二手房交易的全部流程房主欠着贷款可以卖吗_二手房欠在卖如何还款

2024-09-27 22:48:45

1.我要买一栋二手房，可房主还没还清，这样的房子能买吗？

2.刚按揭的房子可以卖吗

3.房贷没还完可以卖房子吗

4.按揭的房子可以卖吗

5.买二手房房主有怎么办

二手房交易的全部流程房主欠着贷款可以卖吗_二手房欠在卖如何还款

没还完，是可以卖掉房子的。第一种方法是转按揭。第二种方法是用买方的首付款缴清剩余。第三种方法是利用银行来缴清剩余。

可以转按揭。把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的。在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的。

用买方的首付款缴清剩余。这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种模式适用于原房主额度较低或者原房主已经归还大部分，所剩数目不大的情况。买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余付清，然后撤销房产的抵押登记，来进行交易。

利用银行来缴清剩余。如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物，以结清按揭。如果卖方想在卖出房产之前将还清，或买方不愿意购买未缴清的房产，但前提是房主有银行认可的抵押物用来向银行申请。房主通过抵押向银行贷出款来付出售的房产。

扩展资料：

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。

二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

百度百科 ?二手房交易

我要买一栋二手房，可房主还没还清，这样的房子能买吗？

按揭房原则上来说是不可以出售的。

因为作为二手房交易来说，房产证是必要的，而正在按揭的房子没有房产证。购房者在向商业银行申请按揭购房时，除了要与开发商签订《商品房买卖合同》外，还要与商业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。

对于银行的债权而言，除了开发商对购房者借款购房的阶段性担保外，购房者还必须同意将所购房屋作为抵押物抵押给商业银行。

也就是说，银行部分是银行的他项权利，银行对这套房子行使他项权利，除非是把银行的钱还清了，产权全部属于按揭者了，去房产局注销预抵押登记，房子就可以拿来自由交易买卖了。

扩展资料：

按揭的房子，虽然还在还款中，但也可以通过其他方式进行买卖。

一、卖方还清再交易

如果卖方有能力还贷的，卖方可以还清，注销抵押，然后再交易过户。若卖方没能力还贷的，而买方有能力的，可以协商让买方先还清，然后再交易过户。这种方法对买方有一定的风险性，不过可以通过有诚信有资质的中介公司并要求卖方做公证委托等来消除风险。

二、通过担保公司还款后交易

若手头没有钱把银行一次还清，又想卖房子。买卖双方都没能力或不愿意还贷的，可以通过找第三方专门的担保公司，由担保公司还清再交易过户，然后再还钱给担保公司，不过这需要一笔担保费用。

三、办理转按揭

有些银行是支持转按揭业务的。转按揭的业务流程：买卖双方签订《房屋买卖合同》；买方、卖方、律师事务所三方签订合同；买方交纳房子的首付款；买方向银行申请二手房按揭；卖方向买方实际交付房屋；卖方的银行划款；收到款项后，办理过户、抵押；买方的银行将首付款付给卖方。

百度百科——按揭房

刚按揭的房子可以卖吗

按照法律规定，对于银行未还清的房产，只有将剩余房贷还清后才可以出售。也就是说，未还清的房子是不可以出售的，但是可以通过提前还贷的方式还清房贷再进行交易。

1、由卖家还清剩余房贷

具体可先由卖房人向银行申请提前还贷，将欠款还清，拿出产权证并解除抵押后，再按正常二手房交易流程走就行，不会有什么风险。

即，签合同——办理过户——立契——缴纳税费——过户————打余款并完成交易。

2、卖家资金不足，需要用买家的购房款支付剩余房贷

如果卖房人提出，要你付一部分房款或者先付全部房款，然后用你的购房款去偿还银行，然后拿出产权证并解除抵押后再办理过户手续，此时你应慎重，此项操作风险很大，最好在专业人员的陪同或指导下办理。

房贷没还完可以卖房子吗

可以，如果要出卖首先要确定是否有房产证。二手市场交易都是以房产证为主的，只有有了房产证才可以进行上市交易。如果没有房产证就说明你没有产权，就不能办理过户手续，相应也就不能进行房屋买卖了。没还完的房子本质上仍处于抵押状态，是不能进行上市交易的。

按揭房子多久能卖

1、首先二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易。目前该房产未拿到产权证，因此暂不能办理过户手续。如果您想与卖方办理合同更名，可以让房主与开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再与您之间重新签订合同并进行备案。

2、不论是更名和撤销合同备案，都需要得到开发商的同意和。但撤销合同之前需要先到房管局申请，之后才可以办理。如果有出售条件，是可以办理转按揭手续，首先是要取得银行的同意，可以先向的银行提出申请。

3、银行一般情况下，不办理转按揭手续。一般是是房主自筹资金还清，取出产证;也有的是客户以定金形式支付部分现金给卖方，以帮其取回房产证，这取决于客户对卖方及所委托的中介公司的信任程度，而这种方式对买方来说存在风险，一般不会被接受。

4、虽然管理部门规定二手房交易可以办理转按揭手续。但在实际操作中，不同银行有不同规定，具体您还需要咨询相关的银行方面，据目前所知，只有建设银行可以办理按揭转让。同时需要您委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜，二手房转按揭业务银行不接待个人办理申请，需要您委托中介代理公司执行。

按揭房过户的流程是什么

1、买卖双方须经过两步走转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记;二是买方申请二手房，以所购住房作为新的抵押担保，办理抵押登记。

2、其业务流程为;卖方向银行提出申请，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上，卖方和买方签订住房转让合同。

3、买方向银行提出新的申请，额可以为卖方剩余余额，也可以按照下列公式计算：额=所购住房市场价格×二手房成数，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意的承诺函，卖方与买方办理产权过户手续。第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。

4、银行对买方发放，根据买方的授权，将划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的本息，终止原借款合同。

按揭的房子可以卖吗

没还清的房子是可以买卖的。

如果买家是全款购买的话，买方可以与卖方签订合同，预付房子全款用于清欠银行。卖家向银行申请提前还款，以解除抵押合同，撤销在房管局的抵押登记。

如果买家也需要买房的话，就需要办理转按揭。所谓“转按揭”就是指在房子的还没有还清前，房主出售作为抵押物的房子，经银行同意，由房子的购买人继续偿还出售人未到期的。简单说，就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，由买方继续偿还卖方的按揭房款。但是“转按揭”手续比较麻烦，且每家银行的规定也有所不同。

一，首先，不还清是无法交易过户的。

在房贷未还清之前，房子是抵押给银行的，只有还清，房子才真正属于你，才可以自由买卖。所以，如果业主名下的房贷没有结清，那么唯一能够把房子卖掉的途径就是赶紧结清，再重新上市交易。

二，自筹资金结清余款

如果自己有足够的资金，或寻找亲友借钱，可以提前将余款一次还清，待银行出具结清证明及抵押证后再到不动产交易中心注销抵押。如此，卖家获得了该房屋的彻底产权，双方即可依照一般的二手房买卖流程完结买卖。

三，用买方的购房款垫付

如果在卖房时恰巧可以找到一次性付款的客户，或比例较低，可冲抵住房抵押金额的客户，便可一次性将剩余全部还清，按照正常流程进行买卖。

四，具体流程是：签订房屋买卖合同，卖方向银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为首付款。卖方前往银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款，到银行办理结清手续。银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押出去，卖方前往房屋所在不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。

五，但是，这种方法存在两个难点：

1、如果买主也是依靠买房，而首付又不足以支付剩余的房贷，这种交易便无法进行。

2、近几年因为一些卖方利用这种方法进行行骗，买方代其偿还“尾款”之后，卖方便反悔不卖甚至玩起了失踪，让买方叫苦不迭。“房贷没还清” 的二手房，比一般二手房的交易多了“卖房前还”、“解押”等步骤，即房子的原业主必须在交易房产之前，将欠银行的房贷还清，将房子解押。这样操作时，交易风险就大大增加了。

买二手房房主有怎么办

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如今很多年轻人因为工作的原因，需要到别的城市生活，但是购买的房子不能移动，只能把房子转卖了。可大多数人买房都是按揭，如果按揭没有还完的情况下能不能卖呢?那么，下面小编为大家分享按揭的房子可以卖吗?

一、按揭的房子能卖吗?

首先，你需要明白的就是没有还清的房子也是可以卖的，但是必须要有国家提供的房屋权证，因为二手房买卖主要是以房产证为准。

如果买的房子已经了，但房子还在建造当中，可以更改合同上的名字，把房子转卖出去。要先跟开发商进行洽谈，开发商同意之后把原合同的备案撤销，让买家和开发商重新签订合同，然后再进行备案就可以了。

二、按揭的房子应该怎么卖

如果按揭没有还完的情况下，已经拥有房产证，可以通过以下三种方法转卖：

第一：转按揭，把住房出售或者是转让给第二个人，申请个人住房期限变更、借款人变更等，按揭中的房子简单直接的方法，流程如下：

1、双方进行签订《房屋买卖合同》;

2、卖方、买方和律师三方进行签订《转按揭交易安全保证合同》;

3、买方需要给首付款项;

4、卖方要跟银行提出一次性还款申请，还需要提供确认函;

5、买方可以向银行申请二手房按揭，提供有关资料;

6、卖方把房子交付给买方;

7、银行需要进行复审，如果通过就可以放款，银行会向卖方划款;

8、卖方收到款项之后，要跟原来银行解除合同和抵押登记，与买方、律师一起办理过户，把房子抵押给买方的银行;

9、买方银行会把首付款打给卖方。

第二：买方把首付给卖方，一般总成交额在百分之三十到百分之四十，卖方可以利用买方首付款项把剩下结清，然后进行房产抵押登记撤销，就可以进行下一步交易了。

这种方法适合原房主额度比较低或者是没有结清的不多的情况，是目前二手房交易使用最多的方法，流程如下：

1、卖方向银行申请提前还款;

2、卖方到银行办理提前还款手续，充足够的钱让银行划扣;

3、卖方还款完成之后，第二天就可以去银行办理结清手续;

4、银行会给到一份解押材料;

5、卖方还需要去担保公司办理相关的一些手续，如果没有签到担保协议，就可以省去这个步骤;

6、卖方还需要去房屋所在地进行不动产登记解押，然后房子就可以交给买方了。

第三：如果买方不同意出钱给卖方还清的话，卖方可以选择用银行来结清剩下的，但是需要有银行觉得可以抵押的物品。

如果符合这个条件，卖方通过抵押向银行，把房子剩下的结清，解除房产抵押，然后进行交易。

文章总结：以上就是关于按揭的房子可以卖吗的相关内容，就为大家就介绍到这里了，希望能给到大家有所帮助。现在您可以放心购买房子，就算是按揭买的房子，也可以通过本文的办法，进行第二次交易。

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一、买二手房房主有怎么办

买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行。7个工作日后，银行审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。：个人住房，是一种消费，是指人向借款人发放的用于购买自用普通住房的。人发放个人住房时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还本息的，人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。的对象是具有完全民事行为能力的自然人。条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议，有还本付息的能力，信用良好，有购房所需资金30%的购房首付款，有银行认可的担保等。个人住房限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。个人住房，是指人向借款人发放的用于购买自用普通住房的。个人住房业务是商业银行的主要资产业务之一。是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的。个人住房主要有以下三种形式：个人住房委托全称是个人住房担保委托，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房。住房公积金是政策性的个人住房，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种。但是由于住房公积金和商业的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金购买住房。个人住房自营是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的。也称商业性个人住房，个人住房担保。个人住房组合指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的，是个人住房委托和自营的组合。此外，还有住房储蓄和按揭等。

二、二手房买卖有怎么办

二手房过户流程主要有以下四步：

一、买卖双方无：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。

二、卖方有未还清：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行。7个工作日后，银行审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。

三、买方购房：首先对买方的额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和公司或银行签订协议；7个工作日审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

四、买卖双方均有：首先对买方的额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行；7个工作日后，银行审结结束，买方和公司或银行签订协议；7个工作日审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

房产证办理过户所需时间：

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记受理后次日起)。

二手房过户所要缴纳的费用：

交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。

1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。

普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。

2、营业税：税率为5.5%。

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

3、印花税

第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；

第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。