西安二手房成交量查询_西安二手房成交量查询最新

1.35城住宅供应：中西部龙头城市赶超北上广，重庆是深圳8倍

2.多城推出二手房成交参考价格机制

3.重点城市住房成交下降49%，大佬讲讲未来房市走向？

4.什么信号？四大一线城市楼市成交环比集体下滑

有一个问题，在大家真正购房的时候，无论你是投资者还是炒房者，都是必须要面对的。

这个问题屡次强调：在买房之初必须要考虑到以后的卖房（除非你能说你一辈子就住一个地方），也就是说将来的变现。如果不能变现，再大升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到接盘者而耗时半年乃至一年之久。

现在买进是怎样的情况？

现在买进，相对于年初或者三个月前，应该是在高位，如果未来3年内不再上涨或者缓涨，就相当于炒到了山顶，然后在上边站岗放哨，就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了3年岗，要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套，真不知道他们什么时候才能解脱。

从目前的情况来看，一线城市总体来看是属于库存都比较短缺的；

二线城市的情况差异很大。二线城市的第四类库存，也就是二手房库存，普遍量都不太小。

倒是它的途库存和未开工库存，分化特别厉害。总体来看，二线城市同时满足四类库存都短缺的城市不多，大部分城市是在售库存不足，而在途库存和未开工库存都不是很缺。

有些二线城市的未开工库存非常大。从二手住房潜在供应的角度来看，二线城市的第四类库存也都不是很少。

因此，房价比较稳定的二线城市，应该是较安全的；但是如果过去一两年房价涨太快，这样的二线城市，未来房价下行的压力就会会比一线城市大；

三四线城市普遍没有库存短缺的情况，都是比较过剩的情况。除了在售库存和在途库存会因为开发商新开工量的波动（三四线城市尤其显著），而出现短暂的阶段性不足。

但总体来看，三四线城市的库存整体都是比较充裕的，尤其是第三、第四类库存。比如有些城市的套户比（套户比是评估第四类库存最重要的指标，套户比超过1越多，表示第四类库存越大）超过1.4，说明这些城市的总体住房存量是严重过剩。如果接下来没有大规模的人口净流入，第四类库存过剩的情况就很难改变。

在第四类库存已经严重过剩的情况下，前三类库存都应该控制在非常低的水平，但即使某一类库存比较低，也不能解决三四线城市的第四类库存过大的问题。

三四线城市另一种更普遍情况是，第一类和第二类库存相对少，第三类库存却很大，过去五到六年出让土地很多，但迟早要开工，一旦开工就会变成新的供应和库存。

在市场疯狂的时候，有一类人更加疯狂，指的就是散户，我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了，相反，那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满杀了进去。

这个时候，任何利好都会被无限放大，如地王、如供求、如自贸区等等，但这些在市场不好的时候，则如空气一样轻飘，不会被人重视，因此，现在的任何利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退，到那时，路归路、桥归桥，一切水落石出，我们还会觉得现在的种种利好是真的利好吗？

三十城房价下跌预警

相比去年春节期间的成交量，很多热点一二线城市的二手房成交确实下滑（新盘成交受推盘节奏影响），这就说明当前这些城市的楼市温度，确实低于2016年年初。

2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升，但二手房成交不乐观，整体价格已步入调整期，央行收紧货币政策的影响将会渐显，节后投资需求应有所收敛，并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

房地产研究院杨红旭近日曾发出过一个楼市预警。大致为：

四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快，后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。

原因是：即便后市还能上涨30%，但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

：**预警：市场过热，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入，投资需求可考虑停止买入。

原因是：即便后市还能上涨20%，但交易成本约10%，还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

二级：橙色预警：市场温和，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。

投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入。

一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整，后市将停涨、随后下跌。

投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

根据近两个多月的最新市场变化，最后一次更新30个热点城市的预警等级：

红色预警：深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑州、济南、福州、天津、珠海。共18 城红警，包括一线、强二线、三大都市区周边城市。

橙色预警：广州、杭州、石家庄、南昌、佛山、南通。

**预警：长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁。

3年后我们的房子能卖给谁？

下面就让我们分析一下三年之后，到那时，看看你的房子卖给谁？

三年之后，按照最快速计算，就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以上市交易了。

对于炒房客而言，到那时应该大部分都该抛售房子。在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候你能轻易地找到下家吗？这一点，尤其是那些郊区盘的客户可以好好思考，可别到了该变现的时候傻眼了。

三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收，如增值税按照商业地产的30%或60%征收，如此，你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右，这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等。

更要命的是再来一次严厉限购。

此外，房价暴涨之后，必然会释放更多的土地来增加供给，以此来改变未来市场预期，但如此一来，又会导致未来两三年内土地供应大增，未来的一手房投放量大幅增加，到那个时候，就不再是现在的供不应求，而是供大于求，

到那时，你的房还能是个香饽饽吗？

看看，提高税费和限购，会减少未来的市场需求，提高税费会提高未来的交易成本，如此一来，如果你的房价上涨50%左右，算上三年的月供支出，你基本挣不到钱，如果上涨一倍，可以挣一点钱，但在变现的时候也会面临客户稀少的问题，再加上未来三年供应增加，供求关系就会逆转，到那时，你再变现，还会像现在这么好变吗？

如果你在08年、09年卖过房，或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房，你就会知道，当市场不好或政策限制的时候，你想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间，这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

（以上回答发布于2017-02-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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35城住宅供应：中西部龙头城市赶超北上广，重庆是深圳8倍

2年前刚买了房子的，我来真诚回答你。?

先说答案：会的。二手房限购了，短期的几年内（3-5年内大涨可能性很小了），西安房价不会再像之前一样的几年翻一倍的涨了。

但是，请认真看下面的情况：

第一：西安作为大西北目前最重要的城市，经济和教育重要城市，旅游网红城市等，地位非常重要。长期来看（5-10年来看），西安房价依然是一个缓慢上涨的过程。

所以，如果现在你在西安目前名下没有房子，且已经符合西安的购房资格，作为自己的第一套房子（住宅），西安是值得入手的。

第二：建议你优先选择有学区的房子。（房子附近有重点幼儿园，重点小学和重点中学的房子。）中国的家长最舍得投资的就是孩子的教育，所以带有优良学区的住宅，往往升值的空间比较大一些。

第三：如果不考虑孩子的教育，自己居住的话，优先选择老城区，商业环境和就医等等比较成熟。但是如果是为了以后升值，优先选择有重点规划的新区 （目前还没有发展的很好的），有大型产业园的，或者离地铁站1000米以内的三室（100米以内）的住宅。

以上答案，希望你能满意。

如有其它疑问，继续沟通。

多城推出二手房成交参考价格机制

一个城市的房价，除了与当地的经济收入水平、人口流入紧密相关外，供应量的大小也是一个关键因素。供应量充足的城市，往往房价也会更加平稳。

从2002年以来的合计数据看，重庆、上海、成都、武汉、北京、郑州、天津、长沙、沈阳和西安位列前十。

需要说明的是，统计的主要城市，包括直辖市、省会城市和单列市，一些经济发达的普通地级市苏州、无锡、佛山和东莞等未纳入该统计。

重庆郑州武汉位居前三

数据显示，2019年，35个城市中，有5个城市的住宅商品房销售面积超过了2000万平方米。这5个城市分别是重庆、郑州、武汉、成都和长沙，均为来自中西部的强省会或直辖市。

中西部唯一的直辖市重庆去年的住宅商品房销售面积达到了5149.08万平方米，在各大城市中遥遥领先，比第二名的郑州多了1900多万平方米，相当于多出了一个西安的销售面积。这已经是重庆连续四年住宅商品房成交面积超过5000万平方米。当然，重庆销售量第一与该市土地面积和人口规模有关。重庆有3000多万人口，面积达到8.24万平方公里，相当于一个中等省份。

图为12月9日拍摄的重庆化龙桥超高层二三期项目主塔楼施工作业现场（无人机照片）。重庆化龙桥超高层二三期工程位于重庆市渝中区化龙桥片区，是集商业、办公于一体的超大型综合性建筑群。 新华社图

郑州已经连续两年位居第二。在巨大的供应量下，郑州房价也较为平稳，并在今年以来出现明显的下降态势。根据2020年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，10月郑州房价环比下降了0.5%，同比下降了1.2%。

武汉和成都位居三四位，这两城去年的供应量都超过了2500万平方米。这两个市是目前中西部高新企业数量最多的两个城市，人口流入量大。同时，这两个城市的中心城区人口规模都超过了800万人，正在向超大城市迈进。

在前五名中，长沙是唯一一个城区人口尚未突破500万大关的I型大城市。在充足的供应和严厉的反炒房调控措施下，城镇居民收入位居中西部中心城市第一的长沙，房价一直维持在比较合理的水平。数据显示，11月长沙平均单价为每平方米11347元，在中西部仅位列第17位，位居芜湖、拉萨、呼和浩特、太原等城市之后。

长沙的调控经验也频频得到各方肯定。不仅深圳和东莞先后赴长沙学习，12月3日，长沙市住建局名为《住建部推介长沙房地产市场调控经验做法》文章称，近日，住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳 健康 发展长效机制》的文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

该文称，下一步，长沙将进一步提高思想认识，增强“房住不炒”战略定力，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，进一步完善长效机制，促进房地产市场平稳 健康 发展，让人民群众安居乐业。

2019年35城住宅商品房销售面积（单位：万平方米）

中西部龙头城市赶超北上广

从供应量来看，2019年位居前十名的城市，除了第十的青岛之外，全部位于中西部地区。从近五年合计数据来看，前六名的城市全部位于中西部地区，分别是重庆、武汉、成都、郑州、长沙和西安。

从近18年的数据合计来看，前十名的城市分别是重庆、上海、成都、武汉、北京、郑州、天津、长沙、沈阳和西安。中西部和东北共有7个，东部沿海共有三个，全部为直辖市。

从具体的年份走势来看，2007年以前，沿海大城市住宅商品房销售量普遍更大。比如2002年到2006年，上海和北京一直位居成交量前两位。其中，2002年，上海住宅商品房销售面积达到了1846.4万平方米，北京为1604.4万平方米。彼时第三的重庆仅为870.4万平方米，不到上海的一半。另外，当时广州位居第五。

此后数年，基本延续了这个格局。其中，2005年，上海和北京住房商品房销售面积双双突破2800万平方米；到2007年，上海达到3279.17万平方米。这一年重庆达到了3310.13万平方米。自此之后，重庆一直稳居第一的位置，并且总体上呈现逐年走高的趋势。比如至2011年，重庆住宅商品房销售面积突破4000万平方米，到2016年超过了5000万平方米。

重庆之外，其他几个中西部大城市如成都、武汉、重庆、郑州、长沙和西安等，住宅销售面积也呈现快速增长的态势。例如，成都2002年住宅商品房销售面积为737.2万平方米，到2005年突破1000万平方米，到2007年超过2000万平方米。2008年金融危机背景下，尽管当年只达到1357.43万平方米，但2009年又突破2000万平方米，至此稳定在2000万平方米以上，个别年份还突破了3000万平方米。

武汉的情况也类似。2002年，武汉住宅商品房销售面积只有393.1万平方米，不到北京的四分之一，仅为上海的21.3%。但2009年武汉才突破1000万平方米，其后逐年走高，到2015年突破2000万平方米，在2017和2018年都超过3000万平方米。

郑州更是后发赶超的典型。2002年，郑州的住宅商品房成交面积仅有156万平方米，在35个城市中位列第27位。随后发展速度加快，到2007年首度突破1000万平方米，尽管2008年大幅回落，但到2009年后就站稳1000万平方米的台阶；到2016年超过2000万平方米，2018年和2019年都超过了3000万平方米。

相比之下，沿海大城市尤其是北上广这些一线城市则保持较为平稳甚至有所减少的趋势。例如，上海自2009年以后，除了2013年、2015年和2016年略超2000万平方米以外，其他年份都低于2000万平方米。北京在2006年以后，住宅商品房销售面积都低于2000万平方米，到2016年开始都低于1000万平方米。广州在绝大多数年份也低于1500万平方米。

2002年以来7大城市历年住宅商品房销售面积（单位：万平方米）

58安居客房产研究院分院院长张波对第一 财经 分析，一方面，目前一线城市除广州外都进入到存量房市场，二手房成交量是新房的3倍以上将是常态。大量的二线城市目前还依然处于增量市场，未来5年左右二手房的成交量会不断提升，但新房还将是二线城市的成交主力。

另一方面，热点二线城市也是当下人口流入的重点区域，从近几年的人才政策来看，二线城市尤其是中西部区域的热点二线城市成功吸引到大量人群落户，加之二线城市置业门槛相比一线明显偏低，形成了新房市场供求两旺格局。

“十几年前刚来广州，感觉城市很新，而武汉到处是老旧的房子，现在再回去武汉，发现整个武汉都特别新，反而觉得广州旧多了。”2006年毕业于武汉大学、目前在广州天河工作的张先生说。

张波认为，相比于东部和南部，中西部龙头城市本身的城市群量级明显偏小，三四线以下城市对外来人口的吸聚力偏弱。一方面龙头城市对于非中西部外来人口吸引力就会强于区域内的中小城市，西安、成都、重庆等城市这两年落户人数在二线城市中也都排名靠前；另一方面龙头城市对于本省的人口吸引能力也不容小觑。究其原因，中西城市近几年经济快速发展是主因，从2020年前三季度的GDP增速排名上看，排名前10位的省区有过半位于中西部地区。

深圳、厦门房价为何易涨难跌

近年来，在各大城市中，有两个城市的房价居高不下，供求矛盾十分突出，即深圳和厦门这两个位居东南沿海的单列市。中国房价行情平台数据显示，11月，深圳平均单价已经达到了每平方米81757元，远超京沪，是所在省会广州的两倍多。

厦门11月平均单价也达到每平方米457元，仅次于北上深，超越了一线城市广州，位居全国第四。

这两个城市房价房地产市场有不少共同点，即人口增长快，同时又有大量资金涌入，居民资金杠杆率高。比如，厦门去年居民资金杠杆率达到161.7%，深圳达到了137.2%。

此外，这两市的土地供应尤其是住宅供应都较为有限，面临较大的缺口。数据显示，2019年，一线城市深圳住宅商品房销售面积仅为638.42万平方米，在35个城市中位居第28位。也就是说，2019年，在住宅商品房销售面积上，一个重庆相当于八个深圳。

张波说，相对于需求量，深圳新房供应量明显偏小。2020年市场保持了较高的热度。供不应求是深圳市场的主要特点。深圳的新房销售面积排名靠后与其供应不足有直接关系。

作为人口流入较快，房价增长较快的二线城市，厦门的供应量更是属于“超轻量级”。数据显示，2019年厦门住宅商品房销售面积仅为274.7万平方米，在35个城市中，略高于西宁，位居倒数第二。

从近五年的数据合计来看，深圳五年销售面积达到3140.29万平方米，在35个城市中位列第28；厦门五年合计为1350.89万平方米，位列倒数第一。即使拓展到18年的总销售面积来看，深圳合计为9899.83万平方米，为例第26位，如果以每套房80平方米计算，则只有124万套左右；厦门合计为5631.89万平方米，在35个城市位列倒数第五。

展望未来，这两市能否大幅增加供应平抑房价呢？目前来看，两市的情况各不相同。厦门过去多年住房供应明显低于人口和住房需求增长步伐，欠账缺口较大。但厦门并非没有土地。在丁长发看来，厦门岛外还有大量的土地，完全可以通过和福建省的山区市如南平市、龙岩市和三明市土地置换，大幅度增加土地供给。

相比之下，本土面积不到2000平方公里的深圳，目前的开发已近饱和，要大幅增加住宅供应难度较大。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，深圳土地供应紧缺的问题，在中短期内无法解决。一方面，在深圳土地面积有限的情况下，要通过深圳都市圈向外拓展，跳出深圳来解决深圳供地问题，但这又涉及到几个城市之间的协调，包括轨道交通的互联互通，教育、医疗等公共服务均等化等问题；另一方面，包括深圳生态用地调整，工业区块线之外的工业用地转为住宅用地，这个也在做，但难度也比较大。

近五年来35城住宅商品房销售面积（单位：万平方米）

重点城市住房成交下降49%，大佬讲讲未来房市走向？

继2月初深圳推出二手房参考价格机制后，近期西安等城市相继跟进。机构指出，深圳出台二手房参考价以来，月成交量已三连跌，效果显著，不排除更多热点城市出台二手房参考价格机制。

稳定市场预期

7月8日，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，明确房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价；涉及二手房交易各环节有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据。

同时，要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台下架价格虚高的二手住房房源；西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。

同日，成都公布第二批住宅小区二手住房成交参考价格。

7月9日，上海市在已实施房源挂牌核验基础上，增加价格信息核验。上海市房管局有关负责人表示，实施二手房源价格核验，是为了进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业的经营行为，是加强房地产市场调控和监管的重要举措。

今年2月初，深圳就出台了二手房参考价机制。对于西安建立二手住房成交参考价格发布机制的原因，西安市住建局表示，引导二手住房理，稳定市场预期。

从深圳的情况看，2月初发文建立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，之后多家银行以此作为按揭的参考依据。

平安证券指出，深圳自2月实行指导价以来，二手房月成交量已三连跌。6月的成交量跌破3000套，同比下降近8成。整体而言，该机制对抑制房价过快上涨，稳定市场预期效果明显。不排除更多热点城市出台二手房参考价格机制。

监管力度加强

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，6月，100个重点城市二手房均价环比上涨0.19%，同比上涨1.95%；环比上涨城市较5月减少了13个，平均涨幅收窄0.1个百分点。

从具体城市情况看，鄂尔多斯以2.74%的环比涨幅居前，芜湖、泰州、西安、上海分别环比上涨2.71%、2.41%、2.16%、2.06%。涨幅居前的10个城市主要集中在长三角、珠三角及西北地区，且二、三线城市环比涨幅明显。

数据显示，6月，一线城市均价环比上涨0.14%，上海、北京分别环比上涨2.06%、0.29%。二线城市均价环比上涨0.07%，涨幅较5月收窄0.47个百分点。

诸葛找房数据研究中心表示，二季度以来，二手房市场热度攀升，价格连续3个月上涨。整体而言，二手房市场均价呈稳中趋升态势。

根据机构统计的数据，今年前5个月，房地产行业调控超过234次，二手房市场政策密集出台，推动楼市稳定健康发展。有分析人士称，叠加参考价格机制，二手房市场或迎来降温。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平日前表示，房贷趋紧，地方管控力度加强，下半年房价上涨动能料有所减弱。

房贷利率上行

近期，杭州、广州等城市部分银行上调房贷利率，放款周期也有所延长。天风证券指出，今年一季度，房地产市场交投热情较高，核心城市购房者对以学区房为代表的二手房需求集中释放，楼市热度有所提升，二手房市场交易增长较快，带动信贷扩张。

北京市西城区近日要求各机构加强房源发布管理，不得以学区房为卖点发布房源；规范业务承接管理，不接受价格明显高于市场价格的委托；强化从业人员管理与培训，及时组织学习，严格落实相关规定，不得参与炒作学区房的任何活动。

值得一提的是，深圳市住房和建设局日前发布《深圳市住房发展2021年度实施》，2021年批准预售和现售商品住房面积为600万平方米，约6万套。该文件明确，继续严格落实“新深八条”调控政策，严格执行限购、限售、限贷、限价、限户型“五限”政策，确保各项调控措施落实到位。同时，强化一二手住房联动调控，确保二手住房成交参考价格政策执行到位。

什么信号？四大一线城市楼市成交环比集体下滑

我觉得未来房市的走向会趋于平稳，房价不会有太大的变化，可能会略微上涨或持平。因为楼市的变动牵涉到许多层面，不太可能在短时间有大的变化。

首先我们说说为何房价不会再过度上涨。近一二十年，房价疯狂上涨，这主要得益于经济快速发展的模式。部分人通过“炒房”赚到了钱，完成了资本的原始积累。但是也有一群人因为购房的缘故，让自己的生活承受了很大的压力。在这个群体当中，最多的当属年轻人了。

这些年轻人背负着房贷的压力，使得他们只能拼命去工作，甚至连请个的勇气都没有。他们害怕结婚乃至是恋爱，因为恋爱需要花钱，结婚需要花费更多的钱。这也充分说明高额的房价已经对社会的婚育情况产生了明显的不良影响。为了改变这种趋势，势必会对房价进行“抑制”。

房价不会再猛涨除了社会层面原因的还有经济层面的原因。房地产经济的持续“扩张式”发展极度容易产生经济泡沫，严重的甚至会引发经济危机。这是关乎民生的事，肯定需要谨慎对待。之前没有大力度管控也是因为经济发展需求，但是目前的经济发展现状已经不再那么依靠房地产经济了。

其次我们再说说为何房价只会趋于平稳，不会大幅度下降的原因。房价的变化牵涉到许多人、多个行业，而且关联着经济的发展。

如果猛然或者持续性下降，都会诱发经济危机，导致社会的不安定。2020年和2021年有关部门出台了一些政策，的确让商品房的成交量有了显著的下降，并且房价也略有下降。但是2022年开始就放宽了相关的政策，银行的利率对比以往也进行了下调。

我一个朋友在我们当地县城买的房子（2020年买的），当时的购买均价是7836元/每平方，现在一年多过去，中间升升降降，目前还是增值了，大概在8000多点一平方。我自己买的房子也升值了，一平方涨了将近400、500的样子。

房子的成交量未来可能会越来越低，因为人口有限，房源已经能够满足居住。但是在我看来，房价还是不会降的（当然也不会猛涨了），最起码未来10年不会有大的变化。

今年7月，各线城市新建商品住宅（下称“新房”）成交均呈下行态势。中指研究院数据显示，2021年7月监测的主要城市新房成交面积环比下降14.30%，超8成城市环比均有不同程度下降，同比下降4.29%。其中，四大一线城市成交面积环比均出现下滑，其中，上海下滑超30%，北京也超过了15%。

接受证券时报·券商中国记者访的专家指出，7月楼市交易在调控政策效应释放且政策不断收紧的情况下出现降温，一方面说明部分投资投机需求正在被剔除，也说明供需双向收紧下楼市调控取得积极进展，预计后续市场降温之势或还将延续。

7月各线城市新房成交量下降

虽然今年以来房地产市场供需两侧的调控力度不断加大，但总体来看，上半年新房成交整体上行。CREIS中指数据显示，2021年上半年中指监测的21个主要城市，19个城市新房成交面积同比上升。6月份，新房市场成交量同、环比均升，其中一线城市新房成交面积环比上升36.84%，北京在6月新房成交面积环比升幅更是达到了100.43%。

进入下半年首月，新房市场成交情况却“画风突变”。中指研究院指出，7月楼市新房成交量同环比均降。分城市来看，7月一线城市成交面积环比降幅为21.34%，同比上升7.12%。二线代表城市成交面积环比下降11.47%，同比下降2.54%。三线代表城市成交面积较上月下降17.42%，同比下降26.01%。

对于7月新房成交的下行态势，易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报记者表示，当前购房政策以收紧为导向，以及包括信贷收紧在内的诸多因素都对房地产市场产生一些利空的影响，所以市场交易等指标出现降温，基本上符合预期。成交量的变化很大程度上也说明投资投机需求正在被剔除，预计成交下行的行情还将延续。

贝壳研究院则指出，7月全国351城的住宅用地成交金额同比下滑51.55%，成交规划建筑面积同比下滑47.09%，成交楼面价同比下滑8.42％。土地成交金额与成交量的明显下滑主要是7月为22城集中供地的真空期，显著影响土地市场。同时，7月土地市场受到季节性波动影响明显。另外，随着政策逐步趋严，房企拿地逐渐谨慎。由于集中供地的22个城市皆为一二线城市，市场火热度较高，因此7月份参与集中供地的22城由于土地成交缺席，必然导致楼面价下降。

7月深圳二手房成交量创新低

在“领跌”的四个一线城市中，上海的新房成交面积环比降幅较大，环比下降30.86%，但上海的新房成交套数和成交面积分别为14527套和147.74万/平方米，仍是一线城市最高。相比之下，7月深圳新房成交套数仅2712套，不仅较6月有所下降，深圳二手住宅（下称“二手房”）成交量也是跌势不止。

易居研究院研究员潘竑羽指出，深圳7月二手房仅成交2557套，创下2013年来除春节月份以外的最低值，也说明此前深圳二手房调控效果显著，使得二手住宅市场较冷。

此外，深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析，8月首周深圳市二手房（含自助）网签量556套，环比下跌9.3%，首次跌穿600套关口。

据深房中协摸底统计，2021年1-6月份以来，全市实名登记的星级从业人员同比去年同期下滑了11.8%。此次行业摸底调研共收回4161间门店的情况，其中有104间门店已关闭且已办理工商注销，有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销。

不过，深房中协指出，全市实名登记的星级从业人员虽然存在部分下滑现象，但总量仍处在平稳的水平。不可否认，伴随着调控持续发力，一段时间内，深圳市二手房市场或仍将处于低迷状态，下半年，房地产中介行业的竞争压力将会持续增大，无论是门店关停并转的数量，还是从业人员队伍离职转行的规模或将持续升高，对此，全行业要做好充分的应对准备。

中指研究院预计，下半年深圳楼市在持续严厉的政策调控之下，市场成交将相对更加理性，一二手房价将更趋平稳。随着未来更多住宅项目的入市，消费者购房选择空间有望加大，新房价格亦将维持平稳。二手房市场保持降温，并还会持续相当一段时间。

供需两端发力调控效果显著

值得注意的是，在整体新房成交面积普降的情况下，7月武汉、西安新房成交面积却环比大幅上升，涨幅分别达到31.77%、58.06%。

不过，武汉市住房保障和房屋管理局在7月末发布《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》, 开启“凭房票买房”时代。该文件进一步规范了对限购区域购房资格证明的认定，并要求在获得购房资格认定结果后及时锁定，一段时间内仅能报一个楼盘。普遍观点认为，武汉后续部分热点楼盘盲目登记的现象有望减少，市场交易或受影响。

严跃进认为，严格调控下部分城市交易表现仍然不错或说明此类城市潜在需求较大。所以一旦该城市推盘节奏加快，即便中间有各类调控也容易推高市场交易的规模。另外，7月份武汉、西安等部分城市购房政策相对宽松，市场交易不容易出现较大跌幅。

苏宁金融研究院宏观中心副主任陶金对记者表示，总体来看，供需两端同时发力的房地产调控对当前楼市效果显著。后续各地还可以发力加强房地产金融审慎管理、调整集中供地机制、增加租赁住房供给，进一步完善房地产市场长效机制。