二手房买卖纠纷案例大全_二手房买卖纠纷十大典型案例详解最新

1.二手房买卖未成立，房产中介费各方如何承担？

2.买二手房无法过户是怎么回事？怎么解决

3.每天懂点法：房价涨了卖方却说无权售房？

4.房贷批不下来怎么办？

5.最高法整治涉房虚诉讼 探索建"黑名单"制度

张晓燕律师，女，1980年出生于河北，毕业于河北大学获法学学士学位。2007年通过国家司法资格考试。供职于北京市盛廷律师事务所执业律师，社区房产、征地拆迁业务部主办律师。

张晓燕律师于2000年开始涉足建筑与房地产专业领域，2007年正式加入盛廷律师事务所从事房地产专业法律服务，对房地产各环节法律理论与实务进行了积极探索与研究，代理了大量征地拆迁、房产交易、社区物业案件。

在征地拆迁领域，张律师代理了北京、河北、安徽、杭州等地的房屋拆迁纠纷案件数起，涉及了从项目立项、规划审批、用地审批、拆迁许可等各项法律程序。

在社区物业领域，张晓燕是最早以团队形式对该业务领域进行研究的盛廷社区房产律师团的骨干律师之一，张律师与团队成员一起对社区物业纠纷进行了具有前瞻性的探索与实践，具体包括社区结构治理、盘活社区资产、业主、业委会权益保护、物业公司权利边界、新时代背景下的物业服务模式等等，现已摸索出了一套比较成型的社区结构法律治理方案，从而可以更好地平衡业主、主委会、物业公司和开发商的关系；张律师参与办理了多起具有典型性的社区房产案例。受到媒体的广泛关注，具有一定的推动意义。

在房产交易领域，张律师代理了多起商品房预售合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷，如延期交房违约、房屋质量索赔、定金纠纷等，张律师擅长根据该类案件的特殊性，借助法律手段，寻求对当事人最有利的解决途径，曾成功调解多起交易纠纷，同时为多起大型大动产交易设置法律流程，降低交易风险。

在公司法律服务方面，张晓燕律师常年担任多家企事业单位的法律顾问，擅长根据不同行业特点提供针对性法律顾问服务，完善企业内部法律结构，保障企业交易安全，降低法律风险。

二手房买卖未成立，房产中介费各方如何承担？

法律主观：

常见案例一：有污点，无法 购房 现在有不少人手中都有几张，而“卡族”中不少人都有透支的习惯，他们在把卡刷爆爽快消费之后，往往忽略了信用问题。刘**的经历就是其中一个典型个案。 刘**今年在洲看中了一套住房，但当把资料送交银行审批后却被告知：她是银行的“禁入客户”，理由是拖欠透支款，已被划入信用不良者之列。刘**这时才想起，两年前自己曾因透支未能及时支付，而收到了银行中心的 律师函 ，后来虽然交清了欠款，却仍然被停用了。 专家支招： 据了解，拖欠透支款分为不经意拖欠和恶意拖欠两种。有人一时冲动申请了数张，但平时经常使用的只有一张，其他不常用的被遗忘，成为“休眠”。由于须缴年费，当中的余额不足时，银行所扣的年费也就成了透支款。不少持卡人都很容易忽略该问题，长此积累下来，也就破坏了持卡人的信用状况。一不留神便成了房贷路上的障碍。 由于透支而导致信用产生污点，这时怎么办呢? 广州 市工商银行第三支行的经理告诉记者：“在发生这样的情况下，持有者可以到发卡行申请开具信用证明。”发卡行会通过持有者提供的各种证明文件，从而判定是否开具信用证明。另外，在还未注销时，持有人连续使用2年以上，并保持良好的还款记录，有可能其信用度将被上调。但是，值得注意的是，如果卡片已经注销，并收到律师函，很多银行一般都会终身对其不放款的。 常见案例二：买了房过了户，无法怎么办? 房贷迟迟不下来，使一些交易二手房的客户遭遇尴尬。有的签了合同、付了首付款也办理了过户手续，可是银行的过了审批关却过不了额度关，上家通常是钱不到手，房不脱手，下家拿不到房又怕上家以此为由提出收取违约金的要求。 李先生就是这样的一个苦恼者。今年4月份，李先生出售了一套二手房，价值90万元，买主向李先生交了40万元的首付，并向一家银行递交了申请的材料，准备50万元。由于买主急着转 户口 ，李先生就办理了过户手续。但是，3个月过去了，一直下不来。“如款下不来，我该怎么办?”李先生很着急。 专家支招： “首先，应该先看看买主的是否已经通过了银行的审批。”按揭 公司 的相关负责人认为，如款已经通过审批，李先生就只有耐心等待放款。如果没有通过，李先生则可再与买主协调余款的支付问题。如果买主无法支付余额，那只有按合同的相关规定， 解除合同 了。 有 律师事务所 主任律师分析认为，这种情况下具体的违约情况要看《 二手房买卖合同 》的有关约定，通常来说，如 银行 不是由于买方的个人原因无法办理， 买房 人可以不承担违约责任，在这种情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定有权不发放给银行认为不合格的人。所以，在本案中，银行没有任何责任。如房主认为买房人违约，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定的按照约定办理即可。没有约定违约金，买房人有权拒付违约金。

买二手房无法过户是怎么回事？怎么解决

”第426条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……………。”房产中介为买卖双方提供了居间服务，理应获得报酬。但是买卖不成时，如何处理？实践中经常会出现二手房买卖不成，买家却遭遇中介索要中介费的案例。对于买卖不成的二手房交易，中介费如何承担，应该区别不同情形来对待：一、一方反悔导致房屋买卖不成。由于房价上涨等原因，卖家经常会在签订房屋买卖合同后反悔，在此种情形下，中介已经尽到了居间义务，可以收取中介费。但是买方的中介费是由于卖家违约所产生的，因此，应赔偿买方因其违约行为而产生的中介费损失，因此，此时的中介费应由卖家全部承担。同理，如果是买家违约，则中介费应由买家全部承担。简言之，因买卖一方违约，而中介无过错的情形下，由违约方承担中介费。二、无违约方，因政策或银行原因导致买卖合同无法履行而解除的。典型的情形有：因共有产权人无法亲自到场或者提供委托授权而导致无法、因限购而导致无法过户、因不符合条件而导致无法等。因为没有过错方，因此中介费的问题，基本要靠当事各方的约定，如果没有约定，在中介尽到合理审查义务时，法院大多会支持中介的诉求。但是根据《合同法》第427条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

每天懂点法：房价涨了卖方却说无权售房？

为二手房过户是购房的最后一步，在二手房过户后，这个房屋才是真正属于购房者的。但如果该二手房出现了以下六个问题，就很可能会导致购房者的二手房无法过户。下面，小编就为大家总结了六个典型无法过户的案例，以供参考。

一、产权因违章搭建被冻结，无法过户

房屋有违建，一旦被城管委认定要求整改，在整改完毕并恢复原貌之前，房管局将暂停房屋二手房的过户交易。

解决建议：购房者可以对比房产证上该房屋的面积，再与实测面积进行对比，看看该房源是否违建。在签订购房意向时，要明确违约责任，如果由于房东隐瞒违建导致无法过户，必须赔偿相应损失。如果不慎买到违建二手房，又没有在合同中明确责任，那么整改只能由买家承担。

二、房产有抵押，产证不全，无法过户

抵押房，房产证不在房主手里，而是在银行手中，一般情况下要购买此类型的房子，需要到银行办理解押（俗称：赎楼），解押后才可以办理过户。但是如果该套房产还做了其他担保欠款，买家必须先还清担保的钱，才能办理解押。

解决建议：一般情况下，中介公司会帮购房者做初期的产权调查，是否是抵押房，是否有担保，是否有其他的信用问题，购房者在和中介签订合同时，要写明如果因产权调查不明导致无法过户，责任由中介承担。

三、政策变动失去购房的资格，无法过户

如果因为宏观政策的原因，导致失去购房资格，已经签订的定金协议或者买卖协议，可以根据合同法上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。

四、共有产权人不知情，无法过户

房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分共有财产，与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下是无效的，过户时也必须所有共有产权人到场签字，才能完成过户。

解决建议：签订合同前查验产权证，要求产证上的所有产权人到场才能签订合同。

五、法院查封的房屋，无法过户

因房主涉及其他债务纠纷、所有权有争议涉及诉讼、其他刑事案件等原因房屋被查封，如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，而房屋被查封期间是无法过户。

解决建议：买房者购房前要核实房屋产权情况，签订合同时明确如遇到房屋被查封的情况，买方可以无责解约。

六、网签打时间差，一房两卖，无法过户

一房两卖一般都是房主利用网签时间差，不及时办理过户手续。等网签备案时买家才发现房主已将房屋又卖给了另外一个买家。

解决建议：对买方来说，预防一房两卖，签订房屋买卖合同后应尽早办理房屋过户手续，如果签订买卖合同后，需要较长时间才能办理过户手续，应到房屋登记部门办理预告登记。办理预告登记后，不经过预告登记的买方的同意，房屋不能办理过户登记手续。

二手房过户已经是最后一步，所有的准备工作都应准备好了，不能等到最后才发现无法过户，到时只会花费更大的心力，所有的纠纷都可以在合同里规避，比如过户的时间、户口迁出、赎楼约定等等。

房贷批不下来怎么办？

每天懂点法：房价涨了卖方却说无权售房？

一、关键词:二手房买卖、无权处分、合同效力

在二手房买卖合同中，常常会因为房价的波动引发一些纠纷。近年来，随着房价的上涨，卖方常常以自己无权处分夫妻共同所有的房屋为由主张合同无效，并要求收回房屋。通过裁判文书网检索发现，仅2020年，因涉及无权处分引发的房屋买卖合同纠纷就达近3000起。那么，面对不断上涨的房价，卖方是否能以无权处分夫妻共有房屋来要回房屋呢?

二、懂法重点：

第一，什么是无权处分? 无权处分影响合同效力吗?

所谓无权处分，在理论上是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。很长一段时间以来，不少人未能妥善区分合同效力与不动产物权变动的关系，误认为没有处分权的人处分他人财产将导致合同无效。在《民法典》出台前，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件 适用法律问题的解释》第三条即确认了无权处分不影响合同效力的规则。

《民法典》第215条、第5条也吸收了上述规定，在立法上完全确立了合同效力与物权变动相区分的原则。因此，无权效力并非影响合同效力的事由。以无权处分为由，主张合同无效的请求将无法得到法院的支持。

第二，无权处分可能导致何种法律后果?

根据上述规定，无权处分的合同是有效的。但合同效力问题和合同履行问题是两个完全不同的问题。即，有效的合同并不当然能够顺利履行。

在二手房买卖过程中，如果房屋登记在夫妻双方名下，因为配偶一方的售房行为未得到另一方的同意，将无法办理房屋所有权变更登记手续，最终导致合同无法履行。此时，购房人将只能诉请售房的一方承担违约责任，而无法要求其配合办理过户和交房。即便房屋登记在售房人名下，只要房屋属于夫妻共同财产，在配偶不同意的情况下，也存在法律上的转移房屋所有权的障碍，致使购房人无法取得房屋。

第三，购买二手房中应如何规避无权处分的风险?

因为无权处分导致合同无法顺利履行的风险作为购房人在购房时只要房屋出售方为已婚状态即应当审查出售方是否已获授权。具体而言1、出卖方一人签署合同的，核实婚姻状况。核实出售方的婚姻状态，已婚的应当出示结婚证，离婚应当出示离婚证。此外，证件还应当与户口登记簿相一致。

2、要求配偶当面出示知情同意书。出卖方一人签署合同，房屋亦登记在其名下的，应当要求其配偶当面签署知情同意书并留存视听资料作为证据。

3、要求卖方夫妻双方签署合同。无论房屋是登记在双方名下还是仅登记在夫妻一方名下，房屋买卖合同均可以由夫妻双方作为出卖人签署合同。在夫妻双方均签署房屋买卖合同的情况下，将房屋所有权转移至买方名下便成为夫妻两人的义务，可以有效避免“无权处分”的风险。

三、1.典型案例

老于因为家里拆迁在北京有套安置房，后来妻子付女士与老孙经过中介居间介绍就该安置房订立了房屋买卖合同。合同订立后，老孙按约定向付女士支付了购房款。其后老孙开始在该房屋内居住。几年后，老孙为办理房屋产权证找到了老于，老于则主张对付女士售房一事毫不知情，并以付女士无权处分为由起诉要求确认房屋买卖合同无效并要求老孙返还房屋。

2.法院判决:

法院经审理认为:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。据此，老于以对妻子付女士无权处分房屋为由主张合同无效，于法无据，其基于无效的合同要求老孙返还房屋亦依据不足。最后，生效判决驳回了老于的全部诉请。

最高法整治涉房虚诉讼 探索建"黑名单"制度

随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，各种各样新的房贷问题层出不穷。面对众多的房贷怪相，中介公司、银行工作人员以及法律资深人士都给出了自己的看法。没有资格：先付全款再抵押?[典型案例]王先生最近很苦恼，他于2005年和2009年按揭购买了两套套二的住房，由于家里有了小孩，父母要过来照顾，他准备卖掉其中一套，购置一套二手套三的住房。但是他到二手中介咨询才发现，由于“认房又认贷”，自己已经两次，没有办法再，这就意味着他需要全款买房。王先生看中的二手房总价在120万元左右，卖掉手中的一套房产加上手上的存款才80多万元，其中40万元的缺口成为了王先生心里的疙瘩。这个时候，中介为王先生出了主意，用“补按揭”的方式购房。先和家人或者朋友借一部分款项，凑齐全款购房，等房产证拿到后再将房产抵押给银行，然后把钱还给家人和朋友，这样就可以享受到全款买房的优惠，而且在申请上也更容易。[专家看法]“这样的方式只是不得已而为之。”，某不动产加盟店工作人员表示，对于那些有购房需要但是却办不了的客户，这种方式是一种权宜之计，其中肯定是有一定风险的。首先，房产抵押的利率要高出普通房贷不少，现在大部分银行执行的标准是在基准利率的基础上上浮20%左右，这样整体算下来，总花销要高出不少。其次，现在房产抵押的年限一般为10年，相对于普通房贷的20年-30年，每月的还款压力要大不少。招商银行某个贷中心经理也表示，除了利率高、还款压力大外，还存在另外一个隐患。根据目前招商银行的政策，抵押后的放款只能用于消费，且是非房产消费，不能取现，那么，向亲戚朋友借的钱如何还就成为一个问题。同时，目前抵押放款时间以及放款金额并不确定，那么何时能够还钱、能还多少也成为未知数。 信用不良：首套房贷也会遭拒?[典型案例]曾先生从年初开始看房，终于看中了一套房准备按揭买房，但当把资料都送交银行审批后却被告知：他是银行的“禁入客户”，理由是拖欠透支款，已被列入信用不良者。曾先生这才回忆起，读书时曾因透支接到银行中心的律师函，虽然缴清了欠款，但被停用了。此后，他再未申请过，也不知道自己被列为信用不良者，更没有想到因此而不能。曾先生作为首次置业者，本来可以享受购房的多方面优惠，结果却不得不全款购房，因此只有降低购房标准，选择小一点的户型。[专家看法]“这样的情况下，持有者可以到发卡行申请开具信用证明。”银行经理表示，这是最可行的办法，发卡行会通过持有者提供的各种证明文件，从而判定是否开具信用证明。另外，在还未注销时，持有人连续使用2年以上，并保持良好的还款记录，有可能其信用度将被上调。如果卡片已经注销，并收到律师函，一般银行将会终身不放款。拖欠透支款分为不经意拖欠和恶意拖欠两种。有人一时冲动申请了数张后，经常使用的只有一张，其他不常用的被遗忘成为“休眠”。由于须缴年费，当中余额不足时，银行扣年费也就形成了透支。长此积累下来，也就破坏了持卡人的信用状况。“除了的使用问题，如果在房贷申请过程中，提供虚收入证明，申请也将遭拒。”在收入证明上作被银行查出，即刻被银行列入“黑名单”。“年轻消费者应随时留意余额、对账单、扣款单，一旦欠款就要及时缴还本息，以维持个人的良好信用记录。”否则，随着各大商业银行的个人信用数据库的联网正式投入使用，各大银行不仅能互相查到欠款人名单，就连其他性质的“黑名单”也能共享。到时，被列入“黑名单”的消费者的置业之路就会更加艰难。 收了首付，过了户，房贷就是不下来，该怎么办?[典型案例]“这可怎么办，房子都过完户了，结款被卡下来了，弄得我们很被动。”马先生很无奈地表示。马先生3月出售了一套二手房，价值 80多万元。买主在决定购买之后，向马先生交了40多万元的首付，并向一家银行递交了申请的材料，准备40万元。由于买主急着转户口，马先生就办理了过户手续。但是，已经3个月过去了，一直下不来。“如款下不来，该怎么办?”马先生很着急。[专家看法]“首先，应该先看看买主的是否已经通过了银行的审批。”某不动产加盟店销售经理认为，如款已经通过审批，马先生就只有耐心等待放款。如果没有通过，马先生再与买主协调余款的支付问题。“这样的情况在我们这里是不可能遇到的。”经理表示，在客户确定购买意向后，一般会要求买主支付部分定金，然后将买主的资料提供给银行，在银行审批通过之后再要求买主付首付，并且办理过户手续。“有一些不正规的中介机构，为了快速促成交易，为买卖双方后期留下了纠纷隐患。”同时雷勇透露，由于银行银根紧缩，现在放款时间不确定，一般为一个月左右，但有的也会拖3-4个月，因此在前期客户交易时，销售人员会提前与客户沟通，这样有效减少了后期的纠纷。某律师事务所主任律师分析认为，这种情况下具体的违约情况要看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说如银行不是由于买方个人原因无法办理，买房人可以不承担违约责任，在这个情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定，有权不发放给银行认为不合格的人，所以本案中，银行没有任何责任。如房主认为买房人违约，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定按照约定办理即可。没有约定违约金，买房人有权拒付违约金。 资料交了一遍又一遍，不下来还说违约?[典型案例]去年12月，孟先生购买了一套商务小户型，交了13万元首付以及申请房贷的各种资料后，回家坐等银行放贷。这一等不要紧，5月31日开发商给孟先生寄来的“关于补交银行按揭资料的通知”。通知里指出，由于孟先生的收入证明过期、未按时提交首付收据及POS单复印件、居住证明、银行半年流水等原因，银行迟迟未获批，要求孟先生于6月12日前将相关材料交到银行，并且支付1万余元的违约金。孟先生一头雾水，在与开发商签订购房合同之日的7天内，他按照银行的要求提供了所有资料，如今怎么会出现资料不全的情况?为什么还要支付违约金?[专家看法]某律师事务所合伙人认为，这涉及到三个方面的问题。首先，如果业主已经提交齐全资料，银行与开发商应该都有相关的验收记录，个人完成提交工作也应该有相关记录。只要找到这些记录，就可以证明业主完成了提交义务，那么开发商要求支付违约金就不成立了。第二，如果是因为银行额度紧缩或者其他政策原因导致下不来，就属于不可抗力所致，开发商应与业主共同协商解决。第三，面对现在的情况，孟先生应该首先向开发商提交正式的回复函，内容包括当时提交资料的具体时间、地点、提交方式、提交联系人等，证明自己已经在规定时间内完成提交的义务。之后，孟先生再根据开发商的态度来进行下面的动作。“在事情发生之后，我致电当时负责我相关按揭事宜的黄先生，他也承认当时我的确已经提交了相关资料。”孟先生在接到通知后第一时间联系开发商置业顾问黄先生，对方表示寄通知的目的是督促客户尽快将资料补过去，关于违约金部分只是一个督促的方式，并非真的追究客户责任，客户可以忽略这个部分，直接在规定时间内将资料交过去就可以了。但是“如果不提交回复函直接将要求的资料提供过去，这会造成孟先生事实承认过错的后果，因而陷入被动的局面。”因此，还是应该先提交回复函。

伪造证据、捏造事实、恶意串通……出于逃避楼市限购、限售等目的，虚房屋买卖诉讼时有发生。近日，最高人民法院为认定虚诉讼提供了“标尺”，发布了《关于深入开展虚诉讼整治工作的意见》（以下简称《意见》），明确提出要严审合同效力，为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的而虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效。

4年查处虚诉讼1.23万件

为逃避对冯某名下房屋的强制执行，其原配偶高某拿着虚离婚协议向人民法院提出执行异议。法院在审理时发现，该离婚协议书关于财产分割的约定，与双方在民政局婚姻登记处存档的离婚协议书不一致。这是不久前最高人民法院公布的10起虚诉讼典型案例之一。

最高人民法院民事审判第一庭庭长郑学林对《中国消费者报》记者介绍说，自2015年11月开始施行的《刑法修正案（九）》增设了虚诉讼罪以来，人民法院每年审结的虚诉讼犯罪案件数量、定罪人数以及判处有期徒刑5年以上的重刑人数，都在逐年递增。2017年至2020年，全国法院共查处虚诉讼案件1.23万件。尽管查处力度不断加大，但由于虚诉讼隐蔽性极强，同时又呈现出新特点，因此如何甄别与认定，至关重要。

对此，《意见》规定了哪些情形属于虚诉讼，为认定虚诉讼提供了“标尺”；总结了虚诉讼八大特征表现，为甄别虚诉讼提供了指南；列举了十类常见虚诉讼，为整治虚诉讼划出了重点；并构建了贯穿立案、审判、执行全流程的虚诉讼整治机制。

《意见》指出，单独或者与他人恶意串通，取伪造证据、虚陈述等手段，捏造民事案件基本事实，虚构民事纠纷，向人民法院提起民事诉讼，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益、妨害司法秩序的，构成虚诉讼。向人民法院申请执行基于捏造的事实作出的仲裁裁决、调解书及公证债权文书，在民事执行过程中以捏造的事实对执行标的提出异议、申请参与执行财产分配的，也属于虚诉讼。

聚焦房屋买卖等重点领域

民间借贷纠纷，执行异议之诉，劳动争议，离婚析产纠纷，诉离婚案件一方当事人的财产纠纷，企业破产纠纷，公司分立（合并）纠纷，涉驰名商标的商标纠纷，涉拆迁的离婚、分家析产、继承、房屋买卖合同纠纷，涉房屋限购和机动车配置指标调控等宏观调控政策的买卖合同、以物抵债纠纷等各类纠纷，都是虚诉讼易发领域。对此，《意见》要求，聚焦重点领域，加大整治力度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，事实上，近年来通过虚诉讼逃避房屋限购、限售政策的现象有所抬头。部分房东名下的房产受限购、限售政策影响，无法出售，而购房者由于没有购房资格，也无法购买，于是就衍生出了二手房交易的“灰色地带”。一部分人通过虚构债务纠纷和购房者诉讼房东的方式，使得此类房源进入司法拍卖环节，进而绕过限售、限购政策的约束，实现房屋交易。“此类做法显然违反了诉讼的要求，同时也违背了‘房住不炒’的精神，自然要受到严格管控。”严跃进表示，“一些中介机构自认为寻找到了一种规避购房政策的路子，进而撮合买卖双方成交，但实际上此类做法已经触犯了法律红线，最终将面临法律的制裁。”

基于此类现象，针对房地产领域，《意见》明确，要严审合同效力，为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的而虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效；虚构购房资格参与司法拍卖房产的，应当认定拍卖行为无效；买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔 偿责任。

探索建立“黑名单”制度

虚诉讼无视法律的尊严，影响了法院判定的公正性，相关当事人应付出相应的代价。根据《刑法修正案（九）》第三十五条的规定：“以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

北京市朝阳区法院法官付艳对《中国消费者报》记者表示，当事人必须本着诚实信用原则来处分自己的民事权利和诉讼权利，这可以说是针对虚诉讼的原则性规定。狭义上的虚诉讼是指当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的行为；广义上的虚诉讼还包括单方伪造证据，故意将被告拖入诉讼等情形。纵观审判实践，虚诉讼更多的表现是广义上的虚诉讼。

最高人民法院副院长贺小荣曾在国新办新闻发布会上公开介绍说，最近几年，针对不同时期虚诉讼的特点，最高人民法院先后下发了《房地产调控政策下严格审查各类虚诉讼的紧急通知》《制定防范和制裁虚诉讼的指导意见》《进一步加强虚诉讼犯罪惩治工作的意见》，发布了民事诉讼法司法解释、民间借贷司法解释、办理虚诉讼刑事案件司法解释等规范性文件，指导全国法院积极有序开展虚诉讼整治工作。

为进一步整治重点领域虚诉讼，《意见》对惩治涉虚诉讼的刑事犯罪提出总体从严、打击重点、刑民协同三方面要求，从严追究虚诉讼行为人的刑事责任。

对此，《意见》还要求各级人民法院要积极探索建立虚诉讼“黑名单”制度。建立虚诉讼失信人名单信息库，在“立、审、执”环节自动识别虚诉讼人员信息。同时，向社会公开虚诉讼人员名单，并积极探索信用惩戒机制，争取与征信机构的信息数据库对接，推动社会信用体系建设，通过信用惩戒来增加虚诉讼人员的违法成本。

下一步，最高人民法院还将制定一系列司法解释和司法政策，进一步扎紧制度的笼子，压缩虚诉讼存在的空间，实现对虚诉讼标本兼治。