二手房买卖纠纷十大典型案例详解_二手房买卖常见纠纷

1.刚买的房凭啥不归我？有挽回的余地吗？

2.最高法整治涉房虚诉讼 探索建"黑名单"制度

3.每天懂点法：房价涨了卖方却说无权售房？

没办网签，中介费能退吗？

一、关键词:二手房买卖，中介合同，中介费

1.典型案例

2017年8月，老苏通过中介公司介绍与出卖人老何订立居间服务合同，约定由中介公司提供中介服务，服务内容包括行情咨询、提供房源信息、看房、协助签署合同等内容，约定服务费为4万元。合同订立当天，老苏依约支付中介费，并与老何订立房屋买卖合同。因所购房屋暂未取得房屋所有权证，因此老苏和老何另约定，待所有权证下发后再行过户，因此，双方未办理网签备案手续。随后，老何根据约定先向老苏交付了房屋。随后，因长时间未办理房屋所有权证，老苏向法院提起诉讼要求中介公司返还中介费。

2.法院判决

法院经审理后认为，本案中，在买卖双方订立房屋买卖合同时，中介公司的合同义务即已履行完毕，买受人老苏应当依约支付居间费用居间合同中并未约定以买卖双方完成网签备案为居间义务完成的标准。因此，老苏以中介未履行居间义务为由主张解除居间合同、退还居间费，于法无据，不予支持。

二、懂法重点:

1、中介合同的性质。《民法典》第961条规定，中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据上述规定，如无特殊约定，中介人的义务仅限于提供媒介服务。

2、中介服务的范围。如前所述，中介服务范围一般仅限于为买卖双方提供信息等媒介服务实践中，中介公司还会提供协助办理网签、过户登记、房屋交接等服务，但在没有约定的前提下，上述服务内容并非中介公司法定义务。

3、违约责任应如何承担。合同具有相对性，即合同仅对合同双方发生效力，谁违约即应当向谁承担违约责任。本案中，老苏无法办理网签及产权证应基于房屋买实冷同向合同相对方主张违约责任，而不应将矛头指向中介公司。

刚买的房凭啥不归我？有挽回的余地吗？

为二手房过户是购房的最后一步，在二手房过户后，这个房屋才是真正属于购房者的。但如果该二手房出现了以下六个问题，就很可能会导致购房者的二手房无法过户。下面，小编就为大家总结了六个典型无法过户的案例，以供参考。

一、产权因违章搭建被冻结，无法过户

房屋有违建，一旦被城管委认定要求整改，在整改完毕并恢复原貌之前，房管局将暂停房屋二手房的过户交易。

解决建议：购房者可以对比房产证上该房屋的面积，再与实测面积进行对比，看看该房源是否违建。在签订购房意向时，要明确违约责任，如果由于房东隐瞒违建导致无法过户，必须赔偿相应损失。如果不慎买到违建二手房，又没有在合同中明确责任，那么整改只能由买家承担。

二、房产有抵押，产证不全，无法过户

抵押房，房产证不在房主手里，而是在银行手中，一般情况下要购买此类型的房子，需要到银行办理解押（俗称：赎楼），解押后才可以办理过户。但是如果该套房产还做了其他担保欠款，买家必须先还清担保的钱，才能办理解押。

解决建议：一般情况下，中介公司会帮购房者做初期的产权调查，是否是抵押房，是否有担保，是否有其他的信用问题，购房者在和中介签订合同时，要写明如果因产权调查不明导致无法过户，责任由中介承担。

三、政策变动失去购房的资格，无法过户

如果因为宏观政策的原因，导致失去购房资格，已经签订的定金协议或者买卖协议，可以根据合同法上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。

四、共有产权人不知情，无法过户

房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分共有财产，与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下是无效的，过户时也必须所有共有产权人到场签字，才能完成过户。

解决建议：签订合同前查验产权证，要求产证上的所有产权人到场才能签订合同。

五、法院查封的房屋，无法过户

因房主涉及其他债务纠纷、所有权有争议涉及诉讼、其他刑事案件等原因房屋被查封，如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，而房屋被查封期间是无法过户。

解决建议：买房者购房前要核实房屋产权情况，签订合同时明确如遇到房屋被查封的情况，买方可以无责解约。

六、网签打时间差，一房两卖，无法过户

一房两卖一般都是房主利用网签时间差，不及时办理过户手续。等网签备案时买家才发现房主已将房屋又卖给了另外一个买家。

解决建议：对买方来说，预防一房两卖，签订房屋买卖合同后应尽早办理房屋过户手续，如果签订买卖合同后，需要较长时间才能办理过户手续，应到房屋登记部门办理预告登记。办理预告登记后，不经过预告登记的买方的同意，房屋不能办理过户登记手续。

二手房过户已经是最后一步，所有的准备工作都应准备好了，不能等到最后才发现无法过户，到时只会花费更大的心力，所有的纠纷都可以在合同里规避，比如过户的时间、户口迁出、赎楼约定等等。

最高法整治涉房虚诉讼 探索建"黑名单"制度

刚买的房凭啥不归我？有挽回的余地吗？

一、民法典施行后，针对卖方抵押房屋

有新招!

1.关键词:房屋买卖合同 抵押 民法典 对策。

2.典型案例:

小王以100万元从老雷处购买二手房一套。合同签订后，小王支付全部购房款。老雷依约向小王交付房屋后，迟迟未办理过户登记手续。经过调查，小王得知老雷从小贷公司借取了大额资金并已将自己所购的房屋抵押，现小贷公司已成为自己房子的抵押权人。后来，老雷逾期偿还，小贷公司欲收回该房屋。刚买房的小王急了，在与老雷、小贷公司多次协商无果后，把老雷和小贷公司诉至法院，要求老雷办理过户登记手续。

3.法院判决:

法院经审理认为:小王和老雷之间的房屋买卖合同、老雷和小贷公司之间的借款合同于民法典施行时均未履行完毕根据相关司法解释，小王的诉请能否得到支持应当适用民法典进行判断。根据民法典第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此，即便小贷公司对涉案房屋享有抵押权，该抵押权亦不影响老雷履行其与小王之间的房屋买卖合同，据此，判决老雷配合小王将房屋过户登记至小王名下。

二、懂法重点:买的房子被抵押，有哪些招?

1.打个预防针一一趁早做网签签订完房屋买卖合同后，及时办理网签备案手续。此时房屋在不动产登记部门即无法再办理出售或抵押等事宜，防患于末然。

2.喝点口服药一一请求解除房屋买卖合

根据物权法 (已被民法典废除)，尚在抵押期间的房屋因抵押权人不同意，导致卖方履行房屋买卖合同存在障碍。因此，作为买方可以请求解除房屋买卖合同并要求卖方赔偿损失。

3.做个小手术一一请求确认抵押合同无效或诉请基础债权债务关系无效通过诉请确认抵押合同无效，实现注销抵押权的目的，为下一步诉请卖方配合办理过户登记手续扫除障碍

4.新的特效药一一请求办理过户登记手续

民法典施行后，变更了物权法关于转让抵押财产需要抵押权人同意的规定。因此，案件中，在民法典存在适用可能的前提下，可以直接请求卖方办理过户登记手续。

每天懂点法：房价涨了卖方却说无权售房？

伪造证据、捏造事实、恶意串通……出于逃避楼市限购、限售等目的，虚房屋买卖诉讼时有发生。近日，最高人民法院为认定虚诉讼提供了“标尺”，发布了《关于深入开展虚诉讼整治工作的意见》（以下简称《意见》），明确提出要严审合同效力，为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的而虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效。

4年查处虚诉讼1.23万件

为逃避对冯某名下房屋的强制执行，其原配偶高某拿着虚离婚协议向人民法院提出执行异议。法院在审理时发现，该离婚协议书关于财产分割的约定，与双方在民政局婚姻登记处存档的离婚协议书不一致。这是不久前最高人民法院公布的10起虚诉讼典型案例之一。

最高人民法院民事审判第一庭庭长郑学林对《中国消费者报》记者介绍说，自2015年11月开始施行的《刑法修正案（九）》增设了虚诉讼罪以来，人民法院每年审结的虚诉讼犯罪案件数量、定罪人数以及判处有期徒刑5年以上的重刑人数，都在逐年递增。2017年至2020年，全国法院共查处虚诉讼案件1.23万件。尽管查处力度不断加大，但由于虚诉讼隐蔽性极强，同时又呈现出新特点，因此如何甄别与认定，至关重要。

对此，《意见》规定了哪些情形属于虚诉讼，为认定虚诉讼提供了“标尺”；总结了虚诉讼八大特征表现，为甄别虚诉讼提供了指南；列举了十类常见虚诉讼，为整治虚诉讼划出了重点；并构建了贯穿立案、审判、执行全流程的虚诉讼整治机制。

《意见》指出，单独或者与他人恶意串通，取伪造证据、虚陈述等手段，捏造民事案件基本事实，虚构民事纠纷，向人民法院提起民事诉讼，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益、妨害司法秩序的，构成虚诉讼。向人民法院申请执行基于捏造的事实作出的仲裁裁决、调解书及公证债权文书，在民事执行过程中以捏造的事实对执行标的提出异议、申请参与执行财产分配的，也属于虚诉讼。

聚焦房屋买卖等重点领域

民间借贷纠纷，执行异议之诉，劳动争议，离婚析产纠纷，诉离婚案件一方当事人的财产纠纷，企业破产纠纷，公司分立（合并）纠纷，涉驰名商标的商标纠纷，涉拆迁的离婚、分家析产、继承、房屋买卖合同纠纷，涉房屋限购和机动车配置指标调控等宏观调控政策的买卖合同、以物抵债纠纷等各类纠纷，都是虚诉讼易发领域。对此，《意见》要求，聚焦重点领域，加大整治力度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，事实上，近年来通过虚诉讼逃避房屋限购、限售政策的现象有所抬头。部分房东名下的房产受限购、限售政策影响，无法出售，而购房者由于没有购房资格，也无法购买，于是就衍生出了二手房交易的“灰色地带”。一部分人通过虚构债务纠纷和购房者诉讼房东的方式，使得此类房源进入司法拍卖环节，进而绕过限售、限购政策的约束，实现房屋交易。“此类做法显然违反了诉讼的要求，同时也违背了‘房住不炒’的精神，自然要受到严格管控。”严跃进表示，“一些中介机构自认为寻找到了一种规避购房政策的路子，进而撮合买卖双方成交，但实际上此类做法已经触犯了法律红线，最终将面临法律的制裁。”

基于此类现象，针对房地产领域，《意见》明确，要严审合同效力，为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的而虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效；虚构购房资格参与司法拍卖房产的，应当认定拍卖行为无效；买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔 偿责任。

探索建立“黑名单”制度

虚诉讼无视法律的尊严，影响了法院判定的公正性，相关当事人应付出相应的代价。根据《刑法修正案（九）》第三十五条的规定：“以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

北京市朝阳区法院法官付艳对《中国消费者报》记者表示，当事人必须本着诚实信用原则来处分自己的民事权利和诉讼权利，这可以说是针对虚诉讼的原则性规定。狭义上的虚诉讼是指当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的行为；广义上的虚诉讼还包括单方伪造证据，故意将被告拖入诉讼等情形。纵观审判实践，虚诉讼更多的表现是广义上的虚诉讼。

最高人民法院副院长贺小荣曾在国新办新闻发布会上公开介绍说，最近几年，针对不同时期虚诉讼的特点，最高人民法院先后下发了《房地产调控政策下严格审查各类虚诉讼的紧急通知》《制定防范和制裁虚诉讼的指导意见》《进一步加强虚诉讼犯罪惩治工作的意见》，发布了民事诉讼法司法解释、民间借贷司法解释、办理虚诉讼刑事案件司法解释等规范性文件，指导全国法院积极有序开展虚诉讼整治工作。

为进一步整治重点领域虚诉讼，《意见》对惩治涉虚诉讼的刑事犯罪提出总体从严、打击重点、刑民协同三方面要求，从严追究虚诉讼行为人的刑事责任。

对此，《意见》还要求各级人民法院要积极探索建立虚诉讼“黑名单”制度。建立虚诉讼失信人名单信息库，在“立、审、执”环节自动识别虚诉讼人员信息。同时，向社会公开虚诉讼人员名单，并积极探索信用惩戒机制，争取与征信机构的信息数据库对接，推动社会信用体系建设，通过信用惩戒来增加虚诉讼人员的违法成本。

下一步，最高人民法院还将制定一系列司法解释和司法政策，进一步扎紧制度的笼子，压缩虚诉讼存在的空间，实现对虚诉讼标本兼治。

每天懂点法：房价涨了卖方却说无权售房？

一、关键词:二手房买卖、无权处分、合同效力

在二手房买卖合同中，常常会因为房价的波动引发一些纠纷。近年来，随着房价的上涨，卖方常常以自己无权处分夫妻共同所有的房屋为由主张合同无效，并要求收回房屋。通过裁判文书网检索发现，仅2020年，因涉及无权处分引发的房屋买卖合同纠纷就达近3000起。那么，面对不断上涨的房价，卖方是否能以无权处分夫妻共有房屋来要回房屋呢?

二、懂法重点：

第一，什么是无权处分? 无权处分影响合同效力吗?

所谓无权处分，在理论上是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。很长一段时间以来，不少人未能妥善区分合同效力与不动产物权变动的关系，误认为没有处分权的人处分他人财产将导致合同无效。在《民法典》出台前，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件 适用法律问题的解释》第三条即确认了无权处分不影响合同效力的规则。

《民法典》第215条、第5条也吸收了上述规定，在立法上完全确立了合同效力与物权变动相区分的原则。因此，无权效力并非影响合同效力的事由。以无权处分为由，主张合同无效的请求将无法得到法院的支持。

第二，无权处分可能导致何种法律后果?

根据上述规定，无权处分的合同是有效的。但合同效力问题和合同履行问题是两个完全不同的问题。即，有效的合同并不当然能够顺利履行。

在二手房买卖过程中，如果房屋登记在夫妻双方名下，因为配偶一方的售房行为未得到另一方的同意，将无法办理房屋所有权变更登记手续，最终导致合同无法履行。此时，购房人将只能诉请售房的一方承担违约责任，而无法要求其配合办理过户和交房。即便房屋登记在售房人名下，只要房屋属于夫妻共同财产，在配偶不同意的情况下，也存在法律上的转移房屋所有权的障碍，致使购房人无法取得房屋。

第三，购买二手房中应如何规避无权处分的风险?

因为无权处分导致合同无法顺利履行的风险作为购房人在购房时只要房屋出售方为已婚状态即应当审查出售方是否已获授权。具体而言1、出卖方一人签署合同的，核实婚姻状况。核实出售方的婚姻状态，已婚的应当出示结婚证，离婚应当出示离婚证。此外，证件还应当与户口登记簿相一致。

2、要求配偶当面出示知情同意书。出卖方一人签署合同，房屋亦登记在其名下的，应当要求其配偶当面签署知情同意书并留存视听资料作为证据。

3、要求卖方夫妻双方签署合同。无论房屋是登记在双方名下还是仅登记在夫妻一方名下，房屋买卖合同均可以由夫妻双方作为出卖人签署合同。在夫妻双方均签署房屋买卖合同的情况下，将房屋所有权转移至买方名下便成为夫妻两人的义务，可以有效避免“无权处分”的风险。

三、1.典型案例

老于因为家里拆迁在北京有套安置房，后来妻子付女士与老孙经过中介居间介绍就该安置房订立了房屋买卖合同。合同订立后，老孙按约定向付女士支付了购房款。其后老孙开始在该房屋内居住。几年后，老孙为办理房屋产权证找到了老于，老于则主张对付女士售房一事毫不知情，并以付女士无权处分为由起诉要求确认房屋买卖合同无效并要求老孙返还房屋。

2.法院判决:

法院经审理认为:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。据此，老于以对妻子付女士无权处分房屋为由主张合同无效，于法无据，其基于无效的合同要求老孙返还房屋亦依据不足。最后，生效判决驳回了老于的全部诉请。