上海二手房市场分析报告_2021年上海二手房市场行情 知乎

1.20城放松楼市限售 二手房挂牌激增后接盘者在哪？

2.二手房经纪人年终工作总结报告怎么写？

3.求一份房地产企业的行业分析报告

4.二手房按揭，户已经过了，怎么银行还要做评估报告呢

二手房在税务局缴税评估价高于实际交易价格，有以下几个方面的原因：

1、二手房交易的价格明显低于市场价，税务机关启用了评估价计征增值税；

2、评估价是根据房子本身和市价相结合评估的，不可能和实际交易价相同，或高或低；

3、评估价高于实际成交价的情况在房地产市场低迷时存在，主要原因是税务评估时用的是前一期的数据。

实际上，二手房在评估过程中还受到以下几个方面的原因：

1、房产的初次购买价格；

2、房产的使用时间；

3、小区的周边环境；

4、房屋所处的地段；

5、小区的配套设施。

《中华人民共和国资产评估法》第二十五条 评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。

第十七条 评估机构应当依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。

评估机构应当建立健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督，并对其从业行为负责。

评估机构应当依法接受监督检查，如实提供评估档案以及相关情况。

第二十七条 评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。

评估机构及其评估专业人员对其出具的评估报告依法承担责任。

委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚评估报告。

第三十一条 委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以向有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行业协会应当及时调查处理，并答复委托人

20城放松楼市限售 二手房挂牌激增后接盘者在哪？

房产评估报告在哪里办

先到国土局信息中心做产权调查，国土局抽取评估。

然后拿房产证原件或房产证复印件去抽到的评估公司，它会安排评估师去实地看房。

评估第一步需要核价，然后审核上家个税，同时提交住房信息，确定契税和房产税免征情况。

三个工作日内取评估报告并交钱。

房屋评估的标准

（一）看房龄

房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。

（二）看户型

市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。

（三）看楼层

楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

（四）看朝向

南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、光性能不是很好等原因。

（五）看装修

装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加;如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。

（六）看物管

有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要相对减少费用。

（七）看位置

房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高。

（八）看配套

消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少。

（九）看小区

房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，则需要减少。

（十）看市场

房产评估有效期多久

对房屋评估的有效期一般情况下规定一年，但房屋征收评估不同于一般房屋评估，评估时按《房屋征收决定》公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

房地产评估的程序

1、明确评估基本事项。

明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。

了解评估对象

确定评估基准日：常以年、月、日表示

签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

2、制定工作。

3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。

4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。

5、综合分析确定评估成果。

6、撰写评估报告。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

二手房经纪人年终工作总结报告怎么写？

为稳定房地产市场，近期各地不断出台楼市扶持政策，越来越多的城市对限售政策进行了调整。

分城市来看，唐山、哈尔滨、银川、德州、六安、宜昌等城市直接取消了限售政策；苏州、常州、东莞、泰州等城市缩短了限售年限；青岛、南京、海口、济南则对转让年限的计算起点进行调整，即从取得不动产证的时间算起，改为网签或合同备案时间算起。

值得关注的是，部分城市放松限售后，二手房挂牌量激增。

“从政策显效性上，基本面较好、需求较旺盛的城市随着挂牌量改善，有助于需求释放；而调整压力较大的城市，由于购房者置业预期较弱，居民消费更趋理性，大量二手房入市会加大市场供过于求的状态。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。

放松限售后挂牌量激增

河北唐山于5月25日宣布，对部分房地产调控政策进行梳理清理和优化调整，其中包括取消路南区、路北区、高新区范围内的商品住房限售政策。按此前规定，购房人在上述区域内购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易。

不只是唐山，据中指院统计，截至5月25日，已有20城取消限售或缩短限售年限。

贝壳研究院报告显示，从二手房在售房源量来看，放松限售的城市短期内二手房新增供应增加，并带来二手房在售房源总量增长。

据贝壳研究院统计，东莞5月中旬降低限售年限，5月二手房日均新增挂牌量较4月日均增长约25%；苏州5月二手房日均新增挂牌量超过4月的2倍，也超过3月的日均水平；南京、徐州5月二手房新增挂牌量日均环比增长50%左右；济南5月23日限售放宽后，近几天二手房新增挂牌量明显增加。

“放长周期看，苏州、南京、济南等城市5月的新增挂牌量接近过去两年的月均水平。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，限售放松后，短期内有助于增加房源供应，促进二手房市场流动性提升、改善需求的进一步释放等，不过对销售端的改善幅度较为有限。

业内分析人士认为，在目前市场信心尚未恢复的情况下，放松限售政策有可能产生抛售压力，造成市场供过于求。由于目前楼市成交局面尚未明显改观，限售放松后是否有足够的购房人接盘，仍是个未知数。

政策初衷是为抑制投机炒作?

楼市限售是2016年后才出现的政策，当时出台限售政策的初衷是为了抑制短线投机，降低房屋换手率，遏制房价过热。

中信证券研究报告指出，和限购、限贷政策不同，限售政策并不是限制住房的购买行为，也不是限制住房的消费杠杆，而是通过剥夺产权人在较短的时间内出售房屋的可能性，从而达到区分短期投机炒作和自住需求的效果。

据诸葛找房统计，2017年以来，全国出台限售政策的城市超过60个。其中，保定的限售年限长达10年，海口、石家庄的限售年限为5年，其余城市的限售年限则普遍在2-3年。

“从楼市投资的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的投资周期，抑制短线交易有利于让楼市运行得更健康，更长远。”中信证券研究报告称。

楼市步入下行周期，各地商品房成交量持续低迷的情况下，今年以来调控政策开始逐步放松。业内预计，未来会有更多城市在限售政策方面进行调整。

刘丽杰认为，从长期来看，限售放松后二手房挂牌房源增加，刚需群体可以有更多的选择；经过一定时间的去化，改善性群体卖掉现有住房，并新购买改善性住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场修复，最终实现房地产市场良性循环。

据诸葛找房数据研究中心统计，截至2022年5月25日，超130个城市加入政策放松阵营，调控次数达210次左右。政策放松内容主要包含放宽落户、放松限购/限贷/限售/限价、降低首付比例、下调房贷利率、从提高可贷额度与降首付比例两方面调整公积金政策、购房补贴、放松预售资金监管等方面。

“进入4、5月份，调控密度更大，城市扩容速度加快，苏州、南京等高能级城市也加入到政策放松阵营之中，对提振市场信心起到很好的支撑。”关荣雪表示。

求一份房地产企业的行业分析报告

和做其它业务一样，勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要董得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑，不说了，总之四个字：快，准，狠，贴．

以下这些希望你能做到，如果成功了别忘了我呀～～

2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。

3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).

5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型::成功经纪人的日常工作:::

1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）

你都会了若指掌.

6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.

7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。

8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）

9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。

13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）

18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解上海市及国内房地产之要闻，令本身在这方面

的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作（客与业主需联系）

22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！

而且，房主自己上门报房的有一部分，可以留钥匙签代理合同，租赁的可以代理，二手房可以全款收购，那样你提成会稳拿。

客户有两种途径，一是自己上门来的，你从你手里的房源里给他匹配合适的，带他去看。二是广告上来的，你们公司应该在报纸或网站或社区等有自己的广告，广告上的客户，你在电话里跟他好好聊，把手里的房跟他说，如果没有房，就先编一套，然后你赶紧给他找，问清需求是最重要的。

每天必须做的事，我觉得没有。

你也可以自己在网站发帖子，在街上贴条子，在社区里自己串着找，但是如果你不这么刻苦的话，每个月在公司里按部就班地上班，你也至少赚到2000以上，除非你连完成任务都做不到。

如果你是在北京，我想提醒你，现在二手房市场因两税政策有很大下滑，你需要慎重考虑。

我的告诫，如果你想学本领提高自己能力，你就去做二手房，因为做和过户等需要很强的专业知识和能力。如果你只是想赚钱，你就去做租赁，就算你特别特别笨，你也一定会在两三个月之内每月赚3000以上，尤其是做公寓的租赁。（这其中的奥妙你慢慢就会懂）

另外，找大公司，强有力的品牌效应会保证你的知识积累，客户和房源的稳定。在小公司，提成虽高，一年也没几个准户，能急死你。

二手房按揭，户已经过了，怎么银行还要做评估报告呢

自己写很困难，因为一篇好的行业报告至少可以卖10万块钱。所以没人会给你的。还是自己找吧。

给你个参考：

2007 年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007 年，全国完成房地产开发投资25280 亿元，同比增长302%，比上年提高84 个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007 年，全国商品住宅竣工面积478 亿平方米，同比增长5%，比上年上升58 个百分点；销售面积691亿平方米，同比增长247%，比上年上升116 个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降，12 月全国空置商品住房6756 万平方米，同比下降166%，降幅较上年加快86 个百分点；三是部分城市12 月份房价环比开始下降。

2007 年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为76%，涨幅比上年快18 个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨82%，涨幅比上年快18 个百分点。

2007 年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。

2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。

好吧，给你一个目录，你可以参考一下：

《2007年房地产行业深度研究与投资前景分析报告》目录：

第一章 2006年房地产行业发展环境及影响分析 2

第一节 宏观经济环境及影响分析 2

一、国际经济环境对房地产业的影响 2

二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 2

三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 2

（一）固定资产投资状况分析 2

（二）物价走势状况分析 3

四、人民币升值对房地产业的影响 4

（一）对房地产需求者影响 4

（二）对房地产供给者的影响 4

（三）对不同种类商品房价格的影响 5

第二节 房地产行业政策变化及影响分析 6

一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 6

二、2006年最新房地产行业政策分析 6

（一）2006年以来政策回顾 7

（二）重大政策影响分析 8

第三节 房地产关联行业发展及影响分析 10

一、上游行业发展及影响 10

（一）建材价格进入上升通道 10

（二）钢铁行业对房地产影响分析 10

二、下游需求变化对房地产行业影响分析 11

（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 11

（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 12

（三）城市化进程促进商业地产 12

第二章 2006年房地产行业供需状况分析 14

第一节 2006年房地产企业整体景气状况判断 14

一、房地产开发景气总体走势 14

二、房地产企业景气指数水平变化 15

第二节 2006年全国房地产市场供给情况分析 16

一、土地开发与土地购置 16

（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 16

（二）完成土地开发面积恢复上升 17

（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 18

二、商品房开发规模与结构 19

（一）商品房新开工面积 19

（二）商品房竣工面积 20

（三）商品房开发结构分析 21

第三节 全国房地产市场需求情况分析 25

一、商品房销售状况分析 25

二、商品房空置面积分类指数变化 28

第四节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势 29

一、房地产供需结构特征 29

二、房地产市场价格走势 30

（一）一级市场：土地价格增长稳定 30

（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 30

（三）市场：租赁价格涨幅平稳 31

第三章 2006年房地产行业资金来源分析 32

第一节 房地产企业投融资状况 32

一、全国房地产开发投资及完成情况 32

二、分业态房地产开发投资及完成情况 32

第二节 房地产业融资现状与渠道分析 34

一、房地产开发资金来源 34

二、各月资金来源情况分析 36

（一）国内 36

（二）自筹资金 36

（三）其他资金 37

（四）利用外资 37

（五）全部资金本金 38

第三节 房地产金融资金来源特点分析 39

一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 39

二、债务融资为主，股权融资有待突破 40

三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 40

四、融资方式创新，融资渠道整合 41

第四节 2006年房地产行业股权融资状况 42

一、上市公司再融资 42

二、房地产企业IPO 42

三、其他直接融资方式 42

第四章 2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 44

第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析 44

一、各省市房地产行业资金来源情况 44

二、资金来源增速比较分析 45

第二节 房地产区域开发比较分析 46

一、土地购置和开发区域发展情况 46

二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 48

（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 48

（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 50

第三节 商品房销售区域情况 52

一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 52

二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53

第五章 房地产重点城市2006年发展分析 55

第一节 北京房地产市场分析 55

一、总体情况 55

二、开发及投资情况 55

（一）房地产开发投资完成情况 55

（二）房地产开发投资及资金来源 56

（三）土地购置与开发 56

三、供需情况 57

（一）供给情况 57

（二）需求情况 58

四、价格情况 58

第二节 上海房地产市场分析 60

一、总体情况 60

二、投资及开发情况 60

（一）开发投资完成情况 60

（二）开发企业资金来源 60

（三）土地购置与开发 61

三、供需情况 61

（一）供给情况 61

（二）需求情况 62

四、价格情况 62

第三节 深圳房地产分析 64

一、总体情况 64

二、投资及开发情况 64

（一）房地产开发投资持续扩大 64

（二）新开工建设规模出现缩减 64

三、供应分析 64

（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 64

（二）90平米以上三房比例最大 65

四、销售情况 65

（一）销售面积大幅下降 65

（二）住宅价格剧烈上涨 65

（三）其他分类物业销售情况 65

第四节 成都房地产市场分析 67

一、总体情况 67

二、房产开发资金情况 67

（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 67

（二）开发企业自筹资金能力增强 67

（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 67

三、商品房供求总量 68

（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。 68

（二）全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。 68

（三）商品房市场供求关系得到根本缓解。 68

（四）成交情况 68

（五）供求增长情况 69

（六）个人购房情况 69

四、商品房价格走势 70

（一）房价涨幅回落，但涨幅仍处高位 70

（二）宏观调控下房价上扬曲线明显走缓 70

五、二手房成交情况 70

第五节 武汉房地产市场分析 71

一、房地产开发投资 71

（一）经济发展状况 71

（二）投资开发情况 71

二、商品房供给情况 72

三、存量房市场情况 72

四、房地产销售情况及销售价格走势 73

第六章 2006年房地产行业企业运行综合比较分析 75

第一节 房地产优势企业评价 75

一、综合100强规模分析 75

（一）综合排名前100位企业规模状况 75

（二）积极扩张型企业分析 77

（三）房地产企业规模前十强 79

二、房地产优势企业盈利状况 80

（一）房地产百强企业盈利情况 80

（二）房地产企业盈利能力前十强 81

三、房地产优势企业成长及实力变化状况 81

（一）房地产企业成长性前十强 81

（二）房地产企业综合实力前十强 82

第二节 中国房地产百强企业发展趋势 83

一、行业准入提高带来新的发展机遇 83

二、融资能力考验企业生存能力，百强房企资金来源逐渐多样化 83

三、土地政策提高行业集中度，百强企业通过战略合作实现互补 83

四、百强企业应高度重视急剧扩张带来的经营风险 83

（一）政策法规风险 83

（二）融资结构风险 83

（三）管理风险 83

第三节 上市企业年报分析与评价 84

一、获利能力比较 84

二、经营能力比较 84

三、偿债能力比较 85

四、发展能力比较 85

五、现金流分析 86

（一）全国性开发型房企大幅拿地扩张资金吃紧 86

（二）工业商业型房企现金流状况稳定 86

（三）区域型开发房企资金缺口不大 86

第七章 房地产行业典型企业分析 87

第一节 住宅业务突出类个案企业分析 87

一、深圳万科 87

（一）整体经营情况 87

（二）公司财务指标分析 87

（三）2007年发展展望 90

二、金地集团 91

（一）经营状况 91

（二）财务分析 92

（三）发展展望 94

第二节 商业用房写字楼类个案企业分析 96

一、金融街 96

（一）经营状况 96

（二）财务分析

（三）发展前景 99

二、陆家嘴 100

（一）经营情况 100

（二）财务分析 101

（三）企业发展前景及影响因素分析 104

第八章 07年房地产行业与企业发展趋势预测 106

第一节 07年房地产行业发展环境变化趋势预测 106

一、经济环境变化趋势预测 106

二、房地产市场主体的行为展望 106

（一）中央：稳定房地产市场 106

（二）地方：问责制下违规行为可能收敛 107

（三）开发商：强者大胆扩张，弱者无奈退出 107

（四）消费者：观望越来越浓 107

（五）投机者：资本实力决定投机能力 107

三、政策环境变化趋势预测 107

（一）宏观管理政策分析及预测 108

（二）土地政策分析及预测 108

（三）信贷政策分析及预测 109

第二节 07年房地产产品要素构成展望 110

一、土地成本展望 110

二、建材价格的展望 110

三、人力成本、项目的期间费用和开发利润状况展望 111

第三节 07年房地产行业市场供需形势及价格趋势预测 112

一、住宅供需趋势预测 112

（一）高档住宅 112

（二）普通住宅 113

二、商业用房供需趋势预测 113

三、写字楼供需趋势预测 114

（一）北京：集中放量、销售价格降租赁价格稳 114

（二）上海：供不应求、销售租赁价格齐涨 114

第四节 07年房地产行业企业竞争趋势分析 116

一、企业合作、产业战略联盟 116

二、品牌化经营是企业发展的必由之路 116

三、提高顾客满意度是企业竞争的关键所在 116

四、人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略 116

五、价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径 117

第九章 房地产行业风险分析 118

第一节 07年宏观经济波动风险评价 118

一、宏观经济波动性评价 118

二、07年宏观经济波动对房地产业带来的风险评价 118

第二节 近年颁布重要政策风险评价 119

一、金融政策风险分析 119

二、土地政策风险 119

三、其他政策风险 120

（一）税收政策 120

（二）限外政策 120

第三节 07年上下游行业变化风险评价 122

一、06-07年土地供应风险评价 122

二、07年房地产金融信贷供给风险评价 122

三、07年建材供给能力及价格风险评价 123

四、07年购买能力风险评价 123

第四节 07年行业竞争风险评价 124

第五节 07年市场供需矛盾风险评价 125

第六节 07年主体风险对房地产金融影响评价 126

一、开发商的信用风险和融资风险 126

二、住房人还款能力、信用风险及房贷入市风险 127

第七节 07年行业风险综合评价 128

表目录

表1 2006年1-12月土地开发及土地购置情况 16

表2 2000-2006年土地开发购置情况 18

表3 2006年1-12月份商品房新开工竣工情况 19

表4 2006年累计各类物业销竣情况 29

表5 2006年每月各类物业竣工销售面积差 29

表6 2005-2006年土地交易价格指数 30

表7 2005-2006年房屋销售价格指数 30

表8 2005-2006年房屋租赁价格指数 31

表9 2006年全国房地产开发投资及完成情况 32

表10 2006年分业态房地产开发投资完成情况 33

表11 2006年房地产开发资金来源 34

表12 2006年开发资金来源及增长情况 35

表13 2006年每月开发资金来源具体情况 35

表14 2006年度各省市资金来源排序 44

表15 2006年各省市资金来源增速比较 45

表16 2006年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序 46

表17 2006年各省市土地购置及完成开发面积增速排序 47

表18 2006年各省市商品房投资额 48

表19 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序 49

表20 2006年各省市商品房投资额增速排序 50

表21 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积增速排序 51

表22 2006年各省市商品房销售面积及销售额排序 52

表23 2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53

表24 2006年北京市房地产开发及开发投资情况 55

表25 2006年北京市房地产投资、资金来源的排名情况 56

表26 2006年北京市土地购置与开发情况 56

表27 2006年北京市房地产需求情况 58

表28 2006年北京市销售价格指数走势 59

图目录

图1 1996-2006居民消费价格指数与固定资产价格指数 4

图2 2006年房地产开发综合景气指数及相关指标 14

图3 2002-2006年房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数 15

图4 2003-2006年土地购置面积及同比增长情况 17

图5 2006年1-12月土地购置价格 17

图6 2003-2006年完成土地开发面积及同比增长情况 18

图7 2006年1-12月土地开发购置比 19

图8 2006年1-12月每月商品房累计新开工和施工情况 20

图9 1998-2006年商品房新开工施工及同比增长情况 20

图10 2006年1-12月商品房竣工及同比增长情况 21

图11 2006年商品住宅开发情况 22

图12 2006年1-12月办公楼开发情况 23

图13 2006年1-12月商业用房开发情况 23

图14 19-2006年三类物业开发占比情况 24

图15 2004-2006年每月商品房销售面积及同比增长情况 25

图16 2004-2006年每月商品房销售额及同比增长 26

图17 2006年1-12月商品住宅销售及同比增长 26

图18 2006年1-12月办公楼销售及同比增长情况 27

图19 2006年1-12月商业营业用房销售及同比增长情况 27

图20 2006年各类资金来源占比情况 36

图21 2006年房地产开发投资资金中国内变化情况 36

图22 2006年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况 37

图23 2006年房地产开发投资资金中其他资金变化情况 37

图24 2006年房地产开发投资资金中利用外资变化情况 38

图25 2006年房地产开发投资本年资金来源金额变化情况 38

图26 2006年房地产开发资金来源中银行资金情况 39

图27 2006年房地产开发资金来源中开发商自有资金情况 40

图28 房地产百强企业2002-2006年资产状况变化图 75

图29 房地产百强企业2002-2006年完成房地产投资额及其增长率 76

图30 房地产百强企业2002-2006年规划建筑面积、土地储备面积变化图 76

图31 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业总资产变化图 77

图32 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净资产变化图 78

图33 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净利润变化图 78

图34 2002-2006年积极扩张型企业负债状况变化图 79

图35 房地产百强企业2002-2006年销售额、房地产业务收入变化图 80

.zikoo

参考资料：

因为银行需要了解资金流向，调整前后比较表。

资产委托方和占有方须应对本企业因进行资产评估而组织开展的资产及负债清查的情况和结果作出说明，主要应包括下列内容：

1、列入清查范围的资产及负债的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布地点及特点；

2、清查工作的组织，时间、实施方案；

3、清查核实所取的措施，待处理、待报废，高、精、尖设备和特殊建筑物以及毁损、变质存货检测、鉴定的情况；

4、清查中发现的盘盈、盘亏、毁损、报废、呆坏账、无需偿付的负债情况及其原因分析；

5、根据有关规定对发现问题进行账务调整的情况，并列示调整前后比较表。

按揭进程：

第1日 递交材料，提出申请

买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。

工作人员会就材料做出初步评估，给出大致额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

第2-7日 评估

根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。

{这一步正常事可以省略的，评估费也不用出}

第8-10日 银行审批

银行对申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合人的资质进行额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。

百度百科--资产评估报告