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1.遏制房价上涨：住建部约谈范围走大走细，地方调控精准到区

2.宁波制定112个学区房小区二手房参考价

3.楼市调控政策持续收紧 热点城市紧急打补丁

4.北京海淀发布热点小区二手房指导价

5.上半年北上深二手房访问热度涨幅超10%，多地出台人才补贴

6.楼市交出半年报，下半年要看一个“字”？

7.7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成

最近热播的电视剧《安家》中，女主角——某地产中介公司门店店长房似锦声称，“没有我卖不出的房子”。现实中，疫情之下的地产中介和房企销售员愁的却是，“我该怎么卖出房子。”

2月19日，北京市丰台区一家房地产经纪公司员工在门店前台工作。

疫情冲击，楼市“金三银四”恐难再现

70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，1月份，房价上涨的城市数量为47个，较上月50个有所减少。

涨价城市数量减少外，“1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数同环比涨幅分别为6.5%和0.3%，涨幅均收窄。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“2020年春节较早，1月份房价指数的数据受肺炎疫情影响相对较小。”

“市场在2-3月逐渐反映出疫情影响。”中原地产首席分析师张大伟称。

记者注意到，应对疫情影响，2月份房企纷纷转战线上，恒大、融创、富力等多家房企开启线上营销模式，恒大更是以“75折”的大力度优惠吸引购房者。

不过，克而瑞数据显示，2月份，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降43.8%，同比降37.9%，销售业绩创近几年来单月销售最低纪录。中指研究院数据也显示，重点监测的17城2月份新房成交量环比降61.2%，较1月降幅加大27个百分点。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示，目前来看，疫情对楼市的影响至少持续到一季度末，楼市“金三银四”的传统旺季恐难以出现。

60余城出手稳楼市，缓解房企资金压力

应对疫情冲击，多地相继出台楼市新规。张大伟表示，据不完全统计，2月份，已有超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，主要以减少企业资金压力为主。

梳理发现，减免物业租金、延期缴社保费、减免和延期缴纳税款等，深圳、杭州、上海、合肥、南宁、兰州、贵阳、郑州等城市均有涉及；深圳、芜湖、惠州、大连、呼和浩特、武汉、哈尔滨、西安、南宁等城市还出台了缓缴公积金、降低公积金缴存比例等政策。

此外，已有济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等十余城出台土地新政应对疫情，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。黄山、苏州等地甚至修改土地要求现房销售的政策，适度放宽了楼盘的预售条件。

“延缓企业支付土地出让金，加快企业预售等房地产政策，一定程度上缓解房地产企业的资金压力。”张大伟称。

“房企还款延期、预售条件的变化、部分税收的减免，这些都是房地产企业及建筑施工单位当下的痛点”，58安居客房产研究院分院院长张波也指出，尤其是还款延期和预售条款调整，直接利于企业短期资金压力的纾解。

部分城市买房发补贴，有城市降首付被约谈

相比多数城市稳楼市主要是在缓解房企资金压力上下功夫，另外一些城市对消费者需求端的刺激政策力度也不断加大。衡阳、海门、钦州、驻马店等三四线城市给予购房契税减免补贴。

2月21日，驻马店出台17项稳楼市政策，不仅补贴购房，住房公积金额度由45万元上升到50万元，甚至公积金购买首套房的最低首付比例由30%下调为20%，成为2020年全国首个降低首付的城市。

紧随驻马店，南宁、东莞和抚州调整公积金使用条件、提高公积金额度。如，抚州给予购房户150元/平方米的购房补贴以及住房公积金限额提升至60万。

“首付比例政策的调整，是很强的‘暖楼市’政策，能够很好地刺激购房需求。”严跃进称。不过，2月28日，驻马店相关负责同志被河南省委、省约谈似乎又让整个市场“乍暖还寒”。

2月19日，市民经过北京市丰台区樊羊路一处售楼中心。受肺炎疫情影响，实地看房人数减少，各房企纷纷开启线上VR选房模式，部分楼盘启动促销模式。

房贷政策不变，房价可能会跌？

“目前看，最关键和核心的政策依然是房贷政策，特别是首套房的首付、二套房的认定标准。到目前为止，全国商业购房首付没有政策变化。”张大伟表示，如果房贷政策不变，房价可能会跌。

“近期各地出现了尺度不一的楼市放松政策，但驻马店被约谈，充分体现了政策放松中的红线和约束，即依然要把‘房住不炒’定位进行落实。”严跃进预计，后续各地出台具有明显放松的政策会相对谨慎。

2月19日，央行在最新发布的货币政策执行报告中强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

3月3日，与其他地方有所不同，广州当天出台涉及楼市的政策，选择了取消商服类项目(公寓、商铺、写字楼)的限购政策，“商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。”

“目前看，商服类项目政策的变化对整体市场影响并不大，市场主要还是看这部分房源的比例等政策。”张大伟认为，广州商服类项目新政有利于解决商改住项目存量，是一个政策试点。

“需求短期疲软及房企积极促销或将导致房价存下调压力。”中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶称，“不过，部分重点城市房价已调整一段时间，在‘稳房价’政策下，房价继续大幅下行的空间有限。”

张大伟认为，“房地产行业的政策宽松是趋势，在‘房住不炒’的前提下，更能会有更多推动改善置业的政策出台。”

遏制房价上涨：住建部约谈范围走大走细，地方调控精准到区

4月16日，国家统计局发布2021年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从全国70个大中城市房价数据看，2021年3月，新建商品住宅上涨城市数量为62个，较2月增加6个；二手房方面，3月上涨城市数量为58个，较2月增加3个。

国家统计局 图

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年3月份，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大，同比涨幅继续上升。

调控加码下，一线城市一二手房涨幅回落

国家统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。

二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。

一线城市的新房和二手房销售价格环比涨幅均比2月回落0.1个百分点。尤其是以往房价上涨过快的深圳，3月新房和二手房环比涨幅均处于四个一线城市末位。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，今年一季度以来的调控在一线城市效果正逐步显现，法拍房、离婚买房等诸多逃避限购的漏洞被一一堵上，同时调控在二手房价格、学区房等维度也不断深入，调控的精细化和精准度亦在不断提升，是带动一线城市降温的重要原因。

今年开年以来，4个一线城市轮番出台楼市调控政策严堵漏洞。上海、深圳从打击离婚购房等方面入手；上海优先购买的新房实施住房限售，深圳加强了二手房价格的管控；广州从金融监管方面入手，四大行房贷利率全线涨价，首套房和二套房的房贷利率分别上调至5.2%和5.4%；北京则对部分自媒体进行集中约谈，并严查经营贷违规流入楼市。

二三线城市房价表现持续分化

按照国家统计局数据，3月份，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

其中，31个二线城市中，包括南京、福州、重庆、西安、昆明、郑州等城市新房价格环比涨幅较为明显。

张波指出，今年以来，不少省会城市的热度不断提升，一方面和落户政策不断放松人群流动有关，另一方面则是部分城市的阶段性回暖，包括南京、西安在内的省会城市热度上涨的持续的周期相对较长，调控也在不断出台，预计二季度会迎来小幅降温，而郑州等城市则是在今年一季度开始逐步触底反弹，属于正常的市场回暖，但也需严防市场热度过快上升。

另外，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

贝壳研究院首席分析师徐小乐指出，3月房价表现可以说是强弩之末，预计4月房价整体涨幅缩小。贝壳研究院数据显示，4月以来贝壳50城二手房成交量保持向下波动调整的走势，各线城市贝壳二手房景气度指数均回落，业主端市场预期减弱。4月8日住建部重启约谈热点城市，对于市场的监测更及时，调控效果不显著或热度持续的城市将面临较大的调控压力，广州、合肥、宁波等城市调控效果有待释放。基于此，4月热点城市房价上涨动力减弱。

福州、广州新房价格环比涨幅排名第一

具体到各城市房价表现，国家统计局数据显示，3月份，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是福州、广州、重庆、西安、大连、南京、宁波、郑州、昆明、泉州。

其中，福州和广州并列成为3月份房价环比上涨最快的城市，均环比上涨1%；重庆、西安的新房价格则环比上涨0.9%；其余六个城市房价均环比上涨0.8%。

同时可以看到的是，福州涨幅明显，其房价涨幅排名，从此前的42位一下跃升为第1位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，福州市场或有炒作的现象。类似城市在过去两年市场一直比较平稳，但当前市场出现了周期性的反弹现象，后续对于福州及福建相关城市，需要密切监测。

二手房数据上看，3月份，二手房价格环比涨幅排名前十的城市分别是北京、广州、徐州、杭州、上海、南京、无锡、宁波、合肥、重庆。其中北京、上海二手房环比上涨1.4%，徐州环比上涨1.3%。

3月份，70个大中城市中，有9个城市二手房价格环比显示下降，包括南充、泸州、岳阳、北海、长春、安庆、乌鲁木齐、南宁、太原。

业内人士指出，总体从房价角度来看，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大，一线降温明显，二三线则持续分化。预计在金融政策和双集中政策的背景下，在各地调控不断收紧的压力下，二季度房价总体将保持平稳，尤其是房价的涨幅环比回落现象将更为普遍。

宁波制定112个学区房小区二手房参考价

中新网客户端北京4月27日消息，自2016年中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒”后，“房住不炒”定位如今已深入人心。

但近几个月以来，楼市持续升温，热点城市房价的持续上涨，让不少民众疑问：有没有办法能遏制热点城市房价上涨？

资料图：房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

楼市热度向二三线城市传导

近日，“合肥 35岁”成为热门话题。有网友表达了对于安徽合肥新房摇号资格“刚需年龄限制在35岁以下”政策的困惑，合肥市住房保障和房产管理局随后回应称，合肥市房产调控新政并未排除35周岁以上购房者的购房资格，对于35周岁以上具有购房资格的购房者可参加普通购房者摇号购房。

这其实起源于合肥4月6日发布的楼市新政，涵盖了学位制、热门区域二手房限购、热点楼盘的“摇号 限售”等8个方面，其核心目的就是压制合肥上涨的房价。因为合肥这个二线城市的房价，已经连涨了10个月。

资料图：正在建设中的房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄

“今年以来，一线城市纷纷加码调控，楼市热度有从一线城市向热点二线城市过渡迹象。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示。

“大城市房价高不可攀，不如转头去二线城市寻找‘巴适’的生活。”合肥正是二线三线城市房价持续见涨的代表之一。

《中国住房大数据分析报告(2021年一季度)》显示，2021年3月，二线城市综合房价环比上涨2.5%，上涨速度比2月增加1.6个百分点，领跑各能级城市。其中，宁波、东莞、杭州、西安、大连等热点二线城市实现领涨。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，二线城市降温难度较大，需要更多政策干预，预计二季度热点城市政策从紧的力度会进一步加强。

房价上涨压力增加，调控持续加码

过去4个月，超强的政策压力从一线城市开始，已经覆盖到重点二线城市。

据机构粗略统计，截至目前，从住建部、银保监会到各重点城市，年内限购、限价、限售(增值税)、限贷等各类房地产调控举措已经超过150次，各地政策核心聚焦在严查经营贷等违规资金流入、人才落户、土地供应、整顿中介等方面。

资料图：一处在建房地产楼盘。 中新社记者 张斌 摄

同时，住建部今年以来已约谈、督导和调研广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市楼市调控，相比以往的楼市调控，实属罕见。

梳理发现，这些城市基本都处于全国房价上涨的前列。如，3月份，北京、广州二手房价格涨幅再次领跑全国，环比涨幅均为1.4%；其次为徐州、杭州、上海，分别环比上涨1.3%、1.2%、1.1%；福州和广州新房房价涨幅则并列全国第一。

同时，住建部约谈范围“走大”也“走细”，从一线向二线乃至三四线城市扩大。监管重压，地方楼市调控已精准到区，如广州、上海、南通等城市提出“分区调控”“一区一策”。

除了加强对各地房价的监测，对有组织的炒房团进行严打也在进行，最近关注度颇高的便是“深房理被查”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“深房理被查”，对各类购房投资群和小区业主炒房群的震慑也不言而喻。

遏制房价上涨，有没有好办法？

“从短期看，严肃购房纪律和规范市场交易秩序是比较关键的地方；从中长期看，则要在土地方面积极供应，尤其是大城市，在土地总量供应和结构方面需要持续发力。”严跃进向中新网表示。

过去的十几年，随着房地产的火爆，卖地收入全部归地方所有，进而成了许多城市主要的财政收入来源，有些城市患上了严重的“土地依赖症”。

格隆汇勾股大数据显示，其统计的44个主要城市中，2020年高于100%的“高土地财政依赖”城市有20个，土地财政依赖度在50%-100%之间的主要城市有19个。

资料图：航拍海口西海岸房地产项目。骆云飞 摄

“在过去数十年中，这些急剧膨胀的‘土地政策’帮助以前所未有的速度积累起原始资本。同时，这些卖地收入支撑了中国几百个城市的基础设施建设，有力地推动了中国经济发展和城市化、工业化进程。”中国人民大学经济学院院长、“十四五”规划专家委员会委员刘守英认为。

“但是随着城市化速度下降以及‘以地谋发展’模式潜在的诸多问题不断累积，土地作为经济增长发动机的功能将不再继续，新一轮的土地管理制度应契合中国经济发展阶段的转化。”刘守英在接受媒体访时表示。

梳理显示，2021年以来，“双集中”土地供应制度已在多地落地，22城根据各自实际情况制定对应的土地调控政策，一些地方实施了土地限价，防止“土地面粉”价格上涨带动“房屋面包”价格的上涨。

北京市住建委就披露，将构建“房地联动、一地一策”机制，将房价引导前置到土地出让环节。

“预计在金融政策和‘双集中’政策作用下，各地调控不断收紧，二季度房价总体将保持平稳，尤其是房价环比涨幅回落现象将更为普遍。”张波说。

在一些业内分析人士看来，4月份或成为楼市涨跌的重要节点。

“房地产调控工作没有松懈空间。当前全国房地产调控基调是明确的，对各地的要求也是明确的，即‘扛起房地产调控城市主体责任’。”严跃进认为，及时发现房地产市场升温苗头、及时出台调控政策，才能巩固既有调控成果，同时促进市场后续的稳定发展。

楼市调控政策持续收紧 热点城市紧急打补丁

在中央政治局会议首提“防止以学区房名义炒作房价”之后，宁波成为首个限制二手学区房房价的城市。

5月10日，浙江省宁波市住建局发布消息，为贯彻落实《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(甬建发〔2021〕41号)相关要求，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，促进二手住房市场信息透明、理，宁波市先行发布宁波市实验小学、海曙外国语学校(青林湾校区、五江口校区)、宁波大学附属学校、华泰小学(东校区、西校区)、堇山小学、宋诏桥小学、四眼碶小学(新河校区)、镇海区中心学校、镇海应行久外语实验学校9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格。

112个公布交易参考价的小区中，位于鄞州区的金宝小区价格最高，显示为42400元/平方米。而按照互联网中介平台贝壳找房上的数据，该小区目前挂牌均价50262元/平方米。

位于镇海区的谢家小区则是价格最低的小区，该小区成交参考价20900元/平方米;贝壳找房上该小区挂牌均价27695元/平方米。

按照最高价小区参考价计算，交易参考价较挂牌均价下降18.5%。

宁波市住建局指出，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止以学区房名义炒作房价，促进二手住房市场理，稳定市场预期的重要举措。

据悉，热点学区二手住房交易参考价格形成机制是以住宅小区为单元，在综合分析房地产市场基础上，以二手住房网签价格为基础，剔除异常和非典型性的交易记录，形成热点学区二手住房交易参考价格。首批试行发布9个热点学区范围内，112个住宅小区二手住房交易参考价格。

宁波市住建局表示，商业银行等金融机构将热点学区二手住房交易参考价格作为授信的依据之一，引导二手住房市场理，稳定市场预期。后续将根据房地产市场变化情况，适时调整、增加小区，并及时发布交易参考价格。

这也是在政治局会议后首个对二手学区房进行“限价”的城市。

今年4月30日，中央政治局召开会议，其中“防止以学区房名义炒作房价”首次在政治局会议中被提出。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，近一年来热点城市的房价上涨，很多都是以“学区房”等概念性炒作为先导。在当前内外部经济环境下，以“学区房”概念为先导的房价炒作具有较大的经济风险。基础教育事关公平与国家长远发展，不应该成为炒作对象。政治局会议提出防止以学区房等名义炒作房价，切中时弊，对于遏制当前房地产结构性炒作具有积极意义。

另外，今年以来多地对二手房价格进行调控。据澎湃新闻(.thepaper.cn)不完全统计，包括深圳、成都、宁波、东莞、无锡等地纷纷对二手房市场进行调控。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受澎湃新闻访时指出，二手房价格很难取直接干预手段，但二手房价格对于房地产市场整体稳定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已经占据一半的以存量房为市场主体供给的城市，二手房价格的稳定更是对于城市房价稳定起到举足轻重作用。因此建立各地的二手房参考价格制度或二手房网签交易价格，正是对二手房价格形成有效控制的重要手段之一，通过二手房参考价格可以提供房贷参考基准，提供交易税费的参考基数，最大限购稳定市场对二手房价的预期。

北京海淀发布热点小区二手房指导价

楼市热度不减，地方调控不断。

9月14日，曾创造了近六万人摇号纪录的成都，出台了“15条房产新政”严打炒作行为。在住房政策上，成都加大了对棚改、无房家庭摇号的比例，其中棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

包括成都在内，截至目前，已有多个热点城市出台了楼市调控新政。据不完全统计，今年7月以来，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等11个省市先后出台楼市调控收紧政策。与此同时，两个月内16城接受了中央的“窗口指导”。

而国家统计局14日发布的8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，70个大中城市房地产市场运行总体平稳。各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略微扩大，二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落。

楼市调控政策打补丁

9月14日，成都市发布《成都市人民办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对土地市场、金融信贷政策、租赁市场、住房市场等都进行了调整。

成都一位刘姓房企负责人士告诉第一财经，成都的楼市调控政策与杭州的楼市调控政策有一定的相似性，都加大了对无房户的倾斜。“热点城市楼市调控尽量优先刚需，压制炒房套利应该是精细化调控的一个主逻辑。”他表示。

9月12日，三线城市常州也开始执行新的房地产调控新政。诸如，涉及限贷政策的“已拥有一套住房且购房未结清的家庭，再次最低首付60%”，调控强度丝毫不逊色于沈阳二套首付比为50%。这背后与常州房价持续上涨有直接关系。综合克而瑞等外部数据，常州房价今年除了2月受疫情影响回落了一点，自3月开始，新房就一路上行至2万元/平方米，涨幅近20%。

今年7月70个大中城市中，银川新房价格环比涨幅排名全国第一，环比涨幅2%，这也是银川连续三个月新房价格环比涨幅排名第一。9月8日，银川市住房和城乡建设局召开了银川市房地产市场调控会商会，颁布了楼市“限价令”。 对于9月1日前开盘的项目，短期内以9月份拟销售均价不得高于8月份均价为原则予以调控。近期，银川市住房和城乡建设局将参照8月份备案均价，分业态为各房地产开发企业提出调价建议。

9月4日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，在无房家庭认定标准上，杭州明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。

58安居客房产研究院分院院长张波分析，从7月开始各城市不断收紧调控政策，包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等众多城市都已出台调控措施，调控收紧的信号表现明显。从8月房价来看，全国市场热度的下降已经有所体现，但一线城市的房价上涨态势持续。

华东一中型券商的房地产行业资深分析师表示，无论是近段时间的城市座谈、12家房企座谈，还是新近的房企融资“三条红线”标准，东莞、深圳等部分城市对楼市调控持续打补丁，共同体现了房地产政策的新特征“精准调控”。

“并非说一线、新一线城市是调控的重点，任何房价涨幅较高的城市都可能进入调控之列。”第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、深圳投资部主管吴睿表示。

上海中原地产市场分析师卢文曦对第一财经表示，各个地方的楼市都在降温。从7月以来各地的调控手段来看，调控主要以堵漏洞为主，例如对离婚、人才落户、社保年限等问题加以限制，这也是在补足原先的漏洞和短板，确保政策实施的力度。

“调控政策出来以后，成交量会有所收缩，但会是一个逐渐收缩的长期过程，不排除会有继续打补丁的可能性，希望通过温和的回调来防止炒楼的投机行为，从而防止使用高杠杆的投机客造成房价的大幅波动。”卢文曦表示。

房价整体稳定大趋势不变

就房地产市场问题，中央高层和相关部委近期连续召开三场会议，三度重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，强调坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题。这三场会议涉及至少央行、住建部、银保监会、证监会等六大部委，以及十几个热点城市和多家大型房地产企业。

在地方层面，自7月以来，包括东莞、宁波、深圳、南京等多个城市纷纷发布楼市调控收紧政策。近半个月内，热点城市出台的约束性调控政策十分密集，包括杭州、无锡、沈阳、常州、银川等多个城市均出台楼市收紧政策。

例如此轮进入调控之列的东莞、常州等不少城市，2020年上半年土地市场热度较高，土拍成交溢价率持续上行。综合多家券商对主流房企的跟踪数据来看，目前库存处于历史较低水平，补库存需求强烈，在上半年融资趋松环境下，房企积极拿地推动净负债率有所回升。

华创证券的研究报告显示，上半年，房地产板块净负债率87.9%，较2019年末增长6.4个百分点。其中，一线房企净负债率为64.9%，较2019年末增加8.3个百分点；二线房企净负债率为121.9%，较2019年末增加4.2个百分点；三线房企净负债率为91.9%，较2019年末增加4.9个百分点。

8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。“三条红线”政策也引发诸多房企关注。

深圳一家TOP5的房企负责人士向第一财经记者直言，基于去杠杆的融资大背景及地产调控精细化的大趋势，考虑到公司目前项目一方面整体去库存力度可观；另一方面，在热点城市和三四线城市的去库存分化严重。“后续我们还是会去拿地，但是我们尽量会挑选比较有前景的城市和投资回报率比较好的项目，不会为了土储规模扩张去到三四线，现金为王。”

“‘三条红线’背景下，更关注经营性现金流指标应该是不少房企的共同选择，不排除房企出售部分经营性物业以缓解现金流紧张。”吴睿续称。

总体上看，在持续收紧的楼市调控政策之下，8月全国楼市整体仍保持平稳的态势。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称， 8月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环别上涨1.0%和0.6%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，从全国70大城市房价数据看，8月新建住宅有59个城市房价上涨，这与2019年三季度最高点持平；二手房70城市房价数据，上涨城市47个，与2019年7月持平。

卢文曦认为，8月的房价指数环比涨幅虽然有所下降，但很多地区依旧维持了环比上涨的趋势。很多城市加入调控升级的行列，主要还是防止市场出现过热状态。七八月份淡季不淡，楼市的情绪高涨，成交基数被推高。而“金九银十”本身就是楼市较热的传统销售期，也希望通过这些政策来表明对市场过热的管控态度，防止非理性的行为表现。

张波说，由于购房者对于后市依然持乐观态度，只要限购以及差别化信贷政策不发生改变，楼市热度较高城市的调控持续收紧，房价整体稳定的大态势不会改变。另外，近期从金融侧加大对房企的“三道红线”的负债控制，9月楼市房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，也能保持房价的整体平稳。

上半年北上深二手房访问热度涨幅超10%，多地出台人才补贴

9月29日，据《北京日报》消息，北京市海淀区房地产经纪协会于近期发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考。

对此，有北京市房地产中介机构向澎湃新闻(.thepaper.cn)确实了上述消息。

海淀房协发布热点小区二手房交易指导参考价

诸葛找房研究中心数据显示，自2021年以来，海淀区二手房市场热度整体较高，成交价格呈现上涨态势，后随着“多校划片”等教改政策的逐步落实，二手房成交价格有所回落。从成交量来看，自6月起二手住宅成交量已连续3月下滑，但月度成交量仍在2000套左右。

《北京日报》援引北京市房协相关负责人的话称，严格监管下，仍有个别中介机构为争取更多销售房源，通过暗示、鼓动或直接帮助业主抬高售价等方式，恶意抢单、撬单，既扰乱了二手房交易市场，也不利于房地产经纪行业的良性健康发展。“在部门加大调控力度、强化执法检查的同时，促进房地产经纪行业的自律良性发展，特别是中介机构的自律和规范经营尤为重要。”

为此，北京市和海淀区房地产经纪协会于近期发出了行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制通过抬高房屋售价来争夺房源的恶意竞争行为。同时，海淀房协结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价，供中介机构参考。

另有市场消息显示，首批将针对海淀区29个重点小区(涨幅大、成交量大的热门小区)，分小户型(60平方米以下)、中户型(60-90平方米)和大户型(90平方米以上)设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介执照。

对此，我爱我家等房地产经纪公司回应称，作为行业的头部企业将积极响应协会号召并严格落实相应工作，坚持房住不炒，严格自律，落实企业责任，共同推动房地产市场平稳健康发展。

从贝壳找房平台上可以看到，目前房源价格尚未有所变动。以育新花园为例，该小区指导价显示小户型88000元/平方米;中户型78000元/平方米;大户型78000元/平方米。不过，贝壳找房平台上显示，有小户型房源的挂牌价仍达252元/平方米。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，从二手房市场来看，随着北京“多校划片”打击学区房炒作以及防止违规资金流入楼市等政策的逐步落实，市场有所降温，二手房市场价格上涨节奏放缓，基本维持较稳定运行。海淀区在此基础上针对部分热点小区出台二手房指导价机制，可抑制部分过热区域房价涨幅过大，进一步促进房价维持较平稳运行;同时，对由部分中介机构挂牌房源价格虚高、一定程度上带动区域二手房价上涨这一现象起到一定的警示作用。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，各城市出台二手房交易指导参考价是个大趋势，目前北京只是在海淀先行试点，二手房价格调控政策的落地对市场形成的影响，从深圳和上海都可以明显看出，深圳的二手房已经连续多月环比下降，上海的二手房成交量也快速回落。但二手房参考价要对市场形成直接影响还需要相关配套性政策，例如房贷政策与参考价同步进行核准，对于明显超过参考价的房源在线上不予以展示等多个方式，才能对市场形成有效影响。

张波表示，预计北京二手房参考价格未来扩大到全市只是个时间问题，对于已经进入到存量房为主的一线城市，二手房的调控政策显得尤为重要，配套二手房参考价格，未来还会有更多的相关政策落地，以保障二手房市场的平稳有序发展。

十一城已推行二手房成交参考价

据澎湃新闻(.thepaper.cn)不完全统计，目前落实二手住房参考价制度的城市共有11个，除了北京，还有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州。

同日，58同城、安居客发布的统计数据显示，目前落实二手住房参考价制度的10个城市调控效果明显，深圳、宁波、绍兴和广州4个城市挂牌价环比下降。广州在8月31日上线二手房参考价，9月份二手房挂牌价环比下降1.3%。

除了二手住房成交参考价制度，今年以来，部分重点城市也出台了各类调控和监管措施促进二手住房价格的稳定和市场预期的稳定，包括严打业主哄抬房价的行为、建立二手住房价格信息发布机制、增加价格信息核验等。

《经济日报》此前发布评论文章指出，二手房市场正在成为房地产调控的主战场。在很多热点城市，只有稳住二手房价才算是牵住了房价上涨的牛鼻子。

有统计表明，北京2020年二手房交易量占整个商品住宅交易量的比例已经超过70%，不少城市二手房交易量也已经超过新房。房地产调控从过去重点关注新建商品住宅，正逐步发展到一二手房调控齐头并进。多城二手房指导价措施的出台，填补了二手房调控的空白，给调控增加了抓手。

据58同城、安居客公布的《9月国民安居指数报告》，9月全国65个主要城市二手房挂牌均价为17012元/平方米，环比下跌0.05%，65城中有28城二手房挂牌房价环比上涨。北京、深圳、上海二手房挂牌均价稳定在5万元/平方米水平之上。

楼市交出半年报，下半年要看一个“字”？

澎湃新闻记者 计思敏

2020年上半年，房地产市场度过了不平静的半年。肺炎疫情影响下，房地产市场从一季度的“冰封”到二季度逐步回温；决策层重申“房住不炒”的定位，各个城市调控政策持续高压。与此同时，房企端掀起了一轮土拍潮，百亿地块频出，楼市热度稳步回升。

针对2020年上半年行业变化，6月30日，58同城、安居客发布《2020年上半年楼市总结》报告。报告指出，在因城施策的条件下，多地出台政策保障房地产市场平稳发展。虽然部分城市在土地政策上给予一定放松，提升了房企拿地意愿，但总体来看， “房住不炒”依然是楼市调控的主要基调。

58同城、安居客监测数据显示，受疫情因素影响，2020年1-5月，全国房地产开发投资额达45920亿元，较去年同期略降0.3%。但随着疫情的有效控制及复产复工，购房者的购房需求逐渐释放，购房信心也随之回升；二手房找房热情上涨，上海成为二手房市场找房热度最高的城市。从置业偏好来看，2居室及3居室依然最受购房者关注，总价在百万以下的二手房最吸引购房者的目光。

展望2020年下半年，58安居客房产研究院分院院长张波认为，在房住不炒、因城施策的政策指引下，2020年上半楼市在疫情的重大影响下依然保持了平稳发展，预计下半年调控总体放松的力度依然会保持谨慎态度，尤其是针对需求侧政策，例如涉及首付比例、限购、限贷类的的松动空间十分有限。预计三季度会出现一轮板块轮动，部分四五月成交火热的城市，热度会回归正常，而上半年市场冷淡的部分城市则可能迎来一轮热度明显提升。总体来看，下半年市场交易量同比去年的差距会逐步减少，但热点城市和区域的楼市依然可能会走出新高峰。房价、地价总价预期的稳定性会进一步加强，但城市间的量价分化会持续。

“房住不炒”依旧，多地出台人才补贴等政策保障楼市平稳发展

《2020年上半年楼市总结》指出，上半年多地出台政策保障房地产市场平稳发展，但也能看到，部分城市调控政策不符合“房住不炒”的基本政策，发布不久即被撤回。因此，调控放松政策则应慎之又慎，调控政策的大开大合往往会对房地产市场形成较大影响，也容易导致不可控因素的产生。

2020年上半年，各城市的人才抢夺依然激烈。58安居客房产研究院统计数据显示，杭州、苏州、南京、南昌、济南、郑州、青岛、无锡、沈阳等数十个城市纷纷以降低落户门槛，或发放不同形式的居住生活补贴，留住人才。

而在影响房地产投资的土地市场，上半年表现则好于整体。部分城市在土地政策上给予一定放松，包括付款、准备金的要求层面的降低，在一定程度上提升了房企拿地的意愿度。另一方面则是和部分城市交易市场快速复苏相关，房企在快速获取预售资金的同时，在土地市场上表现也会更为积极。

土拍市场上，多个城市开始出现百亿地王，典型土拍地块如2月上海徐汇区拍出总价310亿的地块，4月厦门思明区一地块总价过百亿，5月深圳也有百亿地块产生。2020年上半年，土地市场也出现逐步回暖的趋势。

楼市热度回升带动销量增长，环京城市的找房热度同比上涨11.5%

2020年上半年，新房市场经历了先抑后扬的趋势，楼市逐渐复苏下，新房交易情况持续改善。

根据国家统计局数据显示，2020年1-5月，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%。其中，住宅投资33765亿元，回升至去年同期水平。相比1-4月份的跌幅出现了比较明显的收窄，进一步说明开发投资数据走出低谷，逐渐复苏。

5月楼市整体热度提升对于销量增长起到重要作用，商品房待售面积也进一步降至5.1亿平方米。截止2020年5月末，全国商品房待售面积51771万平方米，比4月末减少483万平方米。

值得注意的是，一线城市新房商品住宅成交量回升。2020年1-5月，一线四城商品住宅成交量同比下降26.7%，但3月后成交量出现明显回升，5月上海商品住宅成交超百万平方米；成交价格方面，一线城市商品住宅成交均价有一定程度的波动，5月份上海成交均价超6万元/平方米。

与新房住宅成交趋势类似，2020年上半年，用户新房访问热度开始逐步回升。58同城、安居客《2020年上半年楼市总结》报告显示，3-6月份新房访问热度出现明显回升，购房热情得到释放，上半年新房访问热度同比上涨6.3%。

58安居客房产研究院统计数据指出，环京城市的找房热度同比上涨11.5%，北京、太原找房热度同比上涨超20%；环广深地区中，佛山新房找房热度排名第二，同比去年上涨5.7%。环沪地区中，上海新房找房热度较为稳定，同比去年上涨1.9%；常州、绍兴新房找房热度上涨超15%。

与去年情况类似，新一线城市中，新房用户找房热度仍然集中在中西部，西安为用户找房热度之首，重庆、成都排在第二、三位。同比去年，长沙新房找房热度涨幅28.9%，合肥、青岛新房找房热度上涨8%。

二手房找房热情上涨，北上深访问热度涨幅均超10%

与新房访问热度走势相似，楼市复苏后购房者的二手房找房热情也上涨。58同城、安居客《2020年上半年楼市总结》报告显示，2020年上半年，二手房访问热度高峰出现在3-5月， 4月、5月、6月二手房找房热度同比均有一定幅度增长。

从挂牌价格来看，北京二手房挂牌价格领先一线，但相比去年同期呈下行趋势，上海、深圳同比去年价格上涨。新一线城市中，苏州、佛山二手房挂牌价则同比涨幅超10%。

在考察二手房户型时，2居室及3居室依然最受购房者关注。58同城、安居客《2020年上半年楼市总结》报告指出，2020年6月，购房者偏好3居室的占比45.2%，倾向2居室的占比31.5%。而对于70-120㎡的二手房偏好占比则为51.9%，从整体趋势来看变化不大。

疫情影响下，不同城市级别的二手房找房热度也有所不同。58安居客房产研究院监测结果显示，2020年上半年，一线城市中，北上深二手房访问热度同比涨幅均超过10%。其中，上海的二手房找房热度领先，其次为北京。新一线城市中，重庆、成都、沈阳二手房访问热度排在前三。成都、长沙、东莞二手房访问热度同比涨幅超过一成。这些城市不仅经济增长速度快，美食美景和舒适的生活氛围也得到许多年轻人的青睐。

购房者对二手房的交易热情，也带动了经纪人信心指数的稳定。虽然在2020年2月份经纪人信心指数出现波动，信心指数跌破100，但在3月份又大幅回升至108.2，而后基本保持稳定。

租赁房源供应量明显回升，北京租房热度依然领先全国

58同城、安居客《2020年上半年楼市总结》报告指出，从租赁房源的新增供应量来看，2020年2月租赁房源新增供应量处于年内低位。不过，随着各个城市的陆续开工，租房人群随之回归，3月份的租赁房源供应量也开始出现明显回升，4-6月份新增供应保持平稳。

分城市来看，一线城市中上海的租赁房源新增供应量领先，二季度上海新增供应同比上涨10.3%，广州二季度新增供应同比上涨40.7%；新一线城市中，南京一季度的租赁房源供应量位居前列，重庆、沈阳、长沙二季度新增供应同别上涨94.0%、45.9%、33.2%。

58安居客房产研究院监测数据指出，在上半年流动人口回落以及地方人才政策的影响下，重点监测的19个城城市租金出现一定下滑。2020年上半年，重点19城的平均租金在40.8元/㎡/月，同比下降1.3%。新一线城市中杭州租金价格52.7元/㎡/月，武汉、南京租金超过40元/㎡/月，其他城市的租金价格多在20-40元/㎡/月之间。

租房访问热度方面，2020年1-2月多重因素造成租房需求下降，访问热度降低。58同城、安居客《2020年上半年楼市总结》报告显示，3月份开始租房找房需求出现反弹，3-6月份租房访问热度总体保持在高位。

不同城市的租房访问热度来看，2020年上半年，一线城市中北京的租房热度依然领先全国，二季度北京的租房访问热度同比上涨11.8%。新一线城市中，作为网红城市的成都租房热度不减，热度仅低于北京，二季度成都租房访问热度同比上涨1.0%；重庆、杭州、郑州等新一线城市的租房热度排名也相对靠前。

7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成

中新网7月16日电 题：楼市交出半年报，下半年要看一个“字”？

7月15日，国家统计局公布6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，以及1-6月份全国房地产开发投资销售情况，均为体现房地产行业上半年运行情况和判断下半年发展形势的重磅数据。

总体来看，涨跌之中，一个“稳”字仍然是房地产行业发展的趋向与目标。

资料图。 骆云飞 摄

6月房价上涨城市增多

国家统计局数据显示，6月70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，比上月均增加6个。

“房价上涨城市进一步增多，市场处于持续稳步回暖阶段，传统热点城市复苏力度进一步加强。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

从具体城市来看，一线城市上涨力度持续增强，一、二手房环比涨幅均有所扩大。其中京沪新房价格分别上涨达0.8%和0.5%，表现最为明显；二手房中只有深圳环比出现下滑，幅度为1%。

2022年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局

二线城市则处于“强者恒强”的持续分化状况。新房方面， 成都和杭州房价环比涨幅均大于等于1%，成都的二手房价涨幅更是达到2.0% ，表现亮眼；哈尔滨和长春房价环比则依然下跌明显。

三线城市总体依然复苏偏慢，无锡、徐州等产业支撑力度强，需求潜力大的城市，逐渐步入上升通道，更多的城市则依然处于底部徘徊阶段，复苏的过程预计仍将偏长。

“当前市场的修复更多是一线和强二线城市的带动，预计后期修复将向周边二线及强三线城市传导，市场修复面逐步扩大。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为。

2022年6月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局

销售下行趋势得到缓解

从各线城市整体房价看，仍有一些情况需要注意。易居研究院智库中心研究总监严跃进提到，二线城市新房价格的同比涨幅为79个月以来首次下跌，即2015年12月以来首次同比下跌。

国家统计局数据显示，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%，同比由上月上涨转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

“这说明二线城市压力比较大。近期停工断贷等现象也普遍集中在二线城市出现，所以当前要防范部分二线城市房价过冷的风险。”严跃进说。

此外，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

“楼市虽然还在寻底过程中，但随着井喷的宽松政策下，市场已经跌幅明显收窄。”中原地产首席分析师张大伟指出，6月已有超过100个城市发布了稳楼市政策接近120多条，截至6月的年内房地产调控已经超过460次，2021年上半年仅286次。

国家统计局15日发布的数据显示，上半年，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。全国商品房销售面积68923万平方米，下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。

“拆分单月数据可以看到，6月单月销售面积销售额，虽然依然是最近4年的最低点，但成交额同比下调幅度明显降低了，销售面积同比下调18.3%，销售额同比下调20.8%。”张大伟说。

“房地产市场交易规模触底回升，商品房销售面积和金额累计同比下行趋势得到缓解。”中指研究院进一步指出，6月商品房销售规模同比降幅的明显收窄，跟疫情期间积压的需求集中释放以及6月企业推盘力度加大带动需求入市密切相关。

截图自国家统计局。

需注意极端情况影响市场难得的企稳

“短期来看，全国房地产市场企稳迹象渐显，但稳定恢复仍面临一定压力。”中指研究院指出，近期部分城市的部分项目“停贷”等现象，对市场预期带来不利影响，或一定程度上拖累市场恢复节奏。

多位业内人士均点出类似问题对当前房地产市场的影响。张大伟亦提出，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，应该出台有针对性的扶持政策，避免断贷等极端情况影响市场难得的企稳。

近日，监管部门和部分地方已迅速取行动，多家银行亦积极回应稳定市场预期。中指研究院认为，从市场短期走势上看，7月单月商品房交易规模较6月或有回落，但去年同期高基数效应减弱且房地产调控政策仍有发力空间，市场规模同比降幅有望延续收窄态势。

深圳是7月的楼市主角。

被券商称作“深圳历来最严的一次调控”，一度令其二手房市场成交量相比高峰期跌去8成。

这个7月也是今年以来调控最密集的月份，除深圳外，还有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、南京连发政策收紧楼市调控，炒房投机空间越来越小。

土地端，尽管全国市场整体成交量速度有所减缓，但一线城市依旧是房企追逐热点。比如上海创下前7月新高，土地出让金超越北京，居一线城市之首。

销售端，部分城市则从复苏直接升级成“火爆”。比如武汉7月份新房成交量较6月激增6成，已恢复至去年同期的93%。

一线城市土地成交量同比上升近6成 上海创下前7月新高

7月以来全国土地市场热度有所下降，供求两端多指标环比缩水，部分城市房地产预期重回理性。

中指数据显示，7月全国300个城市共推出土地2750宗，环比下降24%；推出面积12498万平方米，环比减少16%；其中，成交土地2571宗，环比减少7%；成交面积10738万平方米，环比减少11%；土地出让金总额为5517亿元，较上月减少19%。

7月不同城市土地市场情况 数据来源：中指院

虽然全国整体土地市场走低，但一线城市中的上海、北京、广州成交量依然火热，收金总额807.3亿元，尤其是北京、上海，仍然是房企竞逐的焦点；深圳土地市场偏冷，仅成交一宗商办用地。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，整个7月，上海无论是地块数量、质量，还是成交金额都创下今年前7月新高。

贝壳研究院7月房地产市场系列报告显示，一线城市土地市场升温，7月成交量累计同比上升59.3%。1～7月，上海超越北京，成为一线城市中土地出让金额排名第一的城市，成交金额1390亿元。

其中，曾经陷入“围标”的虹口区嘉兴路地块再次出现在拍卖场，并且依然抢手，经过187轮竞标，最终被招商蛇口以44亿元总价拍下，成交总价比首次开标高出近10亿元，成交楼板价高达81089元/平方米，溢价率达28.4%。此外，华侨城竞得浦东唐镇稀缺宅地，总价为50亿元，楼面价4.42万元/平方米，溢价率19.07%。

北京市场热度走高，成交规模有所回升，一改6月低迷态势，7月共成交6宗地，几乎宗宗被热捧。

7月14日，房山稻田地块公开出让，8家房企或联合体参与竞拍，经过108轮叫价之后被中海以40亿元价格拿下，溢价率达到41.3%，楼面价达到了35420元/平米；7月22日，丰台大瓦窑2宗综合用地（含住宅）成交，成交价达77.6亿元，分别由首创、远洋+城建拿下，楼面价分别为43868元/平方米、51000元/平方米，建成后的单价预计可达7万+、8万+。

二线城市土地市场依然非常活跃。供应方面，1～7月，深圳、广州、重庆、上海、南京、杭州6个城市供应量超过去年同期，重庆、武汉、杭州分别以752万平方米、505万平方米、454万平方米供应量排名前三，其中武汉以160万平方米单月供应量居首。成交方面，南京以月度成交24宗宅地、揽金逾475亿元，位居7月10个重点城市土地出让金榜首位；7月2日，成都出让一宗位于高新南面积约41.88亩地块，渝太地产以总价11.56亿元、折合楼面价20700元/平方米、溢价率39.86%夺得，刷新成都楼面价记录。至此，成都楼面价首次突破2万元大关。

中指院分析认为，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，龙头房企多城发力。中海地产分别出现在2个城市1～7月拿地总额TOP10榜单中，与企业全国化战略布局相契合。滨江集团持续深耕大本营杭州、合生创展深耕北京，分别拿下了杭州和北京1～7月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市，拿下1～7月上海和南京的拿地亚军。

7月79城新房价格同比上涨 武汉成交套数较上月激增6成

7月新房市场进入传统淡季，全国整体成交量速度有所减缓，但部分城市从复苏直接升级成“火爆”。

武汉市房管局数据显示，7月份武汉新建商品住房成交21916套，较上月激增约6成。中指院华中市场研究中心主任李国政分析，武汉楼市成交量逐月走高，4～7月武汉住房成交分别为6627套、1.19万套、1.33万套、2.19万套，反弹还在持续，其中7月销量已恢复至去年同期的93%。

7月中指院重点监测的54次开盘，累计供应住房1.12万套，开盘当日总体去化率66.8%，这也是今年武汉开盘去化率最高的一个月，高于上半年平均55%的水平，但仍低于去年平均水平。

李国政认为，武汉楼市7月的成绩单非常亮眼，展现了较好的韧性和较高的活跃度。

中国房地产指数百城价格指数显示，7月百城新建住宅价格环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，但较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。

7月新建住宅价格同比上涨的城市个数为79个。其中，江阴、南通、绍兴、成都和温州涨幅在10%～15%之间；无锡、宁波等17个城市涨幅在5%～10%之间；苏州、南京等57个城市涨幅均在5%以内。

重点监测的十大城市中，新建住宅平均价格同比上涨3.41%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。具体来看，成都、杭州和上海新建住宅价格同别上涨12.18%、8.38%、5.02%；南京、武汉、重庆（主城区）以及广州同比涨幅在1.0%～5.0%；深圳同比涨幅相对较小，为0.01%。

1～7月40城新房成交面积同比增速 数据来源：易居研究院

不过诸葛找房数据显示，7月一线城市新房市场成交量下滑幅度仍最大，其中成交套数累计同比下滑22.5%、成交面积累计同比下滑21.2%；二线城市成交套数累计同比下滑14.3%、成交面积累计同比下滑14.1%；三四线城市成交套数累计同比下滑9.8%、成交面积累计同比下滑7.0%。一二线城市新房市场仍保持缓慢恢复，三四线城市累计成交量同比保持不变。

值得注意的是，南京、杭州新房累计成交量增速领跑全国，青岛、济南、东莞累计成交量同比增速由负转正。

42城7月二手房价格环比增速下降 深带看量环比下跌逾2成

国家统计局70个主要大中城市房价数据显示，在近期多地加强楼市管控的背景下，全国二手房市场有所降温。7月份房价环比增速下降的城市数量从6月份的27个增至42个，增幅超过50%。

从城市分类看，7月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。二线和三线城市环比涨幅均为0.5%，与上月持平。

疫情并未减少真实的购房需求，仅仅改变了需求释放的节奏。

中指院报告显示，7月重点18城二手住宅市场需求进一步释放，二手房成交总量在6月环比下滑20%的基础上增长7.5%，同比增长37.5%，1~7月成交量累计同比降幅继续收窄至2.8%。

2020年第1周～第31周全国二手房成交走势（单位：万平方米） 数据来源：克而瑞

58同城、安居客统计显示，7月全国67个主要城市二手房挂牌均价为155元/平方米，环比上涨0.54%，有50城二手房挂牌房价环比上涨。其中，北京、深圳、上海二手房挂牌均价均稳定在5万元/平方米以上，北京以58100元/平方米依旧位列第一，深圳和上海分别以56023元/平方米和51374元/平方米紧跟其后；临沂、广州、银川、唐山和东莞二手房挂牌均价环比涨幅最快，成为全国二手房环比涨幅TOP5。

不过市场供应方面，7月份全国新增挂牌房源量环比下跌7.7%。一线城市北上广深均出现一定程度的环比下跌情况，环比下跌最高的是深圳。

深圳某小区外的中介门店 每经记者 甄素静 摄

7月15日“靴子的落地”，让深圳楼市温度应声而落，二手房带看量随之下滑。深圳乐有家数据显示，新政后一周，二手房带看量、新增房源量环比均下跌2～3成，其中周末二手带看量更是下跌超3成，成交量也出现较明显下滑。

贝壳研究院预测，在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下，预计8月成交量环比会出现下降，但市场依旧会保持在一个相对高的交易量级，而核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。

7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成

二手房市场降温源自7月的调控政策收紧。

7月，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等在内的7个房价上涨城市出台了房地产调控收紧政策。

7月2日，经历了多轮“万人摇”的杭州终于发布楼市调控政策，3条新政条条剑指房住不炒，支持自住，抑制炒房。

与杭州宣布调控同日，东莞发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，除了对申请预售或现售的商品住房项目设置“3万平方米单次推货”限制外，还进一步更新了东莞限价政策。

事实上，从7月2日至25日，东莞一个月内已经3次出手调控，直指投资客。距离月初调控不到半个月，东莞三部门又联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，提出要进一步提高房价透明度，定期在官方网站发布新房与二手住宅网上签约销售情况及新房库存情况。在社保要求上，新政堵住了补缴社保买房的路。《通知》指出，首套房提供的社保必须是购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。

7月29日，针对《通知》的实施和执行，东莞市不动产登记中心、东莞市住建局联合下发《东莞市存量商品住房限购查询操作细则》，对购房套数查询主体、查询单位、申请材料、查询流程等相关要求进行明确。

“隔壁”深圳同样如此，7月15日出台一系列严苛规定，包括非深户买房须5年社保，增值税免征从2年改5年，离异夫妻3年内购房按离异前家庭总套数计算，购买非普通住宅首付加1成，豪宅线调整为总价750万元及以上。7月最后一天傍晚，深圳停止商务公寓审批，鼓励商务公寓转为可售型人才住房 。

新政颁布后，有购房资格群体大幅减少，市场成交也呈断崖式下跌。

据《每日经济新闻》此前报道，成交方面，调控后首周深圳全市二手房成交量均大幅下跌。深圳市房地产中介协会数据显示，新政发布第一周(7月13日～19日)，深圳二手房网签量为5143套，环比大跌48.7%；第二周(7月20日～26日)，二手房网签量为1700套，环比大跌66.95%，较新政发布前的高点回落83.03%。

信息来源：深圳市房地产中介协会

而土地、楼市双双高烧的南京多部门7月23日深夜发布楼市新政，剑指土地市场调控和住房限购。5日后，南京司法局、南京住房保障和房产局7月28日再次《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》，正式公布南京针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜发布摇号、选房的具体细则。

在业内人士看来，多城收紧调控主要是投资投机需求有抬头的态势，部分城市房价上涨，少部分城市房价上涨较快，以往较多的城市限购门槛较低，在信贷资金比较宽松的背景下，容易成为投资投机的对象。

TOP20房企7月销售额现270亿“断层” 百强门槛下降一成

270亿元对于中小房企而言可能是全年销售业绩，但在1～7月百强房企销售业绩榜上，270亿元是房企排名之间出现的罕见断层。

多家机构发布的百强房企1～7月销售业绩榜均显示，房企销售业绩继续修复的同时出现了阵营分化，头部企业修复更快、竞争激烈。

据中指院数据，碧桂园、万科、恒大3家房企销售总额超过1.2万亿元。截至7月，18家千亿以上“超级阵营”成员销售额增长率均值达到5.5%。

第一阵营（500亿～1000亿）共21家，销售额增长率均值为2.3%；第二阵营（200亿～500亿）30家企业，销售额增长率均值为2.9%，实现回正。

值得关注的是，销售额断层恰恰出现在第一阵营，第19位的中南置地距离千亿仅一步之遥，但第20名的正荣集团则仅销售730.3亿元，出现了近270亿元差距，“断层”明显。

1～7月房企销售榜（部分） 数据来源：中指院

尽管今年以来多家房企加大线上线下营销推广力度，但前7个月TOP100门槛值139.9亿元，较去年同期仍然降低了10.1%。其中，TOP10房企门槛值为1335.7亿元，较上年增长6.3%，头部房企竞争更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为556.1亿元、393.8亿元、139.9亿元，分别较去年同期降低10.4%、3.1%、10.1%。

TOP50之后的房企整体销售同比增速仍然没有转正，今年能不能完成目标，主要还是看整个下半年的销售走势，最关键的是上半年由于疫情积压的需求到底释放了多少，能不能在下半年继续保持比较大的反弹力度。”中指院上海研究总监方颃指出，“目前来看绝大部分需求已经释放，可能余下一小部分，但占比不会太大。”

95家房企7月融资同比下降2成 美元债发行井喷

克而瑞数据显示，7月95家典型房企的融资总额为1346.00亿元，环比下降13.3%，同比下降22.5%。其中，境内债权融资657.49亿元，环比下降19.3%，同比下降18.7%；境外债权融资515.亿元，环比持续上升，环比增长13.0%，同比下降36.2%。

境内发债从主要的融资结构上看，本月房企境内公司债发行129.10亿元、中期票据59.50亿元、融资券40亿元，分别环比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12%。7月，房企境内外融资额再次达到近期高点，尽管融资规模保持稳定增长，但下半年偿债压力不容忽视。

2018年～2020年7月房企发债成本趋势 数据来源：克而瑞

7月发债总量最高的企业为碧桂园，约83.45亿元，主要因为企业于7月7日发行了一笔13.6亿元的公司债，融资利率4.19%，又于7月29日发行了2笔共计10亿美元利率低于5%的境外优先票据。此外，7月世茂集团发行了1笔10亿元的公司债,利率较低为3.76%,同时还发行了一笔3亿美元的境外优先票据，利率4.60%。

7月典型房企融资成本 数据来源：保利投顾

融资成本方面，据保利投顾研究院，典型房企中，7月碧桂园、旭辉、雅居乐等发债融资，大型房企利率区间为4.2%～6%，全球宏观环境宽松的大背景下，融资利率维持低位，部分房企融资成本持续下行。整体来看，大型房企的资金链状况要好于中小房企，其中大型房企中有央企或者国企背景的资金链状况要好于民营房企。

据贝壳研究院，2020年7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，环比增速保持两个月超40%（6月42%），同比上升6%。

虽然美元债发债情况仍弱于境内债，但已经开始回暖。中原地产统计指出，6月份上市房企合计实现美元债融资金额达63.3亿美元，7月份合计实现融资总额73.4亿美元，为年内融资小高峰。

记者手记丨这是一个属于深圳楼市的7月

深圳的“有史以来”最严调控应该是7月最大的楼市新闻，在此之前，部分中介和自媒体已将楼市投机玩到极致，比如暴力拉升、集体护盘、结婚、离婚，过桥贷、经营贷明显进入楼市等等，我们在操作中也感慨于楼市的疯狂，以及这次被倒逼的调控。

政策的作用是显著的，深圳二手房成交量在第二周瞬间暴跌8成，带看量也直线下降。除了深圳外，还有其他6个城市也连续收紧楼市调控，把7月称为政策调控月丝毫不夸张。在疫情不利影响逐渐淡去的背景下，楼市复苏已经显而易见，究竟还有多少局部爆发式增长，还有多少城市会继续出台更严厉的调控政策倒成了一个值得期待的议题。

房住不炒，在任何时候都是成立的。（记者：包晶晶 陈利 视觉：陈冠宇 排版：陈梦妤 陈彦希）