卖二手房说话技巧_二手房产买卖说辞

1.房龄超过10年的二手房，我该买吗？

2.二手房交易注意事项？

3.找中介买二手房的具体流程是什么？

4.二手房买卖何为满五年唯一

二手房目前普遍存在房产证已经抵押了，这个是很正常的，就像你现在买房，你过两年要卖掉，你的房产证也是再银行的。但是还是有一些注意事项要给到你。

明确抵押事由，是普通的按揭还是商业抵押

明确金额和房东偿还能力

查明该房产有没有存在一房多卖，一房抵押多次情况

查明该房产有没有存在物业纠纷或者查封情况

最主要的一点就是要看到房本之后再买，不管是垫资还是房东自己还款，一定要房本解押之后再买，中途出现时什么意外，要推出几天，你先办手续之类的说辞千万不要相信。

房龄超过10年的二手房，我该买吗？

满几都是以房产证日期为准；

1，不满二年的话， 过户需要全额缴纳税费，包括契税、增值税、个人所得税；

2，如果证满二年，可减免增值税；

3，如果证满五年且是业主唯一住房，增值税与个人所得税均可减免。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房。

二手房过户是根据地税指导价收取，按照以下比例：90平以下，契税1%，90平以上，契税1.5%；增值税约4.76%，证过2年可减免；个人所得税1%，证过5年且是业主唯一住房可减免；以上是首套房，二套房面积90平以下，契税仍然1%，90平以上2%，其他一样；三套房及以上，契税按照3%收取。

基本注意

一、产权清晰

产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；

产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。

二、产权的完整性

确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

三、房屋质量

观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

四、居住空间

观察房屋的内部结构是否合理；是否适合居住；活动空间大小等。

二手房交易注意事项？

一/房龄超过10年的二手房，是否划算和有价值，主要看当地二手房价，和这个地段的二手交易情况，周围同类别，同楼层，朝向，新旧的房屋均价多少，可以问多几家中介就可以知道，另外房龄20年以内，都是可以考虑的，你要考虑的是这个房子适合你使用或投资，哪个需要更大，再作打算。

二/，如果是划拨土地，估计是房改房之类的，是需要增加土地出让金，具体征收的方式和幅度，要咨询当地国土局。

三/如果补交地价后，土地使用权是按当前补交年限开始计算的，所以不必太在意房屋的使用时间。

四，中介说：现在房屋超过10年的房屋，在银行很难，以后可能就根本带不了了。（现在中介说需要，把房屋年代更改为2000年以后的，这个总是你可以咨询银行的人，当地银行各家各有政策，现在行情不好，放款特别难，能否，相对风险对你比较大，签订合同时要明确，如不能则取消交易，

另，收担保费，估计是中介有合作伙伴，如能办妥，这个是正常的费用，但也是可以协商的，

房东有房卡是什么东东，搞不懂，请在网上多咨询这方面的风险，如果现金不足，要特别注意不成，取消交易，中介费也不能收取，

请在网上查询关于二手房交易的注意事项，同时多问房管局这方面的信息，当地房管局网站也会有相关的说明的，祝好运。

找中介买二手房的具体流程是什么？

1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。

2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

4、仔细核对卖方或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供部门对其上市交易的批准书。

7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭的付款方式，则须按照规定办理手续。

二手房买卖何为满五年唯一

1、找正规的中介公司

一个正规的中介公司应该具备以下条件：

（1）自己的名称跟机构组织。

（2）固定的服务场所，也就是经营场所。

（3）足够数量的专业人员，具体指拥有房地产经纪人证或者房地产经纪人协理证（就像医生行医要有行医资格证，护士要有护士证的性质一样）

备注：中介市场最受人诟病的就是房产经纪人的资质条件参差不齐，所以存在各种“坑”。因此购房者在选择中介机构的时候可以好好确定以下其对应的资质。

（4）营业执照跟备案证明文件。

小编强调：千万不要轻信一些房产介绍人的说辞，随便就跟着去看房，小心被骗！

2、沟通购房要求，签订服务合同

选中中介机构后，要与对方沟通你的购房要求，然后再签订房屋买卖经纪服务合同（中介是替你办事，肯定是收费的，谈好价钱签订服务合同后才能为你服务）

3、看房

中介找到合适的房源带你去看房，如果你觉得合适就可以进行下一步，不合适就接着让中介给你找房子。

找正规中介比较放心的一点就是，你所看的房子肯定是有产权，中介在接受卖房任务的时候就已经查验过了，如果房子没有产权，中介也要承担相关的责任。

4、购房签约

在购房者相中了所带看的房子，有购买意向后，告知中介，中介会再次帮你核实房屋产权情况，为你跟卖方协商价格，直至双方达成一致。

达成交易意向以后，中介会协助你们洽谈买卖合同的相关条款，为你们提供部门制定的示范合同文本，协助你们签订房屋买卖合同。

买卖合同签好了，该向卖方付款了，可根据买卖双方协商的付款方式付款。一般都是先付一部分写个收据，然后中介协助你们办理缴税及不动产过户，买方拿到不动产权证书以后再全额付清（卖方肯定想着让你一次性把钱付清或者直接把钱转给他，公平起见，找个银行做个资金监管，等你不动产证拿到手后再由银行把剩余款项打给卖方）

5、收房

最后一步收房，中介跟你一起去屋里协助收房，根据买卖合同签订的内容进行验收，结算物业费，水电，燃气，维修基金等。协助完成燃气，有线电视，宽带等过户手续，协助点收钥匙完成交接。

注意：收房要注意检查房子质量的细节问题，尽量避免整个购房流程完成后才发现问题。

满五就是从房产证上的日期开始达到五年期满，唯一就是产证上的名下唯一的一套房子

，这种房屋可以免缴营业所和个人所得税。

2015年3月30日之前，二手房满5年才能免除营业税。而从2015年3月月30日，之前满5年才能免除营业税改为满两年即可免除，将有利于二手房的交易。现在遇到的情况，建议您及早办理买房手续，及相关落户事宜，现行政策应该比较有利。