二手房价格怎么算_评估二手房价格怎么算

1.二手房的价格怎么确定

2.二手房价格怎么算，如何对二手房价值评估

3.二手房怎么算价格一般多少

4.二手房评估价是怎么算的

一、价格如何定？

1、报价看时机

报价也是要讲究时机的，首先卖家自己要在心里对房屋的价格有一个可接受范围的划定，确定一个最低线和合理的较高线。当你发现买家在看到房子的时候，表现出的是一种喜爱、愉悦的情绪，尤其是当你的房子恰好满足了对方最重要的需求是，那么报价的时候就可以报高一些，因为既然他们已经很喜欢房子了，自然对价格上的计较也就少一些。但若是他们并没有表现出多喜欢这套房子，那就可以报得低一些，也许他们会因为这套房子价格低就买下来也不一定。

2、高开低走

在大部分情况下报价的时还是要报一个相对比较高的价格，在消费者的习惯中，报价成交往往时很难接受的。那么当对方在跟你谈价的时候，你就可以一点一点得让价给他们，而不是痛快地直接把低价给他们，另外，也别忘了一定要表现出也别为难的样子，这样才可能让买家真正觉得自己拿到了实惠。

3、竞争定价法

每一个行业都是有竞争性的，房产买卖更是如此，由于大多数人都将房子视为必需品，因此房地产行业的竞争会更加激烈。因此，在给房屋进行定价时可以使用竞争定价法，看看竞争对手的房子大概在什么价位，这时各位可以登录沭阳房产在线二手房页面，搜索和自己房源类似的房源进行对比，给出一个与之相比较低的价位，这样一来，购房者就会更容易被吸引。

4、九块九定价法

现在人们买东西总能看到999、99、9.9这些数字，这是为什么呢?简单来说就是小便宜心理作祟，同样的东西，价格低的永远会受更多关注。二手房在定价是也可以参考这种方式，既能让购房者感觉自己取得了优惠，从而让自己的房源更容易被关注，更易出售。

5、细算成本账

如果即使你已经跟买家让价不少了，可是他依然觉得房子的价格高，那么这时你就可以跟他算一下成本价。包括房子本身的售价、附赠物品的价格、装修的价格，如果房屋后期在各类配套上有较高的上升空间，例如开通地铁，更要把这些都大略计算一下，让买家明白自己出的价格确实已经是低价，不能在让步了。

6、展示交易记录

有的顾客认为你出的价格高，不是因为他真的不能接受这个价格，而且他觉得还有议价的空间，生怕自己一不努力变成了“冤大头”，所以这时你就可以将类似房屋以往的交易记录给他看，让他明白你卖给别人的价格不可能再比给他的价格更优惠了。当然，需要注意的是，你一定要提前将那些成交价格相对较高的记录挑出来给他看。

7、调整价格

如果直至后，买家还是觉得价格太高了，那么你就要考虑调整价格了。现在二手房市场房源众多，想要找到一个有意向的买家不容易，所以，如果价格合理，可以适当降低价格。比如，你之前本来是开价五万九千五百多元，后你将价格调整为五万七千九百多元，听起来像是降了两千多，但其实也就一千多，但是买家却很容易因此得到满足。

二、定价注意两大事项

1、地段，地段，还是地段

给房屋定价的时候一定要看好房子的地段，地段好的房子价格较高，地段不好的房子价格较低。如果你的房子在一个好的地段，但是你给出了一个较低的定价，那么购房者就不会轻易相信，你的房子也就无法出售，反之亦是如此。

2、未来的升值潜力和空间

定价必须要考虑房子的升值空间，如果你要出售的房子现在并没有完善的配套设施，但是相关的项目正在启动中，那么你的房子在不久之后一定会升值，因此在定价的时候就可以定高一些。

总而言之定价是门学问，房屋定价过高，购房者一看见价钱就吓跑了;可房屋定价过低，自己就会吃亏，所以二手房在定价时一定要恰到好处，这样才能让自己的卖房之路坦坦荡荡。

二手房的价格怎么确定

二手房的房子价格怎么估算

合同价、网签价以及过户指导价

过户指导价

该价格是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。

过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。

说简单一点就是说建委规定的最低过户价建委规定这一片是单价不低于多少，只要房子的单价高于这个数就可以过户，合同价做太低的话建委不允许过户。

网签价

现在二手房过户之前都需要做网签，也就是在房管局系统的网上进行公示和签合同，网签价也就是在网管局系统里体现的成交价格，首先这个价格必须高于房管局要求的区域最低过户指导价。其次，网签价最高可以到达合同价的90%-95%。网签价的高低即决定数的高低，也决定了交税的高低。

合同价（最终成交价）

该价格是根据合同规定，卖方在正确的履行完合同义务后，买方应该支付给卖方的价格(卖方的净得价)。

是不是觉得定义“苍白”，那我们就举个例子来加强一下认知好了。比如你要购买一套二手房，面积100平，成交价为300万，最低的缴税和过户价格为20000元/平，在房管局中体现的价格是100X20000=2000000元。

二手房价格怎么算，如何对二手房价值评估

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。 购买二手房 的步骤是什么二手房价格怎么确定一、购买二手房的步骤步骤 1.评估价与最高额 二手房 银行放贷时用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以成数，即为房产的最高额度。 2.竣工年代与年限银行审批过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+年限≤30年”。 3.银行的选择各商业银行服务特色不尽相同，品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 4.还款方式的选择银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的人群。 5.收入证明与还款能力收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。 6.的成数和利率各银行对首套住房的首付成数和利率，第二套房的首付成数和利率等都做出了具体的规定。 7.借款人自身相关情况个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：、 房产抵押 和其他各类。二、二手房价格怎么确定房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。决定地价的有以下四大因素： 1、位置、面积地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。 2、地形、地质不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。 3、形状、用途一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。 4、交通、环境土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。另外，对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。

二手房怎么算价格一般多少

很多人在买房时都会发现同一个地段，不同小区，房子的价格会相差很大，这是什么原因呢。很多房主买房也是希望自己的房子能够卖的价格高，那么怎么知道你的房子值多少钱呢。下面为大家提供些房产估值经验给大家做个参考。

1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体升值（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。

2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。

3、外部环境、绿化、人文所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可。买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。优良的外部环境、绿化、人文等这些因素会为房产每平米加价2%至5%左右，反之亦然。

4、建筑质量、外立面造型、内外部装修建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素。良好的建筑质量、独特又美观外立面造型、优质的内外部装修会为房价加分5%左右。

5、电梯数量和品牌买家来看房时往往会乘坐电梯。而电梯数量和品牌是便利性与安全性的体现。相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。

6、地段等级 较高的地段等级当然会对拉高房价产生作用。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的稀缺性就会带来不可估量的价值空间。

7、室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、光室内面积合适、户型好、净高大、开间跨度合理、厨卫空间适中使用方便、光性能理想的房产在定价时要高于其他房产价格的3%至5%左右，反之亦然。

8、交通、商业服务设施、基础设施交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

9、居住人气、区域规划居住人气高的小区往往会使购房者产生从众心理。另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划。一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

怎么样，看到上面的例子，赶紧给自己的房子估个值，也许你就是百万富翁了。

（以上回答发布于2017-11-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房评估价是怎么算的

二手房费收如下：

1、测绘费1.36元/平方，买方。

2、评估费0.5%（评估额，允许浮动），买方；。　

3、契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%，超过140平或非首次3%，由买方缴纳。

4、所得税按全额的1%，由卖方承担，满两年唯一住房减免。

5、交易费6/平方,双方。

6、工本费80元,买方(工本印花税5元)买方。　

7、营业税5.6%卖方缴纳，普通住房满两年可减免.

二手房评估价是如何产生的目前， 房地产评估 机构对于二手房的评估一般用市场比较法、收益法、成本法等。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。所谓市场比较法，是指挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、 土地使用权年限 ;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。业内人士表示，在实际运用中，层差是最为常用的修正价格。比如，一套位于多层3楼的二手房，该房所在小区的相同户型5楼的房子卖到了5000元/平方米，在对该二手房进行评估时，就需要在5000元/平方米的价格基础上加上300—500元/平方米的楼层差价。除了二手房之间的市场比较法外，二手房评估同时受到新房价格的较大影响。如果待评估二手房附近有新盘上市的话，除了用和二手房之间的比较法外，还应该参照新楼盘上市的价格对二手房进行相关评估。比如对某二手房进行评估时，和该二手房小区环境、楼层、朝向、装修水平都差不多的二手房普遍卖到5000元/平方米，但由于近期有新楼盘开盘，新房价格卖到了6000元/平方米时，就要对二手房之间的市场比较法作出一定修正，这种情况下，二手房评估价可根据该二手房的具体情况增加最终的评估价格。 5大因素影响二手房评估业内人士表示，在二手房价格的评估中以下6个因素的影响最为关键。首要因素：位置、地段。二手房与新房价格一样，南边比北边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过500元/平方米，同样，市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生800元/平方米以上的落差。第二因素：房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到300元-500元。第三因素：房屋户型朝向。很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元—200元左右。第四因素：房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。第五因素：市场方面因素，这是最重要的一个环节。市场不同的需求同样决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大。我们可以用以上提及的方式来对自己的房屋进行粗略的评估。但如果是进行正规的 二手房买卖 或是将房屋 抵押给银行 进行，最好请正规的 房地产经纪 公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让您房屋的价格得到公正的评价，不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而使您遭受经济损失。但业内人士提醒 二手房交易 双方，二手房最终的定价决定在房主手中，评估价对房主来说只是一个参考，房主根据自身情况在评估价的基础上略作调整属正常现象。不要因为评估价低于房主报价就一味按照评估价和房主硬侃价，如果评估师给出的评估价达不到房主的心理预期，很可能侃价的结果是错过一套对自己比较适合的二手房。同时，如果房主急用钱或房子质量有问题，房主的报价会低于评估价，这时一定要对房子进行详细的了解之后，再做决定，如果属于前一种情况，侃价时不要太狠，不妨用最快的速度签下房子，如果确定属于后一种情况的话，千万不要因为贪小便宜而吃大亏。