，他们热爱新潮的事物，讲究生活的品质，这类房子对他们吸引力显然太小。

不论是买新房还是二手房，“买什么样的房子”，“买房要注意什么”这些都是购房者关心的话题。以上2-4类二手房价格相对新房要便宜，如果是刚需购房者买来自己居住还是不错的，但如果中途再换房想卖出的话，就比较困难了。

这里，首次购房买新房的朋友们就得注意了，买新房的时候，你也需要考虑下如果你买的新房再转手卖出的话，是否还能买个好价格，毕竟你肯定不会一辈子就住这一个房子，自然是希望后来换房，住房条件越来越好吧。

当然，任何事情也没有绝对，也许现在买的房子，周边的情况就这样，没啥升值潜力，但随着城市的发生，规划也总在变，这就要看个人购房的眼光和运气了。

现在二手房好出手吗？

二手房过户流程不是很复杂，挺简单的。

二手房过户流程主要有以下四步：

一、买卖双方无：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。

二、卖方有未还清：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行。7个工作日后，银行审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。

三、买方购房：首先对买方的额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和公司或银行签订协议；7个工作日审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

四、买卖双方均有：首先对买方的额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行；7个工作日后，银行审结结束，买方和公司或银行签订协议；7个工作日审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

房产证办理过户所需时间：

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记受理后次日起)。

二手房过户所要缴纳的费用：

交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。

1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。

普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。

2、营业税：税率为5.5%。

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

3、印花税

第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；

第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。

5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等

此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。

买卖二手房有哪些技巧

不会的。二手房不好卖原因：

第一新房限价

限价很好理解，就是约定房子的售出价格不得高于出台的限定值，之所以出台此政策就是为了抑制房价，房价打下来既能给实体企业带来资金支持；又能引导消费者积极买房，从而尽快落实三胎政策、改善我国的人口结构；还可以促进房地产市场的平稳发展。

但对新房进行限价，很大程度上会让二手房的挂牌价降低，因为相对于新房来说，二手房在房产交易市场中并不全是优势，比如存在配套设施老旧、装修风格落伍等等缺陷。此时即使有些房东愿意降价卖房，也不易找到合适的买家，况且现实中很多囤房者为了自身的利益，不愿意高买低卖，把房子继续屯在手中说不定可以逆风翻盘，这些都会降低二手房的流通性。

第二二手房出台指导价

指导价并不只是指导作用，可以说是一种强制，有很多出台二手房指导价的城市规定，如果二手房的价格超出或低于指导价太多，会被禁止挂牌。对此很多二手房的房东怨声载道。

但这是无法避免的，因为现实生活中炒房客依旧存在，只有让他们无利可图，才能从根本上降低房价，这符合我国稳房价的基本要求；指导二手房的价格可以缓解刚需购房者的精神压力，减少各种买卖套路。从社会长远发展的角度看，我认为未来全国会有更多的城市出台此政策。

第三，国家预房产税征收

今年国家明确提出，要开展房地产税的改革试点工作，这意味着未来手里房产越多的人，将要付诸更多的持房成本。此政策一出，一些炒房客开始慌了，纷纷选择尽早抛房，于是市面上二手房的数量激增，当房子的供应量高于人们的需求量，二手房自然不好流通。

有没有小伙伴在出手二手房，感觉是不是有价无市？

没技巧不一定买不到房，卖不出房，但是有技巧可以买到更好的二手房，可以更好更快的卖出二手房，具体呢?详细内容请看本文介绍：买卖二手房的技巧有：一、挑选可靠的中介。虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。二、选择合适的购房代理方式。两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。三、代理期限的选择。代理有效期宜短不宜长，如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢? 专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。四、最好不“跳过”中介。有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。五、签订方房屋买卖合同时不能签“到手价” 据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。六、房屋的交付要谨慎。许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。七、不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。八、合同细节须明细经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。九、找房产律师协助购房有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。如果希望二手房的交易可以更快更稳妥地交易，有条件的应聘请一位房产律师协助办理或者代为办理。温馨提示：以上介绍的买卖二手房的技巧方面的建议应根据自身的实际情况进行适当参考，感谢阅读。

二手房特别难转手，都是因为哪些原因，让人不想购买？

卖二手房的几个关键因素：

1、当你决定卖房子时，可以直接联系当地排名前五的中介公司，这么做的目的每个中介公司有自己的客户群体，有的可能重叠，但是大部分都是不重叠的。

2、多找几家中介公司有利于你评估自己房子的售卖价格，一般你去中介挂售卖信息时，中介都会问你想以多少钱出售，这个时候你就可以咨询他目前的市场行情，同类型户型的房子你们最近的成交价等等，这种操作下来有利于精准的定位自己房子价值。

3、找大的中介公司可以为你省去很多不必要的麻烦，卖房也有多个环节，针对卖家比如查验房子是否有二次抵押，是否查封等等。针对买家查验征信如何，等等的因素。

好卖的二手房不外乎以下几点：

1、交通便利：地铁、公交等公共交通是否通达。道路路网是否方便等。

2、教育配套好：学区房是目前大家一致公认的能提示房产价值的一个决定性因素。

3、商业配套好：周边是否有大型商超等，现在的人购物频次增加，周边有的话，那么房子的价值是大大提升的。

4、生活配套好：所谓生活配套就是周边菜市场、医院等民生设施是否完善。

5、物管管理好：住房住进去后才知道一个好的物管有多重要，因此，物管的好坏也能给一个房子起到决定作用。

有价无市的房子是怎么样的：