买卖二手房违约经典案例_二手房买卖合同卖方违约案例

2024-11-17 23:17:27

1.卖家反悔不想卖房子，买家还能得到房子吗？(转)

2.二手房买卖中的违约金调整

3.二手房买卖都有哪些坑法官教您绕着走

4.霸王条款阴阳合同十大案例破解中介交易陷阱

买卖二手房违约经典案例_二手房买卖合同卖方违约案例

二手房交易过程中的陷阱有很多，很多购房者在签合同的时候都不看条款，这样就会为交易带来极大的隐患。二手房不同于新房，因为二手房交易市场起步稍晚，因此发展过程中就会出现各种各样的问题，各项制度仍然不太完善。那么购买二手房签合同要注意哪些问题呢？下面小编就根据具体的案例来为大家详细介绍一下吧！

陷阱一：“购买意向”实为买卖合同

案例：毕业不久的小刘因为积蓄不多，所以打算到中介买一套小面积的婚房。但是，小刘和中介经纪人一番交谈了解情况后，中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系。虽然，小刘将信将疑，但还是签订了“购买意向”书。哪知在“购买意向”签过后，小刘便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了，还没确定买哪套房子，怎么就要中介费呢？中介称，当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》，签字意味着同意购买房屋，而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的小刘尝试和中介商量取消合同，但未果。最终，小刘被卖家和中介双双起诉。法律部门认为该买卖合同有法律效力。

小编提醒：买家在没有看好或确定购买哪套房子之前，千万不要和中介公司签订任何文字上的文件，如：看楼书、《存量房买卖合同》、《服务收费确认书》等。如果买家和中介签订了以上这些文件，那么事情就是板上钉钉的事了，买家如果反悔那就是违约行为了。因此，购房者千万不要在没考虑好是否购买房子的情况下签订文件。如果，中介必须要求买家签订文件，那么为保障自身的权益可以放弃和该中介的交易。

陷阱二：不看条款按指引签文件

案例：购房者经常在签合同时经常是被中介引导着签字，根本无法细致的看合同内容。购房者王女士就遇到了这种情况，“要签的文件有很多，其中合同是4张A3纸，带有很多条款。”王女士当时看到合同上的房款是没问题的，再加上中介一直催促着，所以王女士也就没多想就按照中介的指引签了字。结果签完文件后，王女士才发现中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格，而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”：无论任何情况，买家在签订合同后，需要支付中介费用，解释权归中介公司所有。

小编提醒：购房者签订合同时，还是要将内容条款都看清楚，这样才会避免签完合同后才发现条款的问题。对于合同“霸王条款”的判断，还要根据具体的合同条约内容来判定。据了解，中介公司一般有自带格式的买卖合同，多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上，根据公司实际情况做出相应修改。此外，购房者应该善于使用补充协议，如果合同的条款内容存在不明确的问题，那么购房者就应该要求在合同的补充协议中详细的约定清楚。这样可以保障合同的条款更加全面、更清晰，以免日后出现不必要的纠纷。

以上就是二手房购房合同签约的两个问题，希望上述内容能对大家有所帮助。

（以上回答发布于2016-02-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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卖家反悔不想卖房子，买家还能得到房子吗？(转)

在二手房交易过程中，买卖双方因为户口迁移而产生的问题屡见不鲜。如下案例就可以窥见一斑。

王某与钱某签订售房协议，约定王某将房屋作价80万元售与钱某，先付77万元，尾款3万元作为押金，待王某在3年内迁出户口即付该款。超过3年未全部迁出，从2010年2月起，每满一年扣除押金1万元。

王某与单某曾于2005年8月离婚，单某获取房屋折价款30万元后自行解决居住，但单某的户口并没有从该诉争房屋迁出。现王某与单某的户口仍在诉争房屋内未迁出。钱某想要起诉王某将其与单某户口迁出，并要求王某承担违约责任。

点评：要求卖主迁出户口法院不支持

二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。

但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任，这属于民事案件受理范围。

正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实较难，目前常用的方法是与原业主沟通。

合同明确户口事宜不迁走算违约

法律没有强制对方户口迁走，但合同规定了违约责任，这就算违约，需要负法律责任。在合同中明确户口相关事宜，是一种不得已的保护手段。

本案中，王某与钱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应严格履行合同约定的义务。

钱某作为诉争房屋的购买方，已依约支付了购房款77万元，但王某未能按照合同约定迁出户口，其行为已构成违约。

在补充协议中双方约定，房屋买卖押金3万元的返还以王某将户口迁移出诉争房屋为对价，王某对此应承担相应责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。

二手房买卖合同，双方应约定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以非属民事法律关系调整范围为由不予支持。

对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口。

二手房买卖中的违约金调整

卖家反悔不想卖房子，买家需要手续和合同才能得到房子。

举例说明：

钱女士与张先生签订了房屋买卖协议，约定张先生将其所拥有的一套房子以 160 万的价格卖给孙女士。并约定合同签订之日孙女士先支付 20 万元房款。

双方约定合同签订后五个月内交房，同时孙女士支付房款100万元，然后办理网签，余款40万元等双方办理过户手续完毕时支付。?

在搬家期间房屋涨到 200 万，张先生反悔不想卖房子，通过违约来保全房子，钱女士上告的话，法院会判决高先生退还已收取的 20 万元，并向刘女士赔偿损失 40 万元。

钱女士在签订之日支付了 20 万元房款，那么房屋买卖协议已经成立，也就是说过户只是时间问题。

依据《合同法》第一百一十条，非金钱债务的违约责任：

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；?

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；?

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

卖方违约不想出售房屋，一般是通过把房屋转让给他人，造成房屋已不属于卖方的情况，这时基本上就无法履行了。

如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。但这个司法解释并不适用于二手房买卖，二手房交易的违约责任，还是适用一般合同法的原则有约定从约定，无约定以实际损失计；实际损失高于约定标准，可以主张实际损失。

依据《合同法》第一百一十三条，损害赔偿的范围：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

扩展资料：

房产过户流程

1.房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2.卖方需要的材料：原件及复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

3.买方需要的材料：原件及复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

材料都交给房产局的话，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。

税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。

参考资料：

百度百科-中华人民共和国合同法

二手房买卖都有哪些坑法官教您绕着走

二手房买卖中的违约金调整

一、关键词:二手房买卖、违约金、调整、填平原则

在二手房买卖合同中，买卖双方经常就某些特别关心的事项约定违约金条款。就笔者所见几大中介提供的格式条款中，约定的违约金数额往往较高，甚至部分约定的违约金数额达到了总房价款的 20%。司法实践中，一旦合同当事人违约，约定多少违约金法院就会判决多少吗?

二、懂法重点：

第一，什么是违约金?《民法典》第585条第1款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，违约金，是指合司双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式。约定违约金的优点在于守约方无需举证证明损失数额，即可通过约定要求违约方承担责任。

第二，生效判决如何看待违约金的性质?理论上，根据公平原则和诚实信用原则，在合同法的违约责任领域一般适用填平原则，即守约方应获违约赔偿填平其因违约产生的损失即可。因此，《民法典》第585条第2款规定约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。正因为法律明确规定违约金以实际损失为基础，生效判决对违约金的功能还作出如下认定:违约金条款在功能上以补偿为主，惩罚为辅。通俗来说，无论违约金如何约定，在当事人对违约金的数额提出异议的情况下，法院需要审查违约金是否过分高于或低于实际损失。确保违约金能够充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。

第三，对方违约时应该如何主张违约金?

实践中，对违约金条款的适用，有生效判决指出:在违约责任的证明责任的分配上，违约方认为违约金过高请求酌减的，应首先由违约方承担违约金约定明显过高的初步证明责任，之后证明责任转移至买受人，由其证明具体损失。调整违约金，应依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基础，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失、是否存在过错相抵、损益相抵、履行减损义务情形等因素。因此，在二手房买卖合同关系中，如果对方违约，作为守约方，我们必须尽可能收集足以自己实际损失的证据，在违约金足以弥补损失的情况下，向法院举证证明实际损失，可以避免法院调整违约金;在违约金不足以弥补损失的情况下，通过证明实际损失情况申请法院调高违约金。

第四，我方违约时如何避免承担不必要的违约责任?如前所述，《民法典》第585条第2款规定的违约金调整规则存在前提条件，即无论是调高还是调低违约金，均需以一方当事人申请为前置条件。在二手房买卖含同中，如因故已出现违约，诉讼中又认为对方主张的违约金过高则必须向法院来申请调整违约金除此以外，还应该尽可能收集证据证明对方的实际损失情况，并以此为根据申请法院尽可能降低违约金数额，避免承担不必要的违约责任。

三、1.典型案例:

严某与张某签署房屋买卖合同，约定严某以700余万的价格从张某处购买二手房一套。同时合同约定，张某在办理完房屋所有权登记手续后3日内将房屋内户口迁出，否则按总房价款的5%支付违约金。但在房屋办理完过户手续近一年后，严某发现其所购房屋内还存有其他人的户口。因此，严某向法院诉请张某赔偿违约金35万余元。

2.? 法院判决：

法院生效判决认为:张某负有迁出户口的义务而未履行构成违约应当承担违约责任，但张某的违约行为并未给严某造成实际损失亦未对严某的户口迁入造成影响，结合张某过错程度、购房款数额、严某未提供证据以证明其损失等因素，最终认定双方约定的违约金较高，对张某应支付的违约金数额酌情下调至5万元。

霸王条款阴阳合同十大案例破解中介交易陷阱

合同签订后她反悔了，说丈夫对此事不知情;银行手续都办了，他却被指“违约在先”

二手房买卖纠纷中，因涨价导致的卖方违约占较大比例买卖二手房要注意哪些问题法官给您支招

二手房买卖这些“坑”您得绕着走

二手房买卖中，由于涨价毁约等因素造成的合同不能履行，让买方、卖方都很闹心。法院近期受理的案件中，二手房买卖纠纷也占了较大比例。

二手房买卖纠纷的常见情况有哪些?买卖双方又该注意哪些问题?法官在接受河南商报记者访时结合近期判决的案例进行了总结和提醒。

案例1

合同签订后她反悔了说丈夫对此事不知情

年4月，原告孟某经中介介绍，决定购买被告吴某的一处房产。为表示诚意原告孟某当即给被告2万元的诚意金，并约定诚意金直接转成房屋购买的定金。

签过合同后，被告却一直不履行过户手续，甚至以办理银行解冻手续为由将中介保管的涉案房产证借走并再也没有交给中介。

庭审期间，中介提交了被告吴某所售房屋的钥匙，并说明钥匙是签过合同后被告交给中介的，被告还嘱咐中介，原告孟某只要交了首付款，办理好手续，就将房屋钥匙交给原告，没想到合同没有履行完，被告就不愿意卖房了。

被告方辩称，涉案房屋是被告吴某和丈夫的共同财产，但被告的丈夫对涉案房屋的买卖并不知情，所以合同无效;原告给的2万元诚意金是中介费，原告并没有向其交付定金和首付款，所以是原告没有积极履行合同。案件在进一步审理中。

案例2

银行手续都办了他却被指“违约在先”

年9月，耿某同李某签订了房屋买卖合同。双方约定：房屋总价款70万元，用按揭方式支付，双方在20个工作日内到银行办理按揭手续，耿某在合同签订时支付佣金及定金5万元，其中佣金6000元。

合同中还约定：因李某房屋有需解除，房屋解压事宜由耿某协助办理，李某需无条件配合办理;定金5万元中2万元直接交付李某，剩余3万元由中介公司代为保管，过户后扣除中介费用，剩余冲抵房款。合同签订后，耿某支付给李某定金2万元，交给中介公司暂时保管定金及佣金3万元(佣金6000元)。

耿某后期还缴纳了办理银行手续相关费用11000余元。眼看合同已履行过半，孰料在办理后续房屋解压手续时，双方起了纠纷，导致房屋未能如期解压。

协商未果后，耿某将李某告到法院，请求判令李某双倍返还定金，赔偿佣金及办理银行费用损失。

法庭上，耿某表示，自己已在合同规定时间内向银行办理了手续，作为出卖方，李某有义务将其房屋进行解押，“李某不按合同出卖价履行导致合同无法履行，构成违约。”对此，李某辩称，合同中约定自己是以“办理”为主，应由耿某负主要义务，耿某违约在先。

惠济法院经审理认为，根据证据和陈述，原被告各有过错和违约行为，均应承担相应的责任。44000元定金由李某和房产中介分别返还给耿某。而对于耿某佣金及办理银行费用的损失，由原被告各半分担。

提醒

要对房屋过户、交付及后续的物业交割做明确约定

在5月24日的管城区法院新闻发布会上，该院第三巡回庭庭长孟永红介绍了房屋买卖纠纷的受理情况、案件特点、典型案例以及法院处理原则。据介绍，最近半年时间，管城区法院受理此类案件近200起。

孟永红总结此类案件纠纷最常见的有以下三种情况：一是因房屋涨价，卖房人违约所引起，此类纠纷所占比例较大;二是因买房人在支付房屋首付款时存在拖延现象;三是因为中介组织行为不规范，导致合同拖延履行，甚至无法履行。

孟永红法官提醒，买卖双方进行房屋买卖之前，应当对交易双方、中介机构的信用、履约能力做必要的了解。签约时一定要仔细阅读房屋买卖合同的文本，对各种意外情况和易引发争议的内容在合同中做出明确约定。

诚信交易也是必须的。孟永红说，遇到房价上涨，有些房屋出卖人认为只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金就可以任意解除合同，然后将房屋再以高价出售获取利益。这是对法律的片面理解。按照规定，守约方可以选择，是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失。

另外，一旦发生纠纷，要注意搜集保存相关证据。如果出卖房屋需解押，双方如何约定解押要在合同中明确写明，若对方违约，要及时提醒并在沟通时进行录音或找第三方作证;如果通过中介介绍买卖房屋，要加强与中介的沟通，让中介证实在整个合同履行过程中双方的履行情况;而且，在签订合同时对房屋过户、交付及后续的物业交割等的时间点要明确补充约定，让对方签字认可。

在新房价格不断攀升的情况下，很多购房者转投二手房，但在购买二手房过程中难免会同中介公司打交道，而这其中存在着许多法律潜在风险，下面我们来看看这些实例，借此来识别二手房交易过程中的“陷阱”。

强扣业主房产证

案例回放：陈女士居在梅林。今年8月1日开始，深圳个人住房转让开始强制征收个税，她的房子满足免税的条件，但她并不知情。

“9月份，创道地产梅林分行的地产经纪人告诉我，如果现在不卖，可能以后要征收2

0%的个税。”陈女士表示决定卖房。9月15日晚，该中介带来一个买家，三方签署了协议，中介带走房产证。

后来，陈女士收到1万元定金，而并非是原来的2万元。中介称，剩余的1万元用来支付业主没有支付的物业管理费、水电费，还有佣金和办理房产证过户的加快费等。“我怀疑工作人员的诚信，”陈女士坚持要回另外1万元定金，但对方一直不肯给。陈女士于是要求中介还她房产证，但中介当时拒绝归还。

记者点评：房产证的所有权属于业主，业主是权益既得人，无论交易与否，这个事实都不会改变，所以业主要回自己的房产证，中介无权扣押，中介扣留房产证属于侵权行为。

瞒天过海吃差价

案例回放：南山区的张先生半年前准备在南山买房，他通过某中介看中了一套房子，中介人员表示业主要价75万，没有降价余地。张先生希望和业主直接见面沟通，中介几次都以业主长期出差为由，无法安排见面。

张先生虽然看好这套房，对价格也能承受，但始终觉得有些蹊跷。于是他向中介索要业主手机号码。虽然中介极不乐意，但在张先生强烈要求下，不得不告诉了他。张先生在与业主沟通后发现，业主委托

房产中介的房屋售价仅为70万元。该业主称，最近中介还在不断劝说业主签订委托书，委托其代理出售房屋的全部事宜。如果业主签了委托书，那么这5万元的差价业主和张先生都将无法发现。

记者点评：瞒天过海吃差价，是不良中介惯用伎俩。虽然不少中介承诺“不吃差价”，但是到底吃没吃，买卖双方不见面谁也不知道。所以，买卖双方最好还是通过中介沟通一下。

设置霸王条款

案例回放：刘某、陈某与某中介公司三方签订一份《房屋转让合约》。《合约》约定，刘某通过中介向陈某购买一套房产，转让成交价为人民币209.38万元。同时约定：“陈某或刘某未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方必须实付中介公司人民币11.56万元，作为赔偿中介损失。”后来，刘某并未按合同约定付款，刘某与陈某至今未签订正式房地产买卖合同。中介公司认为刘某违约，应按合同约定向其支付违约金人民币11.56万元用以赔偿损失，遂起诉至法院。法院判决认为，该条款属违约条款，违反公平原则，驳回了中介的诉讼请求。

记者点评：很多中介公司的居间合同都有类似的霸王条款。法院判决认为，在交易不成功的情况下，要求委托人支付居间报酬，违反了《合同法》相关规定。购房者签订合同时，要仔细逐条推敲。

“阴阳合同”逃税漏税

案例回放：何先生通过中介公司看中了一套两房单位。讨价还价后，最后双方把房价定在46.8万元。随后，何先生先交了3000元的诚意金。

后来，中介称，卖主在购入该套房时的价格是32.7万元，如果在新的房产证上写现在的房价，那么业主就要交纳较高的契税。中介提出可签“阴阳合同”，从而实现“合理避税”：在新的房产证上，只是写原价32.7万元。

何先生认为，这样将给自己未来房子的使用、转让埋下隐患，拒绝了该建议。但中介表示，如果不这样做，业主会承担高额税费，中介也无利可图。交易失败后，何先生打算要回诚意金，但中介以诚意金已经给了卖主为由，拒绝返还。

记者点评：律师表示，“阴阳合同”是逃税漏税的行为，不受法律保护，一旦被举报，很可能会对买卖双方造成伤害，甚至可能导致买卖合同的无效。

单方面篡改合同条款

案例回放：今年4月，陈先生在中介推荐下，决定购买罗湖日豪名园一套房子，总价36万。

随后，在中介提议下，陈先生先签好了合同的买方部分，约定双方应当在45天之内办完解除抵押手续，并当场交了1万元诚意金。后来，陈先生拿到业主签好了字的合同后发现，“45”天被改成了“145”天。中介同时告诉他，这套房只是备了案，房产证并没有办下来。10月，中介通知说，业主要求房款再增加5000元，并加付给中介3000-4000元“加快费”。

记者点评：二手房买卖双方应该在合同上明确过户的时限、各自的违约责任等。合同签署后，任何一方不可以单独随意修改、增加内容，对于业主签了合同后又要求加价的情况，业主可以以违约为由要求对方返还双倍定金。

明知没房产证也卖楼

案例回放：李女士通过中介购买罗湖区的一套二手房，中介人员告诉她，房子有房产证。李女士向中介公司缴了4000元订金。之后，中介安排她与吕姓业主见面。

在签合同时，李女士得知这套房子根本没有房产证，但是中介人员和吕某说，“房子可直接到发展商处过户给她。”于是李女士与吕某签署了房产转让合约，并相约前往开发商处办理更名过户手续。

找到开发商后，李女士被告知必须缴纳36万元赎楼后才能转让该房产。李女士听后立即前往国土局查询该房产的权利人情况，发现吕某不是业主。李女士表示不要此套房时，中介称订金已交给吕某，无法要回。

记者点评：在签订三方合同之前，建议买方最好到国土局查档，详细了解清楚所购房屋的权属、房产是否被抵押、是否被法院查封等，而不是相信中介和业主的口头承诺。

捏造房源找“托儿”促销

案例回放：福田区的王女士近期准备买房，在中介的橱窗外，她总能看到很多令其心动的房源，但走进去一问，却发现这些房子要不是过期，要不就售出。

然后表示，目前还有其他很实惠的房源，随后就顺理成章地推出自有的高价位楼盘信息。有的中介公司还找各种理由要求购房者办理相关手续，缴纳各种名义的费用。

有一次，王女士对一套福田区中心区附近的二手房有些动心，中介见状百般劝说其立刻下订，王女士正在犹豫时，外边突然有人喊：“那套房有人要下订金了”。“这反让我提高了警惕，我表示再考虑一下。”王女士说，过了几天，她委托朋友再次询问了此房的情况，发现仍未成交。

记者点评：发布虚低价房信息，是许多中介招揽客户的手段。同时，很多中介还利用“托儿”促销，造成房屋热销的象，购房者一定要谨慎、冷静，小心为自己的冲动“埋单”。

夸大房屋面积