重庆二手房价走势2024_重庆二手房价走势如何

1.郑州打响“第一枪”，超60个城市出台松绑楼市政策

一、商业提前还款划算吗?

首先，提前还款是否要缴纳手续费。人与银行签署的合同中，都有提前还贷收取违约金的条款，所以银行收取提前还贷违约金是有理有据的，但由于银行受市场竞争、服务形象等因素的影响而没有向人收费。而若人赶在年末、季末等银行不认可的时候还贷，此行为直接影响了银行指标的完成，所以银行很有可能就要酌情收取违约金。其次要看借款人已经偿还了多久的欠款，很多人提前还款的主要目的就是为了节省利息支出，但如果借款人还贷时间已经超过了一半，那么基本前期已经将利息还的差不多了，所以这个时候办理提前还贷的意义就不大了，一般前期本金比较大，所以前期提前还款是比较划算的。：，意思是银行、信用合作社等机构借钱给用钱的单位或个人，一般规定利息、偿还日期。广义的指、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展，同时，银行也可以由此取得利息收入，增加银行自身的积累。具备条件一般情况下，申请个人需要符合以下这些条件：1、在银行所在地有固定住所、有常住户口或有效居住证明、年龄在65周岁（含）以下、具有完全民事行为能力的中国公民；2、有正当职业和稳定的收入，具有按期偿还本息的能力；3、具有良好的信用记录和还款意愿，无不良信用记录；4、能提供银行认可的合法、有效、可靠的担保；5、有明确的用途，且用途符合相关规定；6、银行规定的其他条件。注意事项1、向银行提供资料要真实，提供本人住址、****要准确，变更时要及时通知银行；2、用途要合法合规，交易背景要真实；3、根据自己的还款能力和未来收入预期，选择适合自己的还款方式；4、申请额度要量力而行，通常月还款额不宜超过家庭总收入的50%；5、认真阅读合同条款，了解自己的权利义务；6、要按时还款，避免产生不良信用记录；7、不要遗失借款合同和借据，对于抵押类，还清后不要忘记撤销抵押登记；8、提前还款必须提前一个月与银行沟通才可以办理。9、外地人办理商业一般银行要求借款人在本地有稳定的收入外，还要到户口所在地开具户籍证明（有的银行还要求办公证）；而房屋置业担保公司对外地人的要求要在本地有收入外再办理个暂住证即可。

二、商业提前还款划算吗

法律主观：

要根据具体情况具体分析的。第一、提前还贷其实需要看具体的情况，如果你当时签订合同特殊优惠，那么只要优惠的幅度，在八折左右的事情。第二、还房们要了解，比如我们在房贷的利率开始下滑的时候，提前还款，会很不划算，这样你会很吃亏，因为下降的利率，已经抵消你前期的很多压力了。第三、我据实际的情况，如果你的房子已经有很明显的升值，而利息在一段时间基本是稳定的，那么你可以考虑提前还款，这样可以单方面盈利，也是比较划算的事情。第四、如果你城市的房价出现一定的下跌，而利率基本持平的话，那么不必们可以观察一段时间，看可能，如果没有的话，那么不必提前还款。第五、国家的经济政策在一段时间已经趋于稳定，而且房地产市场的价格出现小幅上涨，这样虑的，因为经济政策稳定，房价的幅度不大，只要你的经济允许，那么你提前还贷会比较实惠。所以要不要提前还你还要看你的情况是哪一种。

法律客观：

《个人住房管理办法》第三十五条借款人有下列情形之一的，人按中国人民银行《通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：一、借款人息的；二、借款人提供虚文件或资料，已经或可能造成损失的；三、未经或质押权财产或权益、出售、转让、赠与或重复抵押的；四挪用的；五、借款人拒绝或阻挠人对使用情况进行监督检查的；六、借款人与其他法人或经济组织签订有损益的合同或协议的；七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿本息，质物明显减少影响人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

三、提前还款划算吗，刚好2年了？

买房提前还款划算不划算可以根据以下条件做比较：1、享受公积金和七折利率的客户不必急于还款。因为目前七折的5年期利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再购房，银行将按最新的政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。2、等额本息还款已经超过5年，早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。3、等额本金还款期超过三分之一的，第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。等额本金是将额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。4、手上还有其他理财项目的。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于利率，则没有必要选择提前还贷。

四、买二手房选择商业时提前还贷划算吗

若是在我行办理的个人住房且合同约定可以申请“提前还款”的，一般要求前往经办行或当地的贷后服务中心申请。各分行关于“提前还款”的相关规定（如：时间、金额等）有所差异，您可以查看您的合同，也可以直接联系经办行或贷后服务中心确认。

郑州打响“第一枪”，超60个城市出台松绑楼市政策

作者|刘工昌

5月19日贝壳公布了2021年一季度财报。

财报显示，截至3月31日，贝壳的营业收入为207亿元，同比增长190.7%，净利润10.59亿元，调整后净利润为15.02亿元。在住房交易上，贝壳一季度总交易额（GTV）为10696亿元，同比增长224.2%，其中，二手房6734亿元，同比增长244.2%，一手房3434亿元，同比增长194.9%，其他业务527亿元，同比增长1.3%。

结合2020年全年财报来看，总交易额34991亿元，净收入705亿元，与2019年相比增幅都在50%以上，而调整后的净利润为57.20亿元，同比增长245.4%。

这意味着贝壳从去年至今，一直处于业绩大增的状态。放眼全行业，以全国房屋交易额计算，2019年贝壳的市占率为9.5%，而主要竞争对手中原地产、我爱我家、乐有家为代表的主流经纪公司市占率分别仅为4.3%、1.9%、1.3%，与贝壳差距原拉越大。

贝壳到今天是怎么来的呢？

贝壳作为一个公司的名字正式出现只有7年，但它背后的载体链家的诞生则有了一段并不算短的 历史 。

1992年左晖从北京化工大学计算机专业毕业，在北京奔波软件销售，后来又做了保险，有了一定的积蓄。2000年8月，左晖成立北京链家房地产展览展示中心，首创个人购房房展会。2001年11月12日，左晖成立链家地产。此后几年，链家发展一直出于不温不火之中。

2005年，“国八条”的出台，使得房地产行业第一次呈现行业趋冷，使得中间销售阶层的房屋中介纷纷倒闭，左晖的链家却趁机逆势扩张，迅速跻身主流中介企业中。

以楼盘字典打造行业标准

2008年，左晖雇了几百号人，不计成本地到30多个城市的小区数房子。

在虚信息充斥市场的2012年，左晖高调提出提出“100%真房源”：真实存在、真实在售、真实价格。

然而，这次“逆行”让链家连续损失了3个月。但也如左晖所笃定的，“100天后这些客户又会回来。问题在于，你能否坚持并忍受100天。

贝壳曾在全国上百个城市同步发起过一场“全民较真”，对于虚房源举报核实的，奖励举报者100元。此后，贝壳宣布天津、宁波等地真房源率达到了96%，贝壳通过房源VR化和楼盘字典给房源建立“”的方式确保房源信息。

为什么链家要如此大张旗鼓的追求“100%真房源”呢？

左晖等人认识到，“互联网对传统企业的改造，底层的冲突存在于互联网精神与传统企业秩序之间。而‘真房源’本质上就是信息对称，实现了这一点，权力便从传统组织转移到了系统和数据。”

由此，“楼盘字典”的概念被推出并在链家内部不断升级。2020年加入的彭永东很好地解释了背后的逻辑，“在这个行业里面，有房子、客户、经纪人这三方。所有数据必须有一个最初的载体，而最好的载体就是物理不动的房子。”

“这不是偶然的行动，而是战略性的判断，链家当时的目标就是要做中国房地产的基础数据库，它收录了包括房源房间门牌号、标准户型图、属息、配套设施信息、 历史 业务数据等多维度信息。”知情人士介绍。

2014年6月，链家便成立了专门的数据中心，提供二手房、新房、租房、旅居房产、海外房产等房产交易服务，并拥有业内独有的房屋数据、人群数据、交易数据，以数据技术驱动服务品质及行业效率的提升。此后，“楼盘字典”不断升级，2018年2月28日，历经数年准备的贝壳找房悄然上线，端出了国内数据量最大、覆盖面最广、维度最全面的房屋信息数据库“楼盘字典”，以及在链家内部已经验证的ACN机制，向全行业开放。

2019年，彭永东参加了中国发展高层论坛。他在会上提出：“行业的进化即标准的进化，对于房产服务业来说，就是物的标准、服务的标准和人的标准的进步。”并将物、服务、人定义为居住服务业三大要素。

到2019年年初，链家记录在库的真实房屋突破1.85亿，覆盖中国325个城市的45万个小区。到了2020年贝壳找房4.0时代，公司进一步通过“蚁巢”智能集系统确保了“楼盘字典”的真实性，相应的楼盘数据的丰富程度由100多个字段扩展到433个字段来定义一套房屋。与此同时，每套房源的身份ID也保证了信息的统一和真实。

链家推出的“楼盘字典”解决了物的标准——真实，房源信息的真实。链家认为，这应是房地产交易的基础。

打造标准背后的规则

对贝壳来说，如果说“楼盘字典”解决了物的标准的话，那么，ACN（经纪人合作网络）解决的就是服务的标准和人的标准背后的规则问题。

2007年，链家引入了SE系统（SaleEfficiency），保证经纪人完成从房源录入、过程管理到成交撤单的所有环节，让公司对整个过程进行监督和风险管控。

经纪人合作网络（ACN）就是典型案例，其核心逻辑是拆流程、分利益、立规则。具体来看，链家把房源交易的各个环节拆分，每个环节对应房源录入人、钥匙的持有人、房子的带看人、客源成交人等，每个角色都会根据不同的贡献在ACN的制度下得到相应的利益分成。

“从本质上来看，ACN的合作机制把帮助客户的签约过程切分成了10个环节，基本上每一笔交易的背后都会有四五个经纪人的角色分担了这10个环节的工作，并按照不同的贡献获得各自的收入。”

如果说确立以真实房源为交易标准，是链家为良莠不齐的房产行业注入了一剂新鲜的活水的话，用ACN经纪人合作网络系统的房产，贝壳通过佣金分配机制规定房屋合作交易中心的经纪人角色、权利和义务，房产经纪人的工作模式被以工业化标准程式被分割。这也被外界视作左晖创立贝壳后给行业带来的最大变化。就是说，它给乱象丛生的房产交易模式注入了可以清晰量化的工业化标准。

从非标到重新梳理流程、切分环节、实现分段标准化，链家用了18年的时间，所以大家说贝壳是“18年链家+2年贝壳”的集合体。“数字化的技术不难，难的是用数字化的技术重建规则，这是非交易型平台所不具备的经验，也是贝壳用20年时间打造的护城河。”分析人士表示。

链家靠什么盈利？

在2010年彭永东作为IBM咨询团队中的一员进驻贝壳。据知情人士讲述，当时IBM曾给链家总结出8种生意模式，其中之一为“收费站模式”，就是以交易为核心，然后向上下游延展。

贝壳手握真房源楼盘字典和ACN两大武器，这使得它能在充满主观意愿的房产交易中尽量做到工业化的规范要求。具体来说，在平台规则下，房产交易流程被拆分为多个环节，鼓励经纪人间相互合作，参与到不同环节中，分享收益；平台上的经纪品牌可无差别共享所有真实房源信息。

贝壳现在由新房+二手房业务部分组成，新房佣金跳点，二手房是总佣金8%+800手续费（银行审批300+过户500）

贝壳的口号是合作共赢，一套房源由多个角色组成，分别有录入人、维护人（三公里内）、实勘人（摄像师）、钥匙人、委托（、房产证复印件）、成交人组成，而比例是5-10-5-5-10-65组成，而佣金最低可以折到60%。佣金收取后，统一交至贝壳总部，2个工作日后打回相应的佣金数额。

链家二手房中介费率：

从二手房中介费率来看，链家高于其他品牌。

2020年度贝壳平台上，除了链家完成10119亿元二手房交易额之外，其他品牌完成的二手房交易额为9281亿元。

2019-2020年，贝壳平台对其他经纪品牌二手房交易额收取的服务费率0.34%、0.32%。

互联网+经纪人、新房+二手房、自营+平台，是房地产经纪行业的关键词。目前市场上，把这六个关键词组合的最好的是贝壳，这中间的根本原因是分利，贝壳的经纪人的利益链接做得更好。

从总体上讲，链家网模仿的是美国著名的房地产信息查询网Zillow的经营模式，它是从美国房产中介MLS买过来房产原始数据，进而通过能以此给客户提供有信服力的数据这一前提，将网站区域的代理权以卖给经纪人，进而从经纪人这里收取佣金。

所以这个事的逻辑是，①Zillow从MLS处买房子数据，通过分析计算，精准的告诉消费者这套房子值多少钱。②经纪人购买Zillow的区域代理或者是广告占位，乃至于点击量，行成精准获客。③经纪人根据MLS系统获取房源，带看成交。

现在的贝壳相当于Zillow与MLS的结合体。现在的MLS系统融合了美国90%以上的二手房源，不过其房源主要靠花钱去买，而贝壳早期主要靠人去数，现在它没有公开公布房源信息的来源，估计多半也是靠买，从这点上贝壳与MLS逐渐趋同。

而MLS其存在价值，更多的像律师，房源方可以委托给经纪人来挂牌、出售，而买房经纪人也会帮忙带看、砍价，各为其主，这才是MLS的核心。

今后的贝壳要想扩大利润来源，靠单纯的吃差价和广告也是不够的，它也要像MLS一样，从房产交易本身再分一杯羹，才能获取其利益的最大化。从这个意义上讲，你说贝壳吃了原告吃被告，是说得过去的。

但中国目前没有一个统一的房源，各家房地产公司，只卖自己卖的房子，或者与少部分关系好的同业交换房源，但局限性很强。也正是因为这种情况，使消费者在房地产交易上变得事倍功半，也造成信息的不流通，产生因为不透明化而导致的房地产市场不规范，交易品质下降，客人花了钱，却买不到满意的房子。

而链家敢于开放自己的所有基因，服务过15万经纪人8000门店的链家运营体系将会开放给加入贝壳的各大商家与经纪公司，这本身需要极大的魄力的。

链家的做法是赋能于行业，给同行完全一样的链家基因，帮助良性运营。线上的流量质量应该有个全网提升，我们真实消费者才信。规矩的建立，今天的行业由经纪人损害客户或者公司利益最多会被开除，换个公司继续干，未来整个行业的应该是有一个共有的规矩的，经纪人想要长期职业化发展就要守规矩。改变经纪人和客户的博弈关系，通过机制去让客户信任而不是话术去套路对方。平台化也应当去保障经纪人的权益，需要有个组织去维护经纪人的利益。

“我们在做个球场，希望在这里踢球的人越来越多，规矩越来越好”，左晖曾用足球形容贝壳，在他看来，行业本质在发生变化，贝壳做的事情，是以店长和经纪人为中心在重筑整个行业生态。

贝壳高歌猛进

2015年，链家先后在成都、上海、北京、深圳、杭州等一二线发达城市以不同方式合并了伊诚地产、德佑地产、易家、中联(地产)集团、北京高策等共计11家房地产中介企业。收购之后，链家的经纪人数量从5万人猛增至近10万人。

短短两年时间，贝壳找房做到了中国最大的房产交易和服务平台。

一切就绪，准备赴美上市。2020年8月13日，贝壳找房在纽交所敲钟。招股书显示，贝壳找房2019年实现GTV（交易总额）2.13万亿元，同比增长84.5%。在中国所有商业平台中，其体量仅次于阿里巴巴。2020年其总营收达到705亿元，同比增长53.2%，全年净利润为27.78亿元。

招股书披露，本次IPO前，贝壳集团所有高管及其董事共持有公司51%的股份，其中左晖通过PropitiousGlobal Holdings Limited公司持有28.9%的股份，但拥有46.8%的投票权，为公司第一大股东。

另外，腾讯及其相关实体、软银旗下投资公司SVFII Shell Subco (Singapore) Pte.Ltd.、高瓴资本及其相关实体分别持有贝壳12.3%、10.2和5.3%的股份。

从目前来看，贝壳各项指标都处于房地产行业的极好段位。决定房产行业关键的现金流，贝壳在2017年至2019年储备的现金及现金等价物分别为82亿元、128亿元和319亿元。

上市首日，贝壳找房开盘价达到35.06美元/股，较发行价暴涨75%；最终收盘报37.44美元/股，涨幅超87%，总市值达422亿美元。

上市后三个月左右，贝壳找房股价股价翻了200倍左右。2020年11月25日，贝壳找房又宣布完成20.5亿美元增发。

贝壳上市后，股价最高点达79.4美元/股，市值940亿美元，约为人民币6000亿元，几乎相当于中国头部房地产公司碧桂园、万科、恒大市值之和。

垄断阴影未除

4月10日，前58集团CEO姚劲波曾公开质疑贝壳找房“二选一”，呼吁国家对其进行处罚。与此同时，姚劲波还附上了两张，其一是贝壳找房APP中，房源信息下明确标有“独家”标识；其二是一页协议照片，照片内容显示贝壳在合同中要求乙方“自愿”选择独家与贝壳合作。

针对此事，贝壳方面回应表示，自创立起，贝壳坚持依法经营，完善合规体系，以 科技 驱动行业良性发展。

实际上，伴随着这几年贝壳的发展，垄断的质疑并非首次出现。贝壳找房CEO彭永东曾表示，贝壳是在做行业的基础设施、规则，本身并没有跟谁竞争，因此，不存在垄断问题。

来源微博截图

4月14日，市场监管总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》(第三批)。爱奇艺、贝壳找房、当当、多点、去哪儿、搜狗、58同城、饿了么、阅文、阿里巴巴、贝贝网（第三批）

毫无疑问贝壳确实已经进入了总局监管的最高名单，而且是34家被“点名”的全国性互联网平台中唯一的房产中介平台。不少人认为贝壳既做平台网站又做经纪业务，相当于“既做裁判员又做运动员”。

5月8日，有媒体报道，目前贝壳找房平台正在配合监管部门自检自查，至于贝壳找房是否涉嫌垄断，还需要详尽的数据调查。如今，地方的调控之矛，也越来越多地指向贝壳。北京、上海、杭州、成都、深圳、苏州、武汉、东莞……纷纷盯上贝壳，或者下架房源，或者提出二手房调控目标。

更早之前，2019年9月，浙江省金华百家房地产中介机构代表共同签署了《反壳联盟条约》，联盟中530家门店喊出“反对垄断，抵制不良竞争”；2020年4月，江苏盐城百家中介公司也以“抵制不良竞争”理由反抗贝壳系。

5月25日下午，路透社突然同时发布了一则消息，消息人士称，最近几周，国家市场监管总局一直在正式调查贝壳找房是否强迫房地产开发商只在其平台上列出住房信息，包括链家和贝壳，也就是所谓的“二选一”。该调查尚未公开宣布。目前还不知道调查何时结束，也不知道它可能会给贝壳找房带来什么影响。

根据《反垄断法》，一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的，可以推定经营者具有市场支配地位。由于房地产行业基本属于在地交易，各类中介平台会在不同的城市相互竞争。

从全国范围看，贝壳所占比率目前还不到10%。贝壳找房CEO彭永东回应垄断话题时曾表示，“我们2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，今年大概达到了12%-13%。”

但在单一城市内，比如北京，左晖在2015年时就曾对媒体表示，链家在北京的市场份额约为55%—60%。这毫无疑问已够得上垄断标准。

贝壳旗下有包括链家、自如、德佑、中环、住商、21世纪不动产等多个品牌。在线下，贝壳拥有45.6万经纪人与4.2万家经纪门店；在线上，贝壳已经形成了2.26亿套房源信息的楼盘字典库，将交易和服务标准化。楼盘字典+经纪人，贝壳筑起了它的商业护城河。

靠线上、线下的合围，很少有买房人能躲过贝壳之手。

尽管贝壳极力辩解，但人们还是从贝壳的行为上找到了垄断因子。

有观点认为，贝壳利用自身优势地位在一些城市提高二手房交易佣金，十分“强势”。据此前多家媒体报道，今年年初，贝壳在深圳、广州、成都、郑州、重庆等多个热点城市将中介费由2%上调至3%，其中买家承担2%，卖家承担1%。

不仅消费者，连开放商也不放过。贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。

据说，2017年的某个论坛上,一位清华大学教授对链家网CEO彭永东说：“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

中信证券在去年7月发表的研报中指出，长期来看，贝壳能否真正定义房屋交易的基础设施？这既是一个商业赛道的竞争问题，也是一个市场监管的问题。

左晖曾说，中国的中介费并不算高，大概在2.5%左右，美国、日本都是6%，南非是8%，香港虽然是2%但是有预支费用。

言下之意，贝壳的野心还只是八字一撇，中介费上涨仍有空间。

2021年4月，北京对链家、我爱我家等6家涉嫌炒作学区房的门店进行停业整改。违法违规行为包括：以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息。北京列举了严打的行为，就包括房地产经纪机构制造紧张气氛、炒作学区房、哄抬房价行为等。更早之前，链家在上海、北京曾实施“独家代理”模式，推涨房价，被住建委叫停。

这里要说一下，我们前面讲过，这里二手房佣金卖家买家双承担，实际上是贝壳商业模式中摆脱亏损走向正财务循环的一个趋势，从本质上讲，贝壳选择这样的商业模式，走到这一步就是无法避免的，但究竟是不是额外利用了其局部地区居于垄断地位的商业支配，还需要进一步观察。

风光并非永远无限

贝壳如此风光，不能不引起行业巨头高度警惕。

如果说姚劲波的58同城们在贝壳眼里已不足为虑的话，另两家巨头的进入则该引起贝壳的足够警惕。

首先是易居联手阿里天猫好房刚刚成为易居全资子公司，易居董事局周忻在发布会上信心满满地喊出“房产交易因我们而简单”的口号，表示未来要实现平台每日活跃用户300万、年交易额超2万亿、年营收500亿的目标。

其次是恒大推出的房车宝。

据恒大管理层在今年的业绩会上披露，目前房车宝已有门店4.3万家，去年交易规模（GTV）为1.2万亿元，预计在2021年底GTV达2.2万亿，进一步接近贝壳。

相比之下， 截至2020年末，贝壳找房旗下门店数约4.69万，交易规模为3.5万亿元。如此看来，房车宝的规模正向贝壳步步逼近。

更重要的是，恒大已为今年房车宝进行更大规模的并购提供了充足的“”。3月29日，恒大官宣房车宝引入17家战略投资者，融资额达163.50亿港元。今年，恒大将“房车宝”通过资本市场上市。

目前，房车宝上还大多是恒大的房源，后续能否如愿成为开放平台尚未可知。不过，留给房车宝的市场空间仍旧很大。

据CIC报告估计，2024年全国房产交易总额可达30.7万亿元，2019年至2024年复合增长率可达到6.6%。贝壳目前其市占率不到四分之一。

在整个市场仍处于一片蓝海状态下，贝壳依靠房源真实与经纪人规范化所构筑的20年护城河能否禁得起后来巨头们的强烈冲击，谁也说不清楚。

也正如左晖所说，贝壳做的“难而正确”的事情，要走的路还很远。而今他的离去，无疑给这份未竟的事业增添了更大的不确定性。

最近，全国多地出台楼市松绑政策。

3月23日，哈尔滨取消了实施近4年的区域性“限售”政策；青岛近期也调整了远郊区限售政策。

据不完全统计，全国有超60个城市出台松绑楼市政策。在“房住不炒”的大前提下，各地楼市调控政策也越发趋向灵活。

在这轮楼市政策“松绑”动作中，走在全国最前列的则是河南省会郑州市。

3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，该通知包含19条有关房地产的新政策，被称为郑州楼市新政19条。

放宽限购、取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置……郑州由此成为今年全国首个全面放松限购限贷的城市，被推到聚光灯前。

郑州打响“第一枪”

“就目前全国楼市政策来讲，郑州新政力度是比较大的”，北京师范大学管理研究院副院长宋向清向中国新闻周刊表示，郑州不但放松了限购限贷，更重要的是给了市场更多的想象空间。

具体政策层面，郑州率先放松了限购政策，规定子女和近亲属在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，还明确对拥有一套住房并已结清相应购房的家庭，为改善居住条件再次申请购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房政策。

这意味着，以家庭为单位，本市户口可买第三套，单身可买第二套，外市户口也可买第二套，这实际上是取消了限购的规定；而针对改善型需求取消“认房又认贷”，则放松了限贷的标准。

此次郑州19条楼市新规，还明确土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。同时还宣布，将集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

舆论指出，下调保证金、分期支付土地出让金，可以进一步降低开发商拿地成本，减轻资金压力，提振开发商信心；重提货币化安置，可以释放一批需求，有利于商品房市场去库存。

宋向清向中国新闻周刊表示，郑州楼市新政出台之后，影响已经显现出来。

据他观察，不管是新房还是二手房，交易量都比以前有所增多。宋向清说，“核心区、中心区反响较大，交易量增长较快，市郊或者远郊区县变化相对不太明显”。

多家机构数据显示，郑州新政出台后，市场确实有所活跃，成交上也有积极表现。诸葛找房数据显示，政策发布后2周，郑州新房共成交2819套，较前两周上升4.3%；郑州二手房共成交1795套，较前两周上升10.9%。

值得注意的是，郑州是全国除北京外，又一座严格执行高差额税的城市。即非满五唯一的住宅，交易时差额税按差额的20%征收。高昂的差额税之下，郑州二手房市场活跃度一直不高。

不过，郑州新政发布不久，二手房税费政策便出现调整。郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政，个人转让住房时，无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的，按核税价的1%征收个人所得税。

这相当于取消了执行7年的20%差额税，对于二手房市场来说自然是重大利好。多位当地房产中介称，3月新政出台后，房地产市场转热，成交量已有所上涨，但房价还算稳定。

“大涨七成”“开盘排号”“热起来了”，央视财经3月21日报道郑州楼市新政时如是说。

据报道，新政发布20天后，郑州楼市已经有明显回暖。在新房方面，新政发布后看房人数明显增多，尤其是核心热门区域增量明显，不少楼盘还没有开盘，但已经有很多人开始排号了。

二手房方面，央视财经的数据显示，与去年12月周均相比，3月前两周周均带看量提升38%，而成交增幅则更明显，提升70%。

在宋向清看来，郑州楼市新政还处于不断发酵的初期。他认为，未来1-3个月，是一个重要的观察窗口期。

“最理想的状态是成交量上涨了，大家的情绪释放，对经济发展的预期提升，但商品房的价格没有出现剧烈上涨、暴涨现象。”宋向清说。

楼市“松绑”背后

事实上，在出台楼市新政前，郑州楼市持续疲软，房价已连跌4年。

郑州楼市在2016年7-9月发展势头迅猛，但仅持续3个月就开始下行。郊区限购、严格限贷、高昂首套利率等高压调控，使郑州楼市自2017年下半年至今一直处于疲软态势。

而过去的一年，由于洪水、疫情以及房地产行业自身原因，在郑州有超过40多个楼盘宣布延期交付，更有不少的房企陷入困境，河南本土房企建业地产甚至还向发出求助信。

易居研究院的数据显示，2021年1月份郑州二手住宅成交套数为2228套，环比下跌36%，同比下跌44%；诸葛找房的监测数据显示，2022年1月郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%。

外界分析，这很可能是此次郑州楼市新政出台的重要原因。

宋向清对中国新闻周刊说，去年经历洪水灾害和重大疫情，郑州楼市进入了冰点，整个楼市弥漫着悲观情绪，且在持续发酵。他表示，如果房地产领域的这种情绪蔓延到其他行业，对整个经济发展，对于增强信心，提升经济发展的预期是不利的。

而从供需关系的角度来看，郑州楼市供大于求，去库存压力很大。

数据显示，2016年以来，郑州全市（含下辖县市）住宅用地成交面积2.2亿平方米，同期商品住宅销售面积1.7亿平方米，土地存量大，去库存压力较大。近几年，郑州推动的城中村改造规模大，这部分的存量亦较为突出。

宋向清说，楼市新政出台以前，郑州供大于求这种现象持续存在，很多的楼盘销售比较困难，虽然有一些促销、打折、降价政策，但多重因素下整个楼市需求没有释放出来，很多的楼盘销售并不是很顺畅。

我爱我家集团原副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖向中国新闻周刊表示，这几年郑州新房的供应量偏大，虽然也有很多产业和人口迁入，但是市场需求不振，如果不做一些调整和放松的话，对于房地产行业压力可能会比较大。

宋向清认为，新政出台之后，需求得到释放，尤其是信贷政策的灵活放开，为需求提供了更多的增长空间。在这种情况下，大量闲置的楼盘得以消化，楼市供求关系会更加趋于平衡，楼市的这种积极面会进一步放大。

在2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上，代何雄对郑州房地产业做了分析判断：“以前郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。仅大学生和外来务工人员两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。”

楼市新政的实施，无疑一定程度上可以把上述需求释放出来。

今年全国两会，院工作报告提到楼市时，在强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位同时，增加了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这一表述。

这让很多城市开始积极尝试调整楼市调控政策。分析认为，库存高企、供大于求，经济下行压力巨大的郑州，走在全国前列出台较大力度的宽松性楼市政策，也在情理之中。

哈尔滨的情况与郑州相似。自2021年下半年至今，哈尔滨楼市下行明显，叠加数次疫情反复影响，市场成交量一直探底，购房者保持观望态度。所以，与郑州一样，也率先出台了稳定楼市的政策。

哈尔滨市住建局相关负责人表示，取消实施近4年的区域性“限售”政策，主要目的是方便市民交易，刺激市场活跃度，也有利于促进改善性、刚性需求的释放。

改变正在发生

除郑州、哈尔滨之外，多地楼市调控政策也越发趋向放开，差别只是“松绑”的程度不同。

据不完全统计，今年开年以来，全国有超60个城市松绑楼市政策，涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等。

其中，北京、上海、深圳等城市在房贷利率方面有所下调；哈尔滨、青岛、南昌、宁波等城市在限购、限贷方面有所放松；重庆、福州、温州、赣州、佛山、宁波、南宁、北海、防城港、驻马店、唐山、菏泽等城市在首付比例方面有所降低。

3月19日广西防城港、北海、南宁同时宣布降首付，南宁二套房商贷降至30%，防城港与北海，首套首付降至20%。一天三个城市同时降首付，足见当地松绑楼市动作之迫切。

中央层面，多部委也密集表态释放积极信号。

院金融委称，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。

央行、银保监会、证监会等机构召开会议，对房地产发展作出安排，通过权威媒体表态支持房地产业稳定、健康发展。

财政部也明确表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

中原地产研究院数据显示，2022年以来，全国超60个城市发布了各种稳楼市的政策超过70次，叠加部委发布的政策更是已经接近100次。

在当前市场环境下，中央对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高，政策放松的空间正在扩大是受访专家的广泛共识。

以郑州楼市新政为例，胡景晖表示，郑州楼市新政出台之后，没有像前两年有些政策那样出现“一日游”的情况，而且央视还进行了报道，可以看作是房地产市场“吹暖风”的一个积极信号。

易居研究院研究总监严跃进认为，放松将使得购房者认购的门槛降低、机会增加，客观上释放了积极信号。

在胡景晖看来，各地楼市“松绑”是一个趋势。但他认为，市场的观望情绪可能还会持续一段时间，不会有马上立竿见影效果。“得到市场普遍的响应，估计还需要两三个月”，他说。

全面放松限购限贷，郑州打响了“第一枪”。在宋向清看来，郑州楼市新政是全国楼市由冷向暖转换的一个信号，但是不是能够真正的回暖，现在还不能下确切的结论。但可以确定的是，改变正在发生。

（原题：《郑州打响“第一枪”，多地松绑楼市背后》）