二手房如何交易才安全一点_二手房如何交易才安全
1.卖房有技巧 售二手房需规避的四大风险
2.买按揭未还清的二手房如何交易才比较安全
3.二手房买卖怎么注意付款安全
法律分析:1、签署三方合同交定金,可以明示成交价、预定过户时间、预计交楼时间、交楼标准、税费谁管、违约责任等主要内容;
2、如果牵涉到需要买方先行帮助卖方还款,最好通过银行转账的方式备注为买房款,且要求卖方开出收据,同时关于此事实签订补充协议,在买方支付相应的房款或者过户时在(按揭买房)首期楼款减去;(一次性买房)在总楼价了减免,包括之前一起给的定金一起算;
3、业主开具的收据那些一定要有他本人的签名、按手印、把转账记录保存好,也可以通过第三方监管(中介、银行)办理;
4、去房产局进行预告登记,产权登记后,通过“宗地号”查询房屋详细信息。
法律依据:《中华人民共和国民法典》
第四百六十九条 当事人订立合同,可以用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的数据电文,视为书面形式。
第四百七十条 合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)标的;
(三)数量;
(四)质量;
(五)价款或者报酬;
(六)履行期限、地点和方式;
(七)违约责任;
(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
卖房有技巧 售二手房需规避的四大风险
众所周知,在买卖二手房的过程中,风险较多,那么我们可以如何避免其中的支付风险呢?
首先我们来看一下,在二手房交易过程中,买房的四次付款行为,第一次是在签订《不动产买卖意向书》时支付意向金或定金,第二次是签订《存量房屋买卖合同》后支付首付款,第三次是房屋过户后支付的房款,最后一次是支付尾款。
第一笔支付意向金
在支付意向金时一定要在房产登记中心调查买卖房屋的基本信息,看看房产证是真是,产权人是谁,房屋有无抵押以及被查封等情况。
由于《不动产买卖意向书》是买方直接和中介签订的,买方的意向金也是交给中介公司,所以在交意向金的时候一定要慎重。
第二笔首付款
首付款是在签订《存量房屋买卖合同》时或之后几日内支付,这笔款很多,至少在房款的20%以上,而且,首付款的支付风险最大。那么这笔款支付给谁最保险呢?
如果直接付给卖方,那有卖方卷款而逃的风险;付给中介公司也有风险,信誉不好的可能有进无出,小中介甚至可能关门走人;这笔房款最好进行第三方资金监管。
如果房屋有抵押而卖方又无力还款注销抵押,通常卖方会要求首付款用于支付给银行还贷注销抵押,这种操作仍存在风险,只是比把首付款直接给卖方风险有所降低。
可能出现的风险包括:
1、注销抵押后卖方毁约不卖了;
2、由于银行扣款有时间滞后,卖方可以利用这个时间差将钱款支取出来。
第三笔一般是房屋产权过户后支付
过户后房屋的产权人就是买方了,不论是现金支付还是靠银行支付都没问题,但是也要注意这笔款交给谁,收款人一定要是卖方或其委托的收款人。
最后一笔确认房屋细节交付后支付尾款
这笔款的数额不大,一般在房价的百分之十左右,但是作用不可小视。它保证卖方在交房时付清煤气、水、电、有线电视、电话宽带、物业管理等费用,还有卖方要把房屋内的户口迁出,不然的话买方就不要轻易的支付尾款。
买按揭未还清的二手房如何交易才比较安全
二手房交易中,买方常常被认为是弱势的一方,其实卖方同样面临着交易风险。那么注意哪些事项才能保证卖方的权益不受侵害呢?可以看看卖方需要规避的四类风险。
风险一:选择不正规中介
很多二手房交易纠纷都是源于中介,因此卖房者选择安全正规的大中介还是很重要的。这样不仅能够减少不必要的纠纷发生,而且大中介的客源丰富,能更快更安全的将房子卖出去。
判断中介是否正规可以通过营业资质、注册资金、员工资质和该公司拥有的门店数目来判断公司实力。另外,从口碑、形象、员工素质及工作划分细致程度也可以判断中介是否诚实可信。
风险二:选择全权委托
由于卖房手续复杂,因此卖家选择全权委托的售房模式屡见不鲜,但受委托人如超越委托权限进行交易行为,会给交易带来很多潜在风险,
建议卖家选择一般性委托,不宜取全权委托或独家代理销售的形式。另外在签订合同或委托书环节需多加注意,对相关的条款(如付款方式,经纪公司的权利及义务、违约责任“差价”如何处理等)应认真考虑,避免自己的合法权益受到损害。
风险三:房子尚在租期
卖方需要注意如果尚在租期的房子出售是需要提前告知租客的,这是因为租客享有优先购买权。如果租客不打算行使该权利,卖家需要求租客出具声明书表明放弃优先购买权。如不告知租客,其是有权利要求卖方和买方解除合同的。
风险四:盲目解约
由于房价上涨或其他因素,卖方可能会面临着已经签订合同,却不打算出售房屋的情况。这里就涉及到解约,但解约是要付出代价的。一般而言,在签订合同过程中买卖双方会约定违约责任,一旦卖方决定解约不仅需要支付违约金,还需要双倍偿还买方的购房定金。因此,如果卖方想要违约,那么好还是主动和买家协商一下赔偿问题,尽量按照双方都满意的办法进行处理。
二手房交易过程复杂,稍有不慎就会落入钱房两失的陷阱,作为卖方不能轻视各个环节的同时还要了解足够的房产知识,保证交易的顺利进行。
(以上回答发布于2017-04-13,当前相关购房政策请以实际为准)
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二手房买卖怎么注意付款安全
买按揭未还清的二手房交易比较安全的方式是签署三方合同交定金,如果需要帮别人还款的话,要开好收据、同时补充个协议证明,可以通过拍照、录音或者找律师见证、到公正处做公证。
法律依据
根据《城市房地产管理法》第七条,院建设行政主管部门、土地管理部门依照院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。
买二手房安全付款的办法1、付定金
购房者在看上某套二手房之后,可以先缴纳一部分定金,以免卖方违约,定金是一种担保方式,是指合同当事人为确保合同的履行,由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。
2、付首付款
缴纳定金之后买卖双方可以约定一个时间来支付首付款,购房者在支付首付款时,如果直接把钱给卖方,可能会出现对方卷钱跑路的情况,把钱给中介也不放心,存在中介倒闭走人的情况。因此,最好的办法就是进行第三方资金托管。
3、过户后支付
二手房的买卖过程是比较麻烦的,所需时间也比较久,因此购房者最好是在房屋完成过户之后再支付房款,因为房子完成过户后,这也就意味着该房子的产权人就是购房者了。在过户后支付时,无论是现金支付,还是刷卡支付,都是没有问题的,但是需要注意收款方一定是卖方或者其委托的收款人。
4、付尾款
在二手房的买卖过程中可能还会有一笔尾款需要支付,这笔钱的数额不大,但是是为了保证卖家清算水电气等费用,同时,还可要求对方尽快迁出户口。如果卖方未办好这些事情,那么你就不要付尾款,否则一旦你结清了房款,那么卖方可就不会积极配合你了。
购买二手房付款的注意事项1、中介代收不安全
如果购买二手房的时候是通过中介公司进行交易的话,那么购房者就要注意了,有些贪得无厌的中介公司会欺骗购房者,往往声称卖方让他们代收,而且办手续会快一些。由于很多购房者不了解情况就把钱打过去了,而中介公司拿到钱就人去镂空,过户手续也不可能再办了。
2、自行交接也有麻烦
购房者自行与卖家进行交易也是存在很大风险的,因为有些居心不良的卖家可能会一房多卖,或者利用购房者想要快速买房的心理要求付全款,等购房者真的付款后,会发现其实这房屋已经是被查封的状态,根本无法办理过户手续,而卖家早就逃之夭夭。
3、注意买卖合同中相关信息的填写
在房屋买卖的过程中是一定要签房屋买卖合同的,在签订买卖合同时,不管是按照买卖双方中的哪一方来填写合同中的内容,都应该按照产权证上记载的信息如实将相关信息填写完整。如卖方尚有未还清的,则应明确余额,还有收取的金额及用途必须填写清楚,还有就是签订正式合同的时限日期和地点必须明确。
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