卖二手房的流程和费用_卖二手房交易流程及费用房程序注意事项指南

2024-11-11 11:40:50

1.浅谈二手房的交易流程及过户费用

2.二手房交易流程过户及注意事项

法律分析：二手房买卖流程 1、按需量力选择购买房源 2、联系中介看房 3、沟通房价及相关事项 4、签定存量房交易合同与房产经济服务合同 5、付定金 6、提交资料（全款的请忽略） 7、不动产登记中心开具证明（是否具备限购条件下购买资格） 8、银行办卡（后期还贷银行开卡）。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百七十条

合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

浅谈二手房的交易流程及过户费用

二手房交易的详细流程：

1、需要寻找合适的房源，并且要实地看房。

2、买卖双方需要签订合约，买家可以选择一次性支付房款，也可以去银行。

3、买卖双方需要去缴纳水费，然后办理过户手续。

4、最后双方需要办理交接手续。二手房交易的注意事项：

1、二手房在交易的时候需要审查一下房子是否为公房出售。

2、需要审查一下房屋的产权问题，主要是看一下是否存在共有人。

3、要查看房子是否存在对外出租或者是对外抵押的情况。

二手房交易税费是多少？

1、税费契税。

首套房契税：面积小于等于90平，税率为1％，面积大于90平，税率为1.5％。二套房面积小于等于90平，税率为1％，面积大于90平，税率为2％。注意：广州、深圳等城市，购买普通住房有上述首套房契税政策，购买二套房、非普通住宅，税率为3％。

2、二手房交易税费增值税和附加税，不动产证没有满2年：增值税和附加税为5．6％。不动产证已满2年：免征增值税。

3、北京、深圳等城市，不动产证满2年及以上的非普通住宅，二手房增值税和附加税税率是两次交易差额的5.6％。增值税和附加税计算公式为：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％。

二手房税费谁交？

1、按国家规定，个人所得税、附加费等全部卖方进行支付，税费由卖方支付合理。不过其税费占比大，成定价标准。

2、所以，一些卖家降低房价，净收房价，税费由买方负责。目前的二手房市场，由买家承担税费。正常情况，税费由谁来交受二手房供求关系影响。

3、当处于交易低迷时期，市场有利于买方，业主愿意分摊税费增多。

4、现阶段，卖方处于主动地位，所以说税费由买方支付，总的来讲，卖方乐于收到整房款。

点击查看：二手房交易的详细流程及注意事项

二手房交易流程过户及注意事项

有时候，我们在买了房子后，由于某种原因需要卖出，或者我们看上的本身就是一套二手房，这时就需要接触到二手房交易了，但二手房的交易流程及费用是怎样的呢?大多数人还不是很了解，因此今天我们就来谈谈这个问题。

一、二手房的交易流程是什么

当我们看好一套二手房时，首先要查看对方的产权证，

看对方提供的产权证是否合法有效，然后看产权证上的共有人到底有几个，要是产权证上的共有人有二个及二个以上，那在和出售方签合同时，就需要所有的房屋所有人都签字，或是出具同意出售房屋的书面证明。

看好房子，我们决定购买了，就需要交定金了，交定金时，要注意对方的房子是否还在按揭中，如果还在，定金就不要盲目地交到出售房子的人手中，而应交到一个双方都信赖的第三者手中，或者直接将由银行监管。同时还要签订一个简单的合同，写清成交金额，交楼时间，违约责任和违约金额。

如果买卖双方都能按规定来做，无论怎么交易风险都应该很小，但首付款最好交由银行来监管，买卖双方到银行签一份资金监管协议，虽然银行会收取一定的监管费，但以防万一出现问题，这笔监管费还是值得花的。

最后一个环节就是签订买卖合同了，我们需要注意四个方面的问题，即产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。

二、二手房过户费用包括什么?

二手房过记要缴纳营业税、契税、个人所得税、印花税、

城建税、教育费等。

先说营业税，税率为5%，对于不足5年的二手房销售时按售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)的普通住房对外销售时可以免征营业税;超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额进行征收营业税。

再说契税，普通住宅一般缴纳成交价的1.5%，非普通住宅缴纳成交价的4%。

还有个人所得税，但如果是自住五年以上的房屋，并且是唯一生活用房，是免收个人所得税的，个人所得税是以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入，税率为20%。

印花税，个人在出售房屋时，买卖双方必须分别按万分之五的税率缴纳印花税，同时买方还需按“权利许可证照”税目缴纳5元的印花税。

此外还要交城建税、教育费附等，此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、分别缴纳城建税、教育费税。

二手房房屋产权过户流程：

1、登记：买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，分别登记购房、售房信息；

2、调档：卖方拿着房屋所有权证到房屋所在区县房地产交易管理部门，办理调档手续；

3、验证：中介机构审核卖方及产权证，并留存证件复印件备案；

4、签约；

5、中保；

6、交款；

7、过户：买卖双方交纳相关税费，然后中保方在买卖双方对产房产确认无误后，将房款给付卖方。第一步：买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房、契税等，作为证据以初步确认房屋产权归属。

第二步：交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

第三步：赎楼

赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

第四步：付首期及资金监管

除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

第五步：签订买卖合同

二手房交易风险提示有哪些？

1、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第二百一十条

不动产登记机构和不动产统一登记不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。