海南二手房过户税费怎么计算_海南省二手房过户政策

1.缩短交易周期、盘活存量市场 多地出台新规试行“带押过户”模式

2.三亚：每月公布二手住房参考价

根据海南省三部门联合出台的《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房〔2017〕96号）

一、限购范围

产权式酒店和二手住房纳入本次限购范围。

解读：二手房也将和一手商品住房执行同样的政策和购买资格认定了。

二、城区设置限购区域

第一个是主城区，滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域；

第二个是南部生态保护区，主要在椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东范围，按照多规合一，这是海口重要的生态保护带。

解读：在海口市区划分了限购区域，区域内购房资格更严。

三、购房资格界定

一是对非本省户籍人员以家庭为单位实施限购，在海南没有拥有商品住宅或产权式酒店的非本省户籍居民家庭，可在非限购区内申请首次购房；

二是在限购区域内，要求非本省户籍居民家庭提供在我省各市县的连续2年以上缴纳社保证明才能购买首套房。

解读：联合上一条，外省户籍在海口市区买房的条件更加严苛，如果没有连续2年以上的社保缴纳，则没有在上述限购区域内购房的资格，首套房也不行。

四、现房转让年限提高

企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权登记满5年后方可转让。

解读：之前海南省的限购令中规定的是企事业单位、社会组织等法人单位在2017年4月14日后新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。如今海口限购政策出台，管控更加严厉，需满五年。

缩短交易周期、盘活存量市场 多地出台新规试行“带押过户”模式

5月16日，海南省住房公积金管理局发布《关于调整我省住房公积金个人住房支持购买二手房有关政策的通知》，《通知》显示，职工购买二手房申请住房公积金个人住房的，属首次申请或已结清个人住房公积金的最低首付款比例由40%降低为30%。

购买二手房，最长期限由20年调整为30年，原则上要求不超过《不动产权证书》载明的用地使用权终止期限。

对于购买二手房的认定标准，海南省住房公积金管理局解读指出，“购买二手房”是指个人或职工家庭（包括借款人、配偶及其未成年子女）在海南省行政区域内购买自住住房且为二手房。申请公积金时家庭名下无未结清的公积金记录。同时，以申请时可联网查询不动产登记或住建部门的住房登记记录信息为准。

按照规定，通知自5月16日起实施。公布之日前，借款人已提交完整的住房公积金个人住房申请材料，并经前台人员受理的，执行原有的住房公积金个人住房业务规定。

在此之前，海南省海口市也曾出台楼市新政。海口市住房和城乡建设局、海口市发展和改革委员会、海口市自然和规划局及海口市金融管理局于5月15日联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确在落户海南省的引进人才购买住房方面，自落户之日享受本地居民同等待遇；未落户海南省的人才，本人及家庭成员在海南省无自有住房的，提供本人或家庭成员在我省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买1套住房。

在支持购买改善性住房方面，对申请商业购买第二套住房但未结清原有住房的，首付比例不低于50%。

三亚：每月公布二手住房参考价

随着存量市场的到来，二手房交易政策也在持续完善。继调整二手房限售、优化“认房认贷”等政策后，近日南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州等数十个城市推出的二手房“带押过户”政策备受市场关注。

助力盘活存量市场

随着城镇化的快速发展，国内房地产市场存量时代已经到来。据早前链家地产数据显示，2016年中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额的41%。其中，北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。此外2017年有24个城市的二手房交易量超过新房，成为满足住房需求的主要渠道。

诸葛找房分析认为，“带押过户”模式对于二手房交易而言，主要会带来两方面利好。其一，降低交易成本，即卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行来还卖方的银行，有效降低交易成本以及解除资金筹措的困扰；其二，降低二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。

整体来看，二手房交易风险及成本均有所降低，从根本上缓解二手房交易困扰，对市场活力的提升效果或更明显，同时对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。目前南京、深圳等城市均出现了二手房“带押过户”案例，未来预计将有更多城市跟进。

《民法典》护航

那什么是“带押过户”？顾名思义，带押过户是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的。

以前传统的交易模式是，抵押的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的本金还清，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。

实施 “带押过户”后，二手房交易减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。

有资料显示，“带抵押过户”主要受惠于《民法典》的推行。

据《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

业内人士指出，在《民法典》出台之前，我国对抵押物交易的限制都较为严格。《民法典》施行后，明确了房屋作为物的属性，带来了抵押权设立在“物”上而非“人”上观念的转变。“带押过户”模式的出现使交易渠道更为畅通。

济南、深圳等地率先试点并落地

据了解，早在2021年初《民法典》生效后，珠海就已经推出二手房交易“带抵押过户”的模式，成为第一个试点“带押过户”的城市。除珠海外，近日山东济南、山东莒南、南京、苏州、昆明、深圳、金华、福州、无锡、海南等地均已开启试点工作。

以济南为例。目前工行山东省分行落地全国首笔二手房“带押过户”业务。据悉，工行山东省分行严格按照《民法典》和《二手个人住房管理办法》相关规定，创新引入齐鲁公证处“提存账户”管理环节，为业务安全保驾护航。

8月17日，济南市自然和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房。

据了解，济南市自然和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统，银行审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”。同时，通过积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口，进一步简化办理流程。

值得注意的是，在济南推出的“带押过户”流程里，引入公证“提存账户”是重要的一个环节。据悉，在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易失败，资金将原路返还，避免发生资金纠纷，降低交易风险。

除了济南外，9月17日，海南省人民办公厅印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》提出，探索对未设立住房公积金抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。

9月20日，山东省临沂市莒南县发布《莒南县2022年促进房地产平稳健康发展政策（第二批）》提出，莒南县将执行实行二手房“带押过户”登记模式，存在抵押的房产上市交易，不用先归还原来的房贷就完成过户、抵押、发放新的。

在“带押过户”利好的推动下，南京、深圳等城市均出现了二手房“带押过户”落地案例。

据悉，9月16日，南京市不动产登记中心通过与建设银行(601939)、南京银行(601009)等50余家银行合作，已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。

深圳市坪山区司法局9月1日消息，坪山公证处完成深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务，实践二手房交易新模式。

此外，自《民法典》出台之后，福州市不动产登记和交易中心主动作为积极行动，于2021年4月便启用相关的新版申请表，之后不断简化相关流程、材料，呼吁更多的银行机构实际参与进来，目前福州已办结“带押过户”业务300余宗。

北京试点“连环单”业务并行办理

据中指研究院监测数据显示，2021年北京二手房成交面积超过1700万平米，显著高于新房的1010万平米。同时由于购房成本较高，市场中“连环单”很多，市场运转更加依赖二手房置换改善的链条。

北京作为存量交易的主力市场，二手房交易也在持续完善。9月23日，北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理。

据悉，“连环单”是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。

试行期间，申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件：有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求；出售原住房后，具有北京市商品住房购房资格。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，按过去的做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。实行并行处理后，优化了购房资格核验操作，可以有效缩短“连环单”的交易周期。

实行“连环单”业务并行办理，可以有效提高二手房交易效率，畅通二手房置换改善链条，提高房地产市场活力。此政策的主要效用在于缩短交易时间，对市场供需的影响或较为有限。同时需要注意的是，目前仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围，涉及新房的“新房←B家庭←C家庭”链条暂不试用。

业内人士指出，不论是北京的“连环单”业务并行办理还是其他城市的“带押过户”新模式可适用多种交易主体的需求，随着低成本、低风险优势的进一步显现，二手房市场或将迎来新的发力点。

11月22日，海南省市三亚市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强二手房市场交易监管工作的通知》（以下简称“《通知》”），提出每月将公布二手住房交易参考价格，金融机构等在业务办理过程中，要以发布的参考价格作为依据等五条举措。

三亚市住建局表示，此举是为坚决贯彻落实中央部署，坚持“房住不炒”定位，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨趋势，打击违法违规经营行为，保持房地产行业平稳健康发展，引导市场交易回归理性，三亚市住建局将进一步加大二手房市场交易监管工作。

金融机构办理业务需以参考价为依据

《通知》提出，充分考虑当前市场波动，结合往期二手住房网签成交价格，以及其他价格因素，三亚市住建局将指导市房屋交易部门及相关单位，对前期三亚市二手住宅成交价格发布机制进行完善，确定二手住房交易参考价格，每月通过三亚市住房和城乡建设局及部门网站公开发布。

来源：三亚市住建局

《通知》显示，三亚市房屋交易部门、金融机构、经纪机构等在业务办理过程中，要以发布的参考价格作为依据，超出参考价格范围的，不得办理交易网签手续。

有分析人士表示，三亚市的参考价政策有助于稳定二手住房价格，现实交易中，如二手住房成交价格过高，在网签和信贷业务办理时会无法通过，这意味购房者需要支付更多的首付款，会提高购房门槛，从其他城市的执行来看，此举会合理引导二手房价格回归理性。

二手住房挂牌上市前需进行价格审核

三亚市提出，建立二手房房源挂牌审核机制。房产经纪机构、网络平台拟上市二手挂牌房源必须先由三亚市房地产交易中心进行房源核验，全面推行“一房一价、一房”管理制度。其中，住宅类房产还要进行价格审核，未获取二维码的房源一律不得挂牌上市。

同时，三亚市住建局将会同相关部门加大市场检查力度，对经纪机构门店和网络平台未经审核的挂牌房源、虚房源，一律下架处理，并根据企业违规程度，按照海南市房地产市场调控工作有关要求严肃处理。

加强房屋交易资格审查管理

三亚市住建局已与公安、民政、税务、社保等部门建立了协查机制，对新落户、人才引进、亲属赠与等交易行为加大了审查。下一步将严厉打击通过伪造社保纳税清单、结婚证、户口本、、亲属证明、委托公证书等达到交易目的的违法违规行为。

推行二手房交易网上办理制度

《通知》显示，目前，三亚市二手房预约预审系统已经开发完成，并开放端口至经纪机构及个人用户。下一步三亚市住建局将全面推行网上办理制度，交易双方通过系统可以完成交易资格审查、交易资金监管、交易合同签约等业务，在市房产交易大厅只需进行合同备案，即可完成交易手续。

强化房产经纪机构管理

各房产经纪机构(

包含各类房产网络平台以及有房产栏目的网络平台

）必须到三亚市住建局办理备案登记手续后方可从事房产中介、代理业务；从事房产中介业务的工作人员必须进行信息登记，持含有身份信息以及所属机构名称、国家执业资格等信息的工作牌上岗；经纪机构从事房产居间业务时，必须与委托人签署中介服务合同并归档备查，各经纪机构的服务合同模板需报三亚市住建局进行审查备案。不断规范经纪行业管理，保障群众切身利益，维护市场秩序。