旧宫朗润园二手房一期_旧宫朗润园二手房
1.郎溪中房朗润园的二手房好不好?
2.律师随笔!临深地区东莞二手房踩盘记录
不是很好卖。
根据查询链家网、房天下得知,朗润园小区是一个位于石家庄鹿泉市的大型住宅社区,建于2006年,占地面积8万平方米,共有25栋楼,1843户住宅。朗润园小区的二手房挂牌均价为7405元/平方米,相比于鹿泉市的平均挂牌价为10267元/平方米,属于较低水平。小区的二手房成交量也不是很高,近一年内只有三套房源成交。小区的租房价格也比较低廉,目前有三套房源在出租,月租金分别为1200元、2000元和2000元。综上所述,朗润园小区的房价和租金都比较低,可能反映了该小区的市场需求不旺盛,或者是该小区的品质和口碑不高。因此,我认为朗润园小区的房子不是很好卖。
郎溪中房朗润园的二手房好不好?
京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问: 非常感谢京总的解答,茅塞顿开。但还有几点问题需要京总帮忙。如果按照京总的思路,把房山的卖了,加上现金,总共550来撬动600-700的房子(只选择海淀的),具体在微操层面上还有些疑惑。
1.房山18年买得期房,加上4年的利息,现在卖的话,估计亏100万以上,于心理上觉得不合适,想等等,但从价值投资的角度,这时候应该止损了,换成优质股。但总觉得这个割肉,是不是割得有点狠,还请京总指点。
2.卖了以后,差不多有550左右的ZD,加上杠杆,能下手600-700的,自己在中关村附近上班,爱人在清河上班,所能了解到的区域就是学院路(地铁昌平线年底通车)、西二旗、或者永泰庄比较合适,但买来还是不太可能自己住,太小了,还请京总指点,哪个区域、哪个小区较为合适,谢谢京总。
A:回答: 您好,1、良乡大学城140平大三居,从户型的角度上,这个属于选筹上的失误,在远郊选盘的逻辑是刚需小户型,从区域的角度上,这个位置可能大概率跑输大盘
2、如果从心理上觉得亏100万不合适,继续持有,面对的可能是继续亏损,也可能N年以后市场回暖,有一定的涨幅,但这些远郊涨势不可持续,你认真观察一下,这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来,但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落,也就是说这些板块的市场并没有这么强,都是虚火旺起来的,价值比较弱导致没有持续的后续购买力
所以如果你这个波涨上来的话,可能要冷很久,还有回落的可能性,持续性比较差不稳健!如果继续持有的话您就会再次错过这波配置优质资产的机会.如果出掉眼是亏了,但是买入的房产可能会在下一波市场把亏损的找回来,未来就是赚的,这个是机会成本,如果市场比较给力,买入的这波市场有可能成本就回来了.经济学真正的精髓是“放弃”,所谓就是我想要什么,能放弃什么.
2、我上条回答给您推荐的有具体的楼盘,可以再查看一下;是海淀目前比较适合您们的;建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题可再向我咨询.
Q:提问: 京总好,能否再细说一下北三县的情况,我是本地人,目前北京房票已经用完,其中一套无法转商做,目前无力投资北京,想用您指导的方法筹下首付买燕郊,有时看您说燕郊有投资价值,有时又说不要考虑环京,我现在有点迷糊,希望看到我的问题给予回复,谢谢京总.
A:回答: 您好,感谢信任,所有的区域和房产购买,有时会出现两种对立的回答,是因为有前置条件.例如有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊,这是出于“机会成本”的考虑.
偏东南沿海经济发展比较好的地区、或者大部分新一线城市等,有更好的长期投资价值,这时候有选择,就尽量不要考虑环京区域;如果没有其他前置条件的情况下,燕郊是环京值得投资的一个地方,只看好燕郊是因为燕郊已经发展的很成熟,其他地方一时半会发展不起来,没必要去等一个不确定的事情.
不是说那些地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好,将来二押投资也会受到影响.只能投资环京的情况下买燕郊;祝一切顺利!
Q:提问: 京总好,我买了奥伦达部落的联排,预计今年下半年交房。该盘在河北,紧挨着延庆,是相对成熟的郊区别墅区。买它主要是受朋友影响,想为退休后做准备。那里很美,配套也逐渐丰富,还建了海淀外国语的分校。
最近我通过您的文章学习房产知识意识到,花了四五百万买它,也许是个错误——流通性差,使用率不高(每年最多住半年,目前在城里上班,只能周末去住)。想问一下,是不是应该在交房后立即卖掉?现在大势不好,也许不好卖,是否要等等再说?
A:回答: 您好,您这个属于战略上的失误,环京所有的别墅包括洋房这类盘的品质都做的很高,高品质也正是开发商的卖点。
但是这类房子第一没有流通性,第二不好,第三实用性比较低,一年住不了几次还要养护,您每次过去住得提前做保洁,交房后还要置办家具家电,如果都不配齐的话住起来很空,有点像民宿,这又是一笔费用。
可租、可贷、可住、可卖是投资房产的最后一道防线,即便是不能跑赢大盘,也要遵守这个原则;可租,代表市场有需求,有需求才有价值,投资才有意义。可贷是银行对房产价值的认可,无论何时,只要把红本拍在银行,能够迅速拿到钱。投资这样的房产,无论何时都有现金流保障,价值会更大!
流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套,能满足基本生活所需,才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃,交易量低迷的二手房,价值会打折.优质房产不仅是住房,更是一种金融属性非常强的产品。
建议您在交房之前就脱手吧,可以问问开发商的销售或者自己的渠道,如果等到交房之后;二手房市场呈现的一清二白,大家看得很清楚,到时候卖得也会更多,更不好出手,现在会好一些,哪怕是折一些价格出掉都可。置换到市区的纯投资盘收益要比这类盘客观一些!
建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问: 京总您好。我看很多问答里面都提到了加杆杠,比如:首付400,加杆杠500-700,总价到1000。类似这样。我想请问一下关于加杆杠是怎么操作。目前户口在北京,人在外地工作,北京无房,考虑到后期小孩回京读高中,打算买房。目前我们在外地置有两套房,还有商贷100万。一套市值至少600万,一套400万。
手头现金约有350万。年收入扣除教育日常支出等外,有50-70万节余。北京买房主要是考虑保值及后期居住。目前没想好买多少价位的房子。想先请问怎么加杆杠,感觉即使杆杠加上去这么多,后期还贷不会有压力吗,不知道一般是什么思路。谢谢!
A:回答: 你好,感谢信任!1:您的负债比较少,首先要抓杠杆,杠杆非常重要,如果你完全没有,或者很低,您的回报率很低,有了杠杆回报率可以翻倍
我建议你抛售外地一套房产,有一套自己住的就行,其他的尽量卖掉,当然不是亏本卖,慢慢出即可。中长期看外地的流动性和升值性没有北京好,你变现之后获得的现金以杠杆的方式操作在北京继续买入.
外地的房子出完加上现金大概能到800这个样子,可以加400左右的杠杆.在北京买房投资很简单,放弃炒作的概念性区域,选择核心地段热门区域的优质盘即可,投资是看好趋势坚定持有核心地段优质物业的楼盘,搭乘这座城市的经济增长和人口红利,
只要有收益,后面就有机会继续建仓!这个是我一直的理念;星球内所有的问答和文章并不只是教大家如何投资房产,更多的是教大家成为一名职业的投资人,让自己手中的货币利益最大化.2、关于如何加杠杆请给我发私信,备注杠杆.
建议认真阅读星球置顶的文章 《不懂杠杆,就无法进阶》 祝一切顺利,有问题再向我提问
情况说明:非京籍,工居证,工作地点10号线金台夕照。目前2套住宅,老北苑佳兴园2居,户型一般,市值600+;富力又一城2居,户型还行,市值600-。打算先出掉老北苑的,上岸后择机出掉富力又一城,看了您的分析;实在不行自主也可,通勤地铁也能接受.天津的房产稳妥起见也要等到上岸后再出掉。孩子朝阳上初中,目前城里租房,5年以后回去住。
选择:预算700,没有通州资质,有地铁最好,开车为主,每周参与2次早高峰。根据您文章内容选择回龙观,顺义后沙峪,亦庄,旧宫,瀛海,西红门;1.回龙观:主要活动在东南区域,所以一直没去考察。2.后沙峪:看了中粮祥云,那挺热闹,感觉周边工厂多,其他社区破旧。另外万科天竺悦城,户型122三居,价格650+,很清静。租赁价1万+,房价这两年浮动不大,通勤自住也可接受。对了,您说租赁不计入参考。
3.亦庄:河西金域东郡,海梓府,去年如果看到您的推荐可能就买了,现在这两个盘8w的价格还能入吗,有点担心,目前只能买到2居。还是这个时间点有更优的选择?路东经开壹中心和通泰国际公馆,价格便宜,两居500+,经开汀塘看了不考虑了。亦庄里面买正规3居可能困难了,想尽量选择您说的品质次新盘,南北通透的优质户型。
4.旧宫,打算本周去看,德贤公馆,国韵村没地铁。朗润园有地铁。5.高米店,顺驰领海和新里西斯莱,如果未来自主的话可能有点远了,打算近期去看。您看我的思路有没有问题,给指点指点,我再专心考察1-2个区域,感谢!
A:回答: 您好,感谢信任!1、在郊区买房为了积分落户,比较稳健的方式是以最低总价买个品质次新的小房子,一定要是品质盘或次新,物业管理好的大社区;居住体验各个方面都很突出,有地铁则是加分项;通勤购买人群的特征是接受不了主城区的高价格和老破小,才牺牲距离换取品质;如果品质一般,交通很差,在市场上竞争优势比较小
您的情况更适合这种稳健的方式,现在持有的2套房子,一套老北苑,一套豆各庄,这两套虽然涨幅一般,但保值性不差,不至于下跌很严重,2套房子现阶段卖出的话1200W;这个资金量可以在北京的龙头区域或热门区域置换一套次新三居;或品质很高的两居;你在金台夕照工作,距离你比较近的一些优质板块,双井、朝青买过来自己可以住,生活质量也会提高
这些区域的房子涨幅和这些比较冷的板块、远郊是有很大差距的;北苑这一带未来的新贵是扎堆的次新,东有奥森、望京板块、老房子在市场上表现一般,豆各庄有大量的回迁安置房,后期区域的居住品质很难提上去,焦化厂不是最要命的,优势是有地铁,距离市区比较近,但北京的地铁已经不是稀缺性配套;品质楼盘只有富力又一城,其他全为政策房,人群结构一般;商圈北临京哈高速,南临京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地,这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限.富力又一城已经横盘多年;这两套房子应该考虑优化;
现在北京房价的轮动规律是遇到牛市;第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,房价不大涨,刚需不进场,第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;
按照效率优先原则,置换的方案应该是这一波市场上涨前一并出掉老北苑和豆各庄的,买入一套优质盘吃下一轮的行情,摩擦成本大概率(90%)会在下一轮的涨幅中赚回来,并且会有可观的利润,天津的房子等市场大热时出掉换到远郊用来积分落户,这里面有个时间点:天津市场大热时价格有优势,而北京的远郊市场启动比较慢,不至于高位买入,这个是比较理想的置换方法;
您的底仓还可,主战场应该放在领涨的板块上,其次用来积分的别买太差有行情即可,高米店西红门、回龙观比较稳妥;不要只看便宜的,同一个时间维度,有的盘涨的很快,有的盘涨幅很差,这里面是有原因的,普通的买房投资者一般都会只买便宜的,评判一个小区的价格高低,是根据自己能不能买得起为依据。自己买得起,就感觉不贵,性价比高,可以买来投资,自己买不起就觉得太贵
一个合格的投资者判断市场时要跳出主观思维,首先考虑的是这里有没有价值?如果有,值不值得入手,值得入手最低需要要多少资金可以入场,然后再看自己所能调动的资金量有多少,差多少,能不能想办法弥补这个差距。在精算以后,如果确实相差巨大比较困难,再退一步选次级板块。这是正确的选房逻辑;亦庄路东这几个便宜的盘第一是密度很大,产住混合,所以价格才会便宜,相当于被市场认可的只有一小部分人,而亦庄大部分有购买力的全部集中在河西了,所以才会涨价
建议认真阅读精华栏的文章《 81#北京房产投资核心逻辑和原理 》祝一切顺利!
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持续更新中···
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可以关注房产交易中心,也可以通过各大二手房网站,当地的中介公司了解房源。
二手房买卖交易的流程如下:
1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》;
2、卖方处理好房屋未能满易过户条件的相关事宜;
3、买方如果是按揭购房的,找银行申请,并取得银行的书面答复; 买方如果是一次性付款的,此步骤就不需要了;
4、双方按当地房管局的要求带备房产证、等原件,前往房产办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的,备好款项。
5、成功递件并取得房产收件回执后,买方付按约定首期房款给卖方。
6、问税、完税、过户手续办妥后,买方支付房款余款,卖方当日将房屋交付给买方。
7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续,比如物业管理处、供电部门等等。
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1、碧桂园常平首府:去看了碧桂园常平首府,76平,小三房,报价158万。还有一套70平,2房,报价132万。业主是刚有了孩子的年轻父母,房子小不够住了,打算换房。就说这个价格对于深圳人民,惊不惊喜、意不意外?小区环境还不错。和小区里的邻居搭讪聊聊,说是有车走高速很方便,但没啥公交,所以老人出行不方便。和小区里餐厅老板聊了聊,说是入住率挺高,有个80%的入住率呢。
从碧桂园出来就是高速,开了半个多钟到塘厦。塘厦镇,但这次发现,镇是分新城旧城、不同的功能区的。一个片区和一个片区的面貌差异还挺大。
2、万科朗润园:这里的小户型比常平的贵一点,80平180万。万科的小区,同碧桂园一样,如果你不是很挑剔的话,买来住家是不错的。但看了朗润园的户型,部分房型有硬伤、不喜欢。中介姑娘是个店长,还挺资深,塘厦的盘都熟,介绍说塘厦的新区值得一看。以后的塘厦行政服务中心规划在这个片区、旁边有三正半山酒店,离观澜湖高尔夫球会只有10多分钟。还有万科生活广场、塘厦图书馆、体育馆,一应俱全。重点来了,以后的深圳地铁清湖站延长线会到这里。塘厦和观澜、龙华未来就是一体的。
3、兴怡居:兴怡居还行,地段好,未来的租售应该都走得快。
4、银湖山庄:而银湖山庄就是另一个调调了,虽然比较老,但是小区够大环境很好,特别适合老人住。容积率1.5,绿化率41%。均价说是近期3.4万,但受这两年疫情和经济的双重打击影响,均价3.1万应该是小户型的成交价。除了普通户型外,里面的别墅是2000万的价位,比起深圳来,也还是便宜得多。
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