二手房专业知识培训_二手房基础知识培训

1.怎么样成为一名优秀的二手房经纪人？拜托各位了 3Q

购买一手房

一、选房

你需要根据自己的实际经济和家庭情况，来从房子的地段，户型，面积，周围环境以及医疗等情况，还有小区环境、绿化以及周围配套设施等多个方面综合考虑，选择适合自己的房子。

此外，你还需要关注的重点是该小区的开发商的资质，仔细查看对方的“五证两书”，以免上当受骗。“五证”分别为《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》和《商品房销售（预售）许可证》。而“两书”则分别为《商品房质量保证书》以及《商品房使用说明书》。

二、签商品房买卖合同

开发商只能在预售许可证下来之后，才能够和你签订相应的商品房买卖合同。

三、办理

准备好相关的材料，前往银行申请。一般来说，的年限越长，每个月的月供就少，可是还款总额也越多。所以，好还是要根据你的实际经济情况来做出选择。

购买二手房

一、买卖双方达成交易意向。

首先你要根据自己的实际情况选好你想购买的房，然后去实地考察。如果有想买的意愿的话，就可以和卖方开始谈谈就交易价格、方式以及费用划分等等方面达成初步一致意见。但是记得不要忘了，你要查验对方的房产证以及水电气费的缴纳记录等。

二、买方向银行进行申请

如果你想申请，那么你好先向银行进行相关业务的咨询，然后申请的初评，这样你就可以做到对需要申请的额度心中有数。一般而言，银行需要对你所要购买的二手房进行价值评估。

三、买卖双方签署《房产买卖协议》

你和卖方就各种事宜达成一致意见后，就可以到相关部门去签署《房产买卖协议》了。

四、交首付款

这之后你就可以拿着签署的《房产买卖协议》以及其他的相关材料去银行正式申请了。

五、面签合同

经过银行一系列手续审核通过你的申请之后，就会通知你去签署《借款合同》，并交纳其他相关担保手续；

六、办理过户及担保手续。

这之后，就可以去在相关部门申请办理过户了。

七、发放

经过银行一系列手续审核之后就会开始正式向你发放相应的。

由此看来，购买一手房和二手房还是有很多不同的，二手房需要注意的事项更加多，需要的流程和手续也更加多。不过，到底后是购买一手房还是二手房，终都要根据你自己的实际经济情况来进行选择。

怎么样成为一名优秀的二手房经纪人？拜托各位了 3Q

若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。

房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。

对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些信息应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。

具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。

二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。

三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。

四要掌握房地产价格评估的理论和实务。市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。

对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，市场营销中的市场细分化原理、营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中必不可少的东西。

要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。

房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条例》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市己权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。

近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全程代理还是抵押，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、种类及手续、还款方法以及住房公积金等知识。谈判技巧。

谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段。

和做其它业务一样，勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要董得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑，不说了，总之四个字：快，准，狠，贴． 以下这些希望你能做到，如果成功了别忘了我呀～～ 2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。 3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。 4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告). 5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型::成功经纪人的日常工作::: 1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！） 你都会了若指掌. 6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况. 7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。 8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户） 9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 10、每天必须尽量保证带两个客户看房。 11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。 12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。 13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增 14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。 15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租） 16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。 17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托） 18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。 19、业务员应多了解上海市及国内房地产之要闻，令本身在这方面 的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。 20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。 21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作（客与业主需联系） 22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！ 而且，房主自己上门报房的有一部分，可以留钥匙签代理合同，租赁的可以代理，二手房可以全款收购，那样你提成会稳拿。 客户有两种途径，一是自己上门来的，你从你手里的房源里给他匹配合适的，带他去看。二是广告上来的，你们公司应该在报纸或网站或社区等有自己的广告，广告上的客户，你在电话里跟他好好聊，把手里的房跟他说，如果没有房，就先编一套，然后你赶紧给他找，问清需求是最重要的。 每天必须做的事，我觉得没有。 你也可以自己在网站发帖子，在街上贴条子，在社区里自己串着找，但是如果你不这么刻苦的话，每个月在公司里按部就班地上班，你也至少赚到2000以上，除非你连完成任务都做不到。 如果你是在北京，我想提醒你，现在二手房市场因两税政策有很大下滑，你需要慎重考虑。 我的告诫，如果你想学本领提高自己能力，你就去做二手房，因为做和过户等需要很强的专业知识和能力。如果你只是想赚钱，你就去做租赁，就算你特别特别笨，你也一定会在两三个月之内每月赚3000以上，尤其是做公寓的租赁。（这其中的奥妙你慢慢就会懂） 另外，找大公司，强有力的品牌效应会保证你的知识积累，客户和房源的稳定。在小公司，提成虽高，一年也没几个准户，能急死你。

麻烦纳，谢谢!