二手房大跌后续会怎么走_二手房大跌 新房降价

1.今年房价出现“倒V型”走势，明年会变涨吗？专家解读

2.各城市二手房挂牌价急速下跌，实际有价无市？

3.未来的房价会怎样呢?

4.未来三年房价走势？

5.未来几年县城房价走势如何

6.房价大跌对经济有什么影响

7.二手房走势？

自去年以来，国家大力实施房地产调控政策，这也使得以北京为代表的一线城市的楼市开始出现降温。不过今年自入冬以来，关注房地产的人们发现，北京的二手房市场正在逐渐回暖，那么未来北京二手房价格走势如何呢?

有统计数据显示今年四月北京全市的二手房住宅签订13673套，环比三月上升了22.6%，四月份的网签量是去年五月至十二月的最高值。自“3.17新政”之后，北京二手房市场陷入低谷，而今年的统计表明二手房市场终于回暖，走出了低谷且价格基本稳定，这里面应当有这两个原因：一是北京目前二手房有800万套的存量规模，1.8万套的月交易量仍算稳妥，且房价的变动满足了供给双方不同的需求，对于这样一个人口大量流入的城市，二手房市场持续低谷，注定不会是长久的现象;二是一年多的楼市调控，已对高房价预期及投机成分形成了冲击，二手房价格的下调到位，冰冻了一年的二手房置业需求重新复苏，二手房成交量的升温是购房需求积累之后的释放过程。

5月北京的二手住宅交易实际上已经表现出了下滑趋势，这说明二手房市场回暖不会一直暖下去，升温后劲不足，接下来的购房量也许不会有明显的增加，市场将进入触顶企稳时期。自6月开始，北京将有大量的限价商品房与共有产权房上市，这些房子的出现将冲击现有房地产市场，有可能又一次冲击高房价预期，所以，北京北京二手房市场回暖意味着加稳，但绝不是会继续大面积地创造交易新高，因为市场已在发生深刻的变化。

二手房由于政策，价格压缩到低点，因此与其去买那些地段欠好的商品房、限价商品房、共有产权房，不如在这个放松市场时机，购买一个靠谱的二手房;之前的市场让购房人望而却步，持观望心态，而随着今年金融和其他房地产调控政策的坚决实行，市场明确了现在房地产业基本走势：不会大涨也不会大跌。

在市场需求旺盛的时期，北京二手房市场会上升一个小高潮，但其还是处在相对稳定的状态，加码调控、政策干预等出现的可能性都很低。这次二手市场的回温可以说是一个颇为适合购买二手房的机会，但总体来说房价不会有大起大落，这是现有市场所决定的。

今年房价出现“倒V型”走势，明年会变涨吗？专家解读

尽管央行降准1个百分点，很多房产专家都认为是利好，但实际上利好效应有限。后续房价还是会继续沿着原来的轨道下跌的。只是一二线城市房价小幅下跌没问题，但不能短期内大跌，更不能形成房价要大跌的预期，而三四线城市房价出现大跌也无妨，比如环京燕郊、香河、通州等地新房都跌去了三成，也没看到发生什么系统性风险。

总体上看，一二线城市房价新房在“限价”政策的影响下，难以大跌。二手房由于受到“限购”、“限售”的影响，小幅下跌的可能性大，大跌是不会被允许的。目前政策的思路是，让一二线房价慢慢的下跌，而当地居民收入水平的逐步上调，最终房价要与当地居民的购买力接轨。从此，房地产调控将退出，接下来就是楼市的长效机制建立。

楼市的长效机制分成二部分：一部分是由房地产税组成，未来几年里将全面实施。这等于在住房的持有环节征税，增加了投机炒房者的成本。同时，房地产问责制建立，住建部会经常对于房价有上涨势头的地方负责人进行约谈，并且进行问责。所以，各地会“因城施策”的调控房价，绝不让房价有上涨的可能。

另一部分是过去各地只知道发展商品房市场，却忽略了租赁房和保障房市场，这造成了商品房市场一家独家，其他两个市场的规模实在太小，而且也不规范。未来，将通过几年的时间，完成对租赁房和保障房市场的建设。以后中高收入群体住商品房，中低收入群体住保障房，刚刚大学毕业生可以通过租房解决居住问题。届时，商品房的影响力逐步退去，投机炒房者根本炒不起来。

再说三四线城市房价，主要是从下半年开始上涨，到去年下半年一直涨到现在。近期听闻菏泽等地放松了对房地产调控的限购令，很多人认为，三四线城市房价还会继续大涨。但是，我们认为，三四线城市房价有以下几大利空，未来部分三四线城市出现大跌的可能性还是蛮大的。

首先，本轮始于下半年的房地产上涨周期已经结束，像碧桂园、万科这种定位于三四线城市房地产的开发商现在都在降价促销，希望能够回笼资金早点撤退。同时，之前受到三四线棚改的利好消息进入的投机炒房者也开始撤离。未来三四线城市只有当地刚需购买力支撑，恐怕不大跌都很难。

再者，导致三四线城市房价上涨的原因除了棚改货币化安置之外，还有三四线城市房价处于估值洼地，这次游资进来，房价进行补涨一回。现在，院已经下令，凡是前期房价上涨过快的三四线城市，要尽快取消货币化安置，改成实物安置。本来三四线城市房价上涨主要靠货币化安置的突然出现这么多刚需来推高的，而一旦货币化安置取消，三四线城市房价不跌才是怪事。

最后，三四线城市房子经过了前期大涨之后，购买力达到了集中释放，现在要么买不起房的群体，要么是一家拥有好几房产的家庭。三四线城市由于人口流入量少，产业结构单一，总体房源趋于饱和状态。同时，新房或许还能有人买进，但是二手房则肯定是没有原因，谁愿意到三四线城市去投资二手房呢？所以，三四线城市二手房市场已经“有价无市”。所以，未来新房和二手房价格都会出现大幅调整，只是短期不一定会出现断崖式下跌，而是缓慢的下跌过程。

中国的高房价不能再涨下去了，这不仅会影响到实体经济的发展，而且还会影响到国家扩内需的战略意图，更是因为房贷市场全民加杠杆，导致金融体系存在着一定的系统性风险。所以，房地产泡沫一定要去除，房价逐步跌回到当地居民所能承受的范围之内。至于房价以何种速度达到去投机化，各个城市情况不同，过程会有所不同，但是结果都是要完成去投机化，回归居住属性。

各城市二手房挂牌价急速下跌，实际有价无市？

近期，房地产市场的快速降温备受关注。

国家统计局数据显示，10月，新房价格延续了9月的下跌趋势，70个大中城市中超七成城市的新房价格环比下跌；二手房价格更是自8月起连跌三个月，70城中超九成城市的二手房价环比下跌。

仅仅几个月时间，房价上涨和下跌城市数量完全对调，核心城市房价的全线下跌更是已多年未现，甚至二十余个城市发布了房价“限跌令”。

楼市为何快速降温？2021年房价出现“倒V型”走势后，未来楼市会怎么样？2022年，房价会继续下降还是转为上涨？近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华接受中新网“中国新观察”栏目专访进行了解读。

访谈实录摘编如下：

中新网：2021年楼市先是不断升温，随后近两个月出现明显降温，70城房价环比数据也出现了先涨后跌的情形。为何会出现这样情况？若您对2021年的住房市场进行一个总结，您会如何评价？

邹琳华：楼市最近几个月的降温有两方面的因素。

一是市场升温过快之后，短期内有调整的需要。升温(部分)是因为疫情过后，相关的调控政策没有及时跟进，经济剌激政策对房地产市场也起到了一定的剌激作用。当然这个效应是不可持续的，随后的降温也是可以预期的。

二是下半年房地产市场调控政策，特别是金融政策的跟进，对于抑制住房投资投机有很大的效果。随着住房信贷申请周期拉长，交易频率也随之显著下降，这对于市场有显著的降温作用。

总体来讲，房地产市场在2021年呈现出“先扬后抑，先涨后跌，稳中有降”的态势。虽然有些(房地产)企业出现了阶段性经营困难，但目前房地产业总体尚在合理、风险可控的运行区间之内。

资料图：城区楼宇林立。中新社记者 摄

中新网：对于当前楼市的降温，您怎么看？一二三线城市的楼市分别出现哪些特征？

邹琳华：房地产作为周期性行业，不会只涨不跌，也不会只跌不涨。涨跌都是正常的市场现象，应该用正常的市场眼光看待。没有必要过度悲观或乐观，这都是不理性的，也不符合中国的客观现实。

楼市适度的降温有利于市场平稳、健康运行。

调控政策也应该保持一定的定力。最近三个月，一二三四线城市都有所降温。相对来讲，一、四线城市跌得较少，二、三线城市跌得相对多一点，说明一线城市和四线城市的楼市基本面要好于二、三线城市，也反映了中国城市化和人口流动的基本格局。一线城市是因为大城化的趋势，四线城市则主要是因为就地城市化带来的刚性需求。

中新网：按照过去的经验，一般楼市的降温会持续多长时间？展望2022年，您对于房价走势和楼市总体走向怎么看？

邹琳华：按过去的经验来看，中国楼市主要呈现脉冲性上涨的态势。这个态势里，小周期大概在5-6年，其中上涨时间1-2年，调整或平稳的时间3-4年。但就目前来看，中国楼市已经进入大分化时代，讲整体的涨跌已经没有太大意义。

对于2022年来讲，市场总体应该是平稳的，整体大涨或大跌的概率都非常小，因为市场体量巨大且区域发展不平衡，所以不会出现大涨大跌。而且可以及时跟进调控，也可以控制住市场的异常波动。当然也不排除局部出现一些个别异常涨跌(的情况)。

资料图：房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

中新网：我们看到，目前已有二十多个城市发布了房价“限跌令”，尤以三四线城市为主。在“房住不炒”的总基调下，要维护房地产市场平稳健康发展，您有哪些对策建议？

邹琳华：一是要坚持“房住不炒”，继续抑制住房投资投机，保持政策的连续性和稳定性，避免人为形成政策性波动，促进市场预期的稳定。二是以市场平稳为目标，根据市场形势的变化，及时适度地预调和微调。三是加强对市场异常波动风险，特别是区域协同波动风险的监测防范。四是加强政策在执行过程中的平顺性，降低政策性市场波动。五是完善基础性制度与市场监管制度，比如强化预售资金监管，保证消费者基本权益。六是根据市场形势变化，及时清理不科学、不合时宜的一些临时性政策，比如一些临时性限价政策，避免将短期政策长期化使用。

中新网：当下，保障性租赁住房等领域的发展备受关注。2022年，在“住有所居”目标指导下，住房市场有哪些关键领域需要重点突破？

邹琳华：一是完善调控政策，提升政策从制订到执行层面的平滑性，促进市场平稳，防范市场风险。二是继续发展租房市场，促进租购房同权，实现租购并举。三是利用好保障性租赁住房的政策支持，盘活存量土地，大力增加保障性租赁住房供给。四是促进住房用地供给的改革，增加土地供给渠道。五是推进老旧小区改造，不断改善居民家庭的居住条件。

未来的房价会怎样呢?

如今，一二线城市的二手房挂牌价大幅下降，但买房市场却看起来不温不火。我认为虽然现在二手房的价格一降再降，但是二手房仍然是有价无市。

一二线重点城市降价房源占比正在逐渐扩大，市场信心二季度后逐渐下降。从调价房源情况来看，卖方依然处于较为活跃的状态，希望能够促成成交，但买方观望情绪浓厚，整体看市场对后市预期并不乐观。一季度延续下半年以来的弱势，下跌幅度分别达到1.29%和1.55%。二季度随着房贷环境略有改善、热点城市带动等，一二线整体略有回温，但依然累计下跌，上半年整体累计下跌分别达到1.72%和1.54%，远高于百城平均水平。

一二线城市二手房价格下跌严重，卖家急于脱手，但买家却能货比三家。正所谓没有对比就没有伤害，买家货比三家总能找到比上一家更便宜的，但对比之后又会陷入犹豫的阶段。况且二手房并不像一手房那样市场好。

前段时间有一个北京用户想卖掉自己的房子，但是买家犹豫了很长时间之后这场交易并没有成交，原因是该买家已经拥有了三套房产。其实我们可以看出现在房子的市场已经趋近于饱和，基本上每家都有一套房了。虽说二手房的价格一降在降，但是只要价格降不到买家想要的范围，他还是不会买房。

很多年前房地产在中国就已经非常的流行，以至于许多房子有价无市，甚至出现了鬼城。一手房尚且卖不出去，二手房则更无人问津。

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未来三年房价走势？

现阶段房价不但开始出现连续的量价齐跌，房地产市场还出现了大量存货，在房地产市场去投资化的情况下，仅仅靠住房需求已无法在这个价位把房价拉上去了。再加上保障房的建设，这都使得房地产市场不可能像前几年那么火。

再考虑到现在股市的火爆、反腐力度的增加，二手房市场的抛售压力必然增加，这就会与新房争夺需求市场。从最近连续降息和松绑后房地产市场的表现看，房价总体在未来会维持稳定状态，也许会稳中有降，这也应是所希望实现的目标。

考虑到现阶段CPI、PPI的走低，2015年后货币政策宽松有了更大的空间。在房价下跌压力的推动下，政策会比预期的更宽松，这会对房地产市场构成较强的支撑。再考虑到2016年宏观经济有望逐渐转好，城市化进程的进一步加快，房价未来两三年继续保持总体稳定应该是大概率的事情。

对于未来的房价走势，未来一二十年内中国房价整体仍有支撑，考虑到未来一二十年中国居民收入的增长幅度和未来城市化进程中的住房需要，中国房价在2020年后有望进入新的缓慢上涨周期。

当然，相比过去，房价涨速会慢很多。未来一二十年，中国房价虽然会出现阶段性波动，但总体仍将会是上升的。不过，到了2035年之后，考虑到中国80年代那一批独生子女开始从父辈那里继承大量住房，考虑到中国城市化进程将结束，中国房价可能会在那时开始迎来较长期的低潮期。

未来几年县城房价走势如何

综合因素如何看待跌和涨？

⑴浅层次和深层次的政治影因素：

在中国，绝对不能在商言商，也不能站在房产行业的本身来看待房价的涨与跌，从政治的角度如何看待涨与跌？在下不敢妄下评论，仅仅说出几个征兆。

浅层次的分析

年内左右各地地方的换届，各地的官员面临一次洗牌，对于一个和切切相关的产业，对于房产开发商来说不是什么好事，原有的关系必然随着官员的更迭而丧失，建立新的关系需要时间和金钱，对于联手操作房价联盟的形成，需要一定的时日，加之中央的调控紧箍咒，浅层次的的房价分析是看跌的。

深层次的分析

说到深层次，就要分析买房的最终人群，不会买房包括：官员是不会缺房的、进城的民工只要能租有一个屋檐就好、老一辈的工人有分配的房屋、城市扩张的拆迁户有安置的房屋，购房的最终人群多半集中在年轻一代，仅仅包含高校毕业生、城市原住民的下一代、进城民工的较高高收入者，分析这部分人的地位，正式处于中国社会的最低层，无权无钱，没有任何的发言权，他们的呼声是最微弱和并不会重视的，而一旦该部分人群变的有权和有钱的时候，他们又不会来关注于房屋的涨价。作为中央关注的安定因素，主要还是在于中国的8亿农民和精英阶层，农业税收的减免已经基本安定了民心，而维护精英阶层的利益就是继续让其享用目前的特权和收益，基于此来看，并不大会特别关注到弱势群体的利益，房价还是会保持上涨的势头。

从当前人口的结构因素看，独身子女已经进入成家立业时代，一对夫妻在当今中国养老、医疗制度尚未健全的情况下，承担着双方4个老人的义务，加之几十年的房产债务、下一代的养育。这些因素必然导致这一代人承担非常规的心里压力和精神负担，这一代既是社会的底层，但同时又是社会财富的最终创造者，担负着中国未来的希望，长此以往，中国今后几十年的发展必然缺乏和无拘无束的创造力。如果执政者能看清这一点，则房价有跌的可能性。

⑵短期和长期的需求因素：

短期效应

得力于上个世纪80年代以来的独身子女生育政策，今后持续的扎堆结婚因综上所述的传统观念，是目前实际购房人群的主要力量，婚不能不结，所以举两家（男女双方的父母）之合力、两人（男女双方）之几十年的债务，也一定要买一套房屋，需求的持续上涨和强劲，必然导致房价的涨。

长期效应

同样是上个世纪80年代以来的独身子女生育政策，在二十年后的持续时间，中国必然进入一个绝对的死亡高峰时代（人口增长减缓，独身子女双方的父母相继进入死亡期）。人去了，但房屋依然存在，大量的二手房必然不断的涌入市场，供大于求，必然导致房价的跌。

⑶国内和国际的市场因素：

国内市场

从国内看，中央希望用内需开拉动GDP的增长，但是由于各项保障制度的不健全，民众都有着靠不如靠自己的想法，银行的存款日创新高，使一厢情愿的局面无法实现。为了GDP的数字，今后一段时间利用房地产来拉动内需的局面恐怕还将持续，短期看房价是涨的因素居多。

在中国，高收入的人群和产业，仅仅包含官员和垄断的企业员工，房地产的相关产业其实并能从房价上涨中多得到利益，水泥、钢材等建材基本还是那个价格（这点从内地城市500－600元/平方米的房价足以看出），相关市场其实倒是希望房产市场的持续、平稳，不然大跌的话，可能在开发商那里就无法收回材料的成本了。

国际市场

国际炒家已经看好中国的房产市场，大量的热钱已经无形中涌进中国的楼市，不断的炒高一线城市的房价，实在是该打击的对象，他们心中自然是希望不断的涨，最好是一夜涨他个几千上万的。

从中国的经济目前发展形势来看，缺乏有竞争的产业，仅仅是依靠廉价劳动力为人作嫁来获取微薄的收入，随着人口结构的变化，廉价劳动力的时代将一去不复返，中国的经济将失去优势，必然导致整个经济的下滑，基于这一过程的逐步体现，房价是看跌的。

房价大跌对经济有什么影响

调控的根本目的是为了降低换手率，控量而不是控价，阻止筹码在高位堆积。股票市场里，热门题材股股价涨到高位之后横盘，最重要的就是看换手率。只要换手率不高，持股或追进就比较安全，还有继续拉升的可能。但是换手率高了，大概率表明庄家在出货，散户买进了只会接盘高位套牢，等庄家出货完毕之后股价一路下泻。比如你十年前在上海以1.5w单价买了一套房用来出租，高的时候价格是8w，现在价格是7w。对你而言，房价涨跌无所谓，因为反正不管怎么样不可能跌回1.5w，最坏情况也就跌到4w左右。这么多年租金一路上涨，以租养贷，之前买房的成本都收回一大半了，剩下的就是纯利。但是如果你隔壁邻居是2016年以6w的单价买的二手房，他的压力就非常大了。只要房价再跌一点，甚至原地不动，他就会开始亏损，因为利息的成本也很高。你楼下那个人更惨，2017年底以8w单价高位接盘，现在已经亏掉了几十万，欲哭无泪，自认倒霉。整个社会上像你隔壁和楼下的人越多，房价对金融稳定性的考验就越大。而之所以要在楼市过热的时候限购，就是避免楼市高位换手率暴增，导致大量筹码从低位转移到高位。最后的结果就是低位买进的人拿着卖出的钱移民海外，新买的韭菜顺利接盘。而韭菜很喜欢在亏损10%-20%的时候恐慌性割肉。自住的一般不会割，但是投资的会因为资金杠杆压力去平仓止损。如果不限售，这部分短线割肉的恐慌盘就又会继续把房价带崩。一旦下跌超过30%，投资客就不会割肉变卖了，而是选择断供，最后带着刚需一起完蛋。只要大多数筹码均匀分布，房价就不会有太大的风险。如果筹码堆积在顶部，风险就会很大。但是有一个例外，那就是3年内的新房。买新房好比打新股，很难跌破开盘价，开盘价之下没有获利筹码。就算附近二手房大跌，新房的业主也更倾向于选择锁仓不卖。刚买的新房亏本卖掉心理上也过意不去。一般新房降价，都不是业主卖房降价，而是开发商承受不了回款压力主动降价。目前M2的供应量约等于GDP增长率+CPI，也就是说房价增长只要低于8%，就是相对下跌的。但是名义价格不能有明显下跌，因为会影响银行抵押物担保，所以只能以时间换空间，以横盘的模式维持名义价格，同时租金相当于分红。所以未来几年的走势很明显，会控制房价涨跌幅都在10%以内，只要你的收入增长每年能够跑赢房价，上车的机会就会越来越近。过去那种没来得及加杠杆上车就彻底踏空的事情不会再有了。当然，还有一个更重要的因素没有考虑到，那就是90后消费观念的转变。大多数90后（尤其是女生）的消费观跟欧美接轨，没有存钱的习惯，有一部分甚至消费贷负债累累。80后自己存一部分钱，父母再给一部分就能上车，而90后很可能是自己一分钱存不下来，70后的父母自己房贷又没还完。很多90后根本就没有把买房纳入人生的之中，更不在乎结不结婚生不生小孩，这可能才是房地产市场最大的利空消息。

二手房走势？

那得看是怎么下跌了。

中国的房地产其实就是个货币池子，在之前全世界都进行量化宽松的时候，中国当然也进行量化宽松，那么天量的货币除了进入市场流通外，就很容易引起通货膨胀，因为毕竟人民币还没有到美元的那种国际化水平。因此多余的货币就进入了房产市场，所以就推高了房价。可以说到了今天，高企的房价就相当于一个堰塞湖，不管什么原因房价一旦发生暴跌，就好比堰塞湖决堤，其后果不堪设想，中国经济倒退20年都是乐观的估计。

中国房市的泡沫事实上比80年代末的日本房市泡沫还要大得多的多。但是中国好在是不是纯粹的自由市场经济国家，因此市场中会有一部分国家的政策影响和宏观调控，所以会出现很多保护市场的行为。比如房产市场的限购，这个在美国日本是不可能发生的。但是这也不代表不好，毕竟通过调控最后时限经济的软着陆是最好不过的结果。

现在已经确定的事实是，美国已经进入了紧缩阶段，首先是美联储在2017年加息了3次，然后美联储已经宣布要进行缩表（即销毁回收的美元，也就是彻底紧缩的信号），还有就是特朗普刚通过的大规模减税。这些对于美国以外的那些高杠杆，泡沫很严重的，尤其是风险和银行或金融系统相关联的国家来说是非常危险的。中国的楼市泡沫就是个超级，所以我们也看到央行行长也说了，要防止“明斯基时刻”，已经提出了金融风险的预警。紧接着中央说“房子是用来住的，不是用来炒的”，直接给未来的房地产市场的基本性质下了定义，即未来房子只可以有居住属性，不可以有投资和金融属性。在紧接着就是限购限卖，然后就是房贷首付上升等措施。我们看到经过这一番初步调控，一线城市房价急速上涨的态势已经得到了初步遏制。北京等一线城市甚至连续数月出现环比下跌等情况。

目前可以确定的是，一线城市房价国家是不会允许再出现暴涨的情况了；二线城市大部分也被遏制，但是少数城市因为发展潜力巨大以及之前房价还有较大上涨空间，所以目前还有涨价的二线城市。三线城市和四线城市库存多，也正在通过涨价去库存（因为不涨价你不会跟着买房子）。等库存去的差不多了，前面说和首付都提高了门槛，即去杠杆化，前几天又说调控后要有长效机制，其实就是传说已久的房产税。

房产税目前预计在2019或2020年左右开始征收，除了弱势群体外没有免征的群体，预计2018年正式立法，然后各地根据自己情况决定税率，税收按照你的房屋的实施估价计算，1年交1次。因此等房产税开征后，炒房的人要不就在开征前大规模抛售房屋，即容易造成房源供过于求，房价更会出现下跌的态势；要不然就烂在手里，每年缴纳巨额税金，为国家做贡献。

但是这样做的话中国经济相对就安全多了，一方面去库存降低杠杆率即降低金融系统风险，另一方面开征房产税可以增加税收，进而可以对企业减税，从而增强对抗美国减税的竞争力。最后最重要的是将资金引导进实体经济，从而加速中国的产业升级步伐，实现未来的健康发展。

现在北京大部分区域的二手房房价出现降价的情况，降价的二手房主要集中在学校附近的房子，自住型商品房，回迁房，和年代比较久的老房子。

出现这种情况，主要原因是政策的调控，现在新政已经实施半年多的时间，每个区域的二手房的价格都趋于稳定，并没有出现大跌的情况，甚至很多比较好的二手房出现了涨价的情况。这个也能反应出，并不是来打压房价，而是要房价区域平稳。

明年的房价走势情况如果在没有其他政策的影响下，基本和今年年底的情况差不多。