杭州市二手房交易监管服务平台正式上线_杭州市二手房交易监管服务平台正式上线公示

1.房产中介有望被取消吗？

2.房产经纪人称无法被完全替代是怎么回事？

二手房买卖一定要通过中介么？答案是未必！

昨天，杭州住保房管局在“杭州市二手房交易监管服务平台”新上线“个人自主挂牌房源”功能，让杭州二手房自主交易有了线上官方新渠道。

这次上线的“个人自主挂牌房源”功能，打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，为群众“手拉手”自主交易提供了出售房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系。

也就是说，个人房东可以直接在平台上挂出自己的房源。购房者在注册后，也能直接和房东取得联系，自行看房，约谈房价。整个操作直接“去中介化”。

那么，二手房买卖真的可以“去中介化么”？如何来保障资金安全？

提供全新的售卖渠道 并非为了取代中介

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉表示：“我们此举的主要目的便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。房东可以把房源挂在我们平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。”

而从二手房买卖的服务需求来看，中介也不可能被完全替代。“如果涉及到按揭、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”胡萍莉坦言，如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无需求的，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费。买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便。但如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。

如何确保交易资金安全

胡萍莉表示目前平台尚未设立资金监管账户，也就是说主要基于买卖双方的信任，比如双方原本就是亲属朋友关系。“下一步我们将会考虑设立资金监管账户，解决买卖双方的后顾之忧。”

这一功能的上线和完善，能给普通的购房者省下多少费用？

据HZTV1杭州综合频道，记者今天来到拱墅区一家中介机构，工作人员表示，目前中介费的收取根据成交价分成两部分，一般由买房人承担。

易居房友嘉泰馨庭店店长 曹世聪：“100万元以内是3个点，100万元以上部分按2个点收取。整体房价四五百万元的话，前面100万元是3万元手续费，后面300万元按2个点，3万元加6万元就是9万元手续费，实际收取过程中，在市面上折扣6到7折。”

杭州市二手房交易服务平台如何使用？

具体操作介绍如下：

1、售房者登录平台后，首先进行个人用户注册，完成实名注册后即可使用“个人自主挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，完成房源自主挂牌。

2、购房者个人实名注册后，即可在“挂牌房源公示”栏内查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源。通过个人实际需求筛选价格、面积、户型、城区等条件，快速锁定心仪房源。

平台发布的所有房源均经过房管部门核验，具备唯一的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实合法有效。

房产中介有望被取消吗？

“A: 又不全国推广，只是杭州而已。”

“B:?我相信很快会推广开来。”

这是一段网友的对话，背景是杭州二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，对此，大部分网友都在叫好，这意味着如果买卖双方能自主成交，中介费就可以省了。

9月24日，宁波市房产市场管理中心发布《关于上线房源挂牌码上办应用的通知》，指出9月26日起，该市房东在租售房屋时，可以通过手机APP“浙里办”自主发布或委托房源。

据和讯房产观察，该APP在华为应用市场的安装量已经高达1亿次，并囊括查缴社保、提取公积金、交通违法处理和缴罚、缴学费等数百项便民服务应用。

在业内看来，未来会有更多城市推出类似宁波这样的服务，显然，购房者对此乐见其成，这不仅为购房者提供更多的挂牌选择，更重要的是，该举动本身意在规范行业，提高房源成交效率，是行业基础设施完善的重要体现。

01

更多城市将上线房源挂牌功能

“房东实名验证→选择出租或出售→填写具体的房源信息。” 此次房屋上线主要是根据宁波市住建局数字化改革相关部署，着力推动房产交易移动端应用建设，平台基本囊括了房屋有关的基础信息。

具体来看，“浙里办”提供包括出售房源个人自主挂牌、出租房源个人自主挂牌、出售房源委托中介挂牌、出租房源委托中介挂牌四大功能，房东可以输入房屋所在街道、楼层、套型、朝向、装修程度、挂牌价格和期限等信息，房东电话、微信等联系方法也会在网上公布。

宁波并不是第一个吃螃蟹的人，上月，杭州早就推出相似功能的平台。在杭州市二手房交易监管服务平台，业主注册后即可使用“个人挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属情况及权利人基本信息，购房者注册后，可查询挂牌房源和委托经纪挂牌房源，根据需求来筛选意向房源。

目前，人们对推出的房源挂牌平台反响比较热烈，比如，杭州平台上线10天后，个人挂牌房源量从90套增加至0套房源，增长近10倍。有购房者对和讯房产表示，官方平台可信度高，而且没有佣金，尤其所有房源都是业主实名认证，不会有虚房源，很多人都对官方平台寄予厚望。

克而瑞科创研究总监周赟认为，不管是宁波这次推出的自主挂牌房源平台，还是深圳的房屋交易全程网上办理和杭州前段时间推出的房源平台，本质上都是为了让房产交易变得更加正规化、让房产交易信息更具真实性、让买卖双方交易更具安全性和便捷性。

“从近些年国家对于数字化发展的重视程度来看，后续一定会有更多的地方推出此类平台。”周赟进一步表示，这些举措主要是解决房源真实性问题，提高住房交易信息透明化程度，为未来数字化建设打基础，并进一步优化的各项功能，来规范整体房产交易市场，提升买卖双方在购房卖房的服务体验和安全保障。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，规范中介行业要做到更加信息的透明化，各地都会推出类似杭州和宁波这样的挂牌平台，这是未来三五年的趋势。

02

去中介化不现实?

对于杭州和宁波的动作，资本市场迅速做出了反应，行业主流服务平台股价出现下跌。

截止9月24日收盘，贝壳股价下跌4.56%，房天下跌4.3%，我爱我家(000560,股吧)跌2.05%，实际上，杭州官宣后的8月19日，市场也出现类似反应，贝壳找房、房天下股价跌幅分别为14.89%、3.11%，我爱我家股价下跌0.88%。

贝壳股价走势图

可见，此举对房屋确实产生了一定的影响，不过，目前来看，业内认为，杭州和宁波这样的官方信息平台，更多是展示房源，而贝壳、我爱我家等平台的核心价值除了真房源之外，更多是提供专业服务，目前还看不到后者的可替代性。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉直言：“房东可以把房源挂在我们平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。如果涉及到按揭、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”

“二手房交易去中介化较难成行。” 周赟认为，推出的这些平台在功能上还有待进一步完善，比如设立资金监管账户来保证交易的安全，所以短期内并不会取代现有中介行业。

空·白研究院创始人杨现领也认为，业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道，且只有官方平台有流量的情况下才能成立，如果没有流量，对于业主没有任何意义。

“房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高。”杨现领认为，挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5%-10%。正是基于此，客户一定是在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降低，个人之间直接谈判的效率不高。

03

中介费会越来越低吗？

对于购房者而言，推出个人挂牌功能，最大的吸引点是自主成交，节省部分中介费。

媒体报道显示，2021年以来，贝壳先后两个城市上调中介费，比如，郑州贝壳系所有门店宣布：2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。此前，贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。

公开资料显示，中国大陆的中介费平均不到2%，属于低费率国家或地区。尽管有专家表示，相较于美国、日本、的费率达到6%，阿根廷5%、德国4%、加拿大3%，中国大陆属于低费率国家或地区。

但由于房产处于大宗交易，动辄几百万的房价需要的中介费高达几万到几十万，这一直是购房者的痛点，不过，未来随着行业效率的提高，中介费有望进一步降低。

周赟认为，当前，从房屋买卖双方来看，目前大部分房产中介平台主要还是基于买卖双方的信息差来赚钱，大平台垄断了大比例的房产交易信息，买房者的选择空间其实不大，房产交易佣金的支出更多的是为了房产交易信息的支出。

他进一步表示，上述新政的出现，给购房者提供了更多的信息来源和选择渠道，相对而言也可帮助买卖双方降低一定的交易成本。

此前有传言称，房产交易的中介费都不得超过当地的社会平均工资的三倍。对此，58安居客房产研究院分院院长张波认为，该传言不可能是真的，国际上也没有先例，但他表示，按资产比例收取费用是行业惯例，至于比例的高低，值得去商榷。

“如果我们想要把费率降下来，核心一点是提高行业的交易效率，这是核心，如果效率不能提升的话，光从交易费率上去动脑筋是没有结果的。”张波进一步表示。”

万通集团的创始人冯仑认为，怎么样解决合理收费的问题，企业和监管部门之间应该有一个很好的互动，最终建立一套规则，毕竟未来二手房的交易量会非常大，而且频次也不算低。

冯仑表示：“未来除了贝壳，如果再多几家，比如诸葛找房，还有多几家市场化的对费率也会降下来，这也就是说不是靠文件，就是靠竞争，费率也能降下来。”

04

增值服务是行业增长点

当前，房屋交易市场正在迎来前所未有的巨变。

一方面，平台价值日益凸显。公开数据显示，预计2024年我国住房交易市场规模 30.7 万亿元，中介交易规模 19.1 万亿元；其中二手房交易规模 12 万亿元，中介交易规模 10.8 万亿元。

另一方面，入局者逐渐增多，尤其是以开发商为代表力量逐渐崛起，2021年以来，龙头房企大举布局房屋租售领域，比如，龙湖推出全新品牌塘鹅，开启了房屋租售和房屋装修两大主航道；万科朴邻8月初在广州开了第一家租售门店，走出市场化的第一步；碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”，并收购武汉大型房产经纪机构世纪宏图。

从中报上也可以窥见房企对租售服务的重视，明源地产研究院数据显示，融创的经纪服务收入环比增长69%，碧桂园的收入增长88%，旭辉的增长148%，万物朴邻新房销售业绩较去年同期增长647%！

数据来源：明源地产研究院，根据公开资料整理

对此，周赟认为，开发商推出自己的租售平台核心目的是解决营销诉求。他表示，今年越来越多的开发商在数字化转型发展中的智慧营销方向逐渐做出了成绩，比如通过公私域流量渠道扩大销售触点、通过老带新、全民经纪人等方式提升与潜在客户的连接，这些都是为了尽快实现去存量化化，有效降低负债率。

虽然如此，但开发商介入势必将影响房屋交易市场的生态，张波认为，在一些经济发展比较好的城市，比如，一二线城市，头部中介所占的份额比例会越来越大，至于房企旗下的，对他们来说挑战还是比较大的，但未来会有个别房企在这方面能够趟出一条路。

、传统中介、开发商等力量正在搅动房屋交易市场，这无疑是一种强大的推动力量，推动行业进入更成熟的发展阶段。

周赟认为，中国的一二线城市都在走向或已进入存量房交易为主的市场，因此未来房产更多的突破点是基于房产交易全流程化增值服务提供，比如前端的VR看房，后向的一站式装修设计等。

房产经纪人称无法被完全替代是怎么回事？

房产中介有望被取消。

已经上线近5年的“杭州市二手房交易监管服务平台”，两天前突然上线了一个新功能——个人售房者可以跳过中介，在平台网站上自主挂牌房源。?

这个功能一下子解决互联网售房两大痛点：一是所有房源都经过房管部门核验，保证“真房源”；二是房源信息仅向个人实名认证用户开放，中介经纪人员无法查看，防止骚扰。?

杭州住保房管局一楼交易大厅还配套了一个自主交易窗口，如果购房者和房东谈妥了，可以去自主交易窗口进行网签，窗口提供全套合同范本、全流程引导。 一旦买卖双方可以通过平台顺畅交易，每套房的中介费可以省数万至数十万不等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从此类模式来看，有去中介化的意味，弥补了原有中介服务的一些弊端。

当前全国二手房交易中，约85%的交易是由中介机构完成的，此次杭州在全国率先搭建直售平台，具有创新的意义，也能够提高直接交易的比例，对于房东和购房者在交易模式方面增加了更多的选择。另外，此类模式对于中介机构是有一定的挑战的，相关中介需要研究此类平台带来的影响或冲击。

此前关于“取消中介”的新闻也偶有发生

2020年5月，河南永城成立了一个以为主导的房地产中介机构，号称要“取缔中介”。而在此前的2017年12月，深圳市和腾讯推出了新型智慧租赁平台，也称要成为去中介的、主导的。

业内人士认为，人们更多是厌恶“黑中介”的加价等违规行为，官方“中介”平台的出现，能有力打击地方黑中介，但对于正规中介平台来说，官方平台相较仍有数据不全面等劣势，房产中介被取消的说法显然是过于夸张了。

不久前，杭州市住房保障和房产管理局对其二手房交易监管服务平台进行了升级，房东无需通过中介，就可在这个平台发布房源信息出售二手房，买家可以直接与房东联系。

据央视财经报道，从8月19日平台上线，杭州的二手房业主开始在这个平台挂牌房源，10天时间里，杭州市主城区的个人挂牌房源量从90套增加至0套房源，增长近10倍。然而，这个数量和该平台上房产中介挂牌15万套房源相比，仍然微不足道。

有部分买房人表示，他们觉得平台的功能还有很多不完善之处，例如，平台目前的功能仅局限于房源信息发布与核验，尚未开发交易签约和资金监管等相关功能。

据了解，有相当一部分房东对自主挂牌房源兴趣不大。虽然理论上中介费是由买卖双方共同承担，但实际上，卖方往往更强势，因此，中介费大多由买方支付，这在绝大部分城市都是普遍情况。

一位房主称：“作为卖方，我不需要承担中介费用，更倾向选择中介的服务渠道，可以帮我过滤一些没有用的信息。”

专家对于此事的解释：

房产中介既代表买方，也代表卖方，好处是能够更高效地撮合，但这种一手托两家的做法，其实和买卖双方固有利益存在天然矛盾。

未来，如果将“单边代理”交易模式引入国内，买卖双方会分别委托经纪人，代表各自利益进行交易，给消费者更多选择余地。

以上内容参考 中国经济周刊－杭州官方二手房平台房源激增10倍！一些房主更倾向于找中介、房产经纪人称无法被完全替代