二手房买卖纠纷十大典型案例详解分析_二手房买卖纠纷法院判决案例

1.最高法整治涉房虚诉讼 探索建"黑名单"制度

2.没办网签，中介费能退吗？

3.购房体验课：交易无房产证二手房怎样避免风险？

4.刚买的房凭啥不归我？有挽回的余地吗？

5.房屋被网签“锁盘” 共有房纠纷怎么办?

6.法律案例分析范文1500字左右

在二手房买卖过程中，部分房屋由房主自行扩建一部分，这种情况下的不动产转移应该如何登记？房屋过户过程中，登记部门会对房屋情况进行调查，如果房屋发生扩建情况，那么房屋的容积率就增大，这种情况下，可不可以进行不动产登记？如果可以，购房者该怎么进行办理？本文以典型案例对这种情况进行分析。

案例：A公司从法院拍卖取得一块用地及用地上的房屋（房屋、土地已经办理了登记），但是在公司人员办理不动产过户的时候，登记部门通过调查，发现该房屋存在扩建情况，这种情况下，是否还能办理不动产登记？A公司又该如何办理呢？

案例分析：通过分析问题我们能够得到两个不动产过户登记问题：①能否进行不动产登记，若能登记，需要准备什么资料，如何办理？②房屋扩建部分如何处理？

问题解答：

1、案件中，由于法院拍卖有法律效力，A公司可以出具法院的拍卖结果和执行通知书办理不动产登记，但擅自扩建部分不予登记。

不动产登记包括“变更”、“转让”两种方法。两种方法是有区别的。如果房屋发生了买卖交易，那么土地权利转移属于变更登记。而经过拍卖取得的房屋登记类型是转移登记。A公司通过拍卖取得的房屋进行登记时，权利人发生改变，可以办理不动产转移登记。

申请时，A公司（买受人）可以携带个人组织机构代码证、人民法院拍卖房地产后确权的民事裁定书、房屋所有权证、国有土地使用证以及其他材料，向不动产登记机构申请登记。但

由于拍卖只对已经登记的部分有权利，因此不动产登记机构在这种情况下只会对已经登记的部分予以转移登记，而对于擅改扩建的部分是不予登记。

2、若想对扩建部分办理不动产登记，需要补缴扩建部分的土地出让金。

《城乡规划法》规定，国有建设用地使用权出让合同中记载的有关内容发生改变，房屋权利人应当向当地人民城乡规划主管部门申请变更规划条件。若由于房屋扩建，使得容积率增加，还需要城乡规划主管部门有责任向国土主管部门通报，国土主管部门备案。

我国《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》中有规定，“调整容积率的房屋，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积”。所以，案例中的A公司需要补缴出让土地的地价款后才能申请办理不动产登记。但有一点需要注意，如果房屋不符合变更条件，将不会予以登记。

通过分析案例，我们可以知道，如果我们购买擅自扩建的房屋，在办理不动产登记的时候，需要将多出部分的土地地价款补缴，之后才能办理。

（以上回答发布于2016-01-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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最高法整治涉房虚诉讼 探索建"黑名单"制度

每天懂点法：房价涨了卖方却说无权售房？

一、关键词:二手房买卖、无权处分、合同效力

在二手房买卖合同中，常常会因为房价的波动引发一些纠纷。近年来，随着房价的上涨，卖方常常以自己无权处分夫妻共同所有的房屋为由主张合同无效，并要求收回房屋。通过裁判文书网检索发现，仅2020年，因涉及无权处分引发的房屋买卖合同纠纷就达近3000起。那么，面对不断上涨的房价，卖方是否能以无权处分夫妻共有房屋来要回房屋呢?

二、懂法重点：

第一，什么是无权处分? 无权处分影响合同效力吗?

所谓无权处分，在理论上是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。很长一段时间以来，不少人未能妥善区分合同效力与不动产物权变动的关系，误认为没有处分权的人处分他人财产将导致合同无效。在《民法典》出台前，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件 适用法律问题的解释》第三条即确认了无权处分不影响合同效力的规则。

《民法典》第215条、第5条也吸收了上述规定，在立法上完全确立了合同效力与物权变动相区分的原则。因此，无权效力并非影响合同效力的事由。以无权处分为由，主张合同无效的请求将无法得到法院的支持。

第二，无权处分可能导致何种法律后果?

根据上述规定，无权处分的合同是有效的。但合同效力问题和合同履行问题是两个完全不同的问题。即，有效的合同并不当然能够顺利履行。

在二手房买卖过程中，如果房屋登记在夫妻双方名下，因为配偶一方的售房行为未得到另一方的同意，将无法办理房屋所有权变更登记手续，最终导致合同无法履行。此时，购房人将只能诉请售房的一方承担违约责任，而无法要求其配合办理过户和交房。即便房屋登记在售房人名下，只要房屋属于夫妻共同财产，在配偶不同意的情况下，也存在法律上的转移房屋所有权的障碍，致使购房人无法取得房屋。

第三，购买二手房中应如何规避无权处分的风险?

因为无权处分导致合同无法顺利履行的风险作为购房人在购房时只要房屋出售方为已婚状态即应当审查出售方是否已获授权。具体而言1、出卖方一人签署合同的，核实婚姻状况。核实出售方的婚姻状态，已婚的应当出示结婚证，离婚应当出示离婚证。此外，证件还应当与户口登记簿相一致。

2、要求配偶当面出示知情同意书。出卖方一人签署合同，房屋亦登记在其名下的，应当要求其配偶当面签署知情同意书并留存视听资料作为证据。

3、要求卖方夫妻双方签署合同。无论房屋是登记在双方名下还是仅登记在夫妻一方名下，房屋买卖合同均可以由夫妻双方作为出卖人签署合同。在夫妻双方均签署房屋买卖合同的情况下，将房屋所有权转移至买方名下便成为夫妻两人的义务，可以有效避免“无权处分”的风险。

三、1.典型案例

老于因为家里拆迁在北京有套安置房，后来妻子付女士与老孙经过中介居间介绍就该安置房订立了房屋买卖合同。合同订立后，老孙按约定向付女士支付了购房款。其后老孙开始在该房屋内居住。几年后，老孙为办理房屋产权证找到了老于，老于则主张对付女士售房一事毫不知情，并以付女士无权处分为由起诉要求确认房屋买卖合同无效并要求老孙返还房屋。

2.法院判决:

法院经审理认为:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。据此，老于以对妻子付女士无权处分房屋为由主张合同无效，于法无据，其基于无效的合同要求老孙返还房屋亦依据不足。最后，生效判决驳回了老于的全部诉请。

没办网签，中介费能退吗？

伪造证据、捏造事实、恶意串通……出于逃避楼市限购、限售等目的，虚房屋买卖诉讼时有发生。近日，最高人民法院为认定虚诉讼提供了“标尺”，发布了《关于深入开展虚诉讼整治工作的意见》（以下简称《意见》），明确提出要严审合同效力，为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的而虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效。

4年查处虚诉讼1.23万件

为逃避对冯某名下房屋的强制执行，其原配偶高某拿着虚离婚协议向人民法院提出执行异议。法院在审理时发现，该离婚协议书关于财产分割的约定，与双方在民政局婚姻登记处存档的离婚协议书不一致。这是不久前最高人民法院公布的10起虚诉讼典型案例之一。

最高人民法院民事审判第一庭庭长郑学林对《中国消费者报》记者介绍说，自2015年11月开始施行的《刑法修正案（九）》增设了虚诉讼罪以来，人民法院每年审结的虚诉讼犯罪案件数量、定罪人数以及判处有期徒刑5年以上的重刑人数，都在逐年递增。2017年至2020年，全国法院共查处虚诉讼案件1.23万件。尽管查处力度不断加大，但由于虚诉讼隐蔽性极强，同时又呈现出新特点，因此如何甄别与认定，至关重要。

对此，《意见》规定了哪些情形属于虚诉讼，为认定虚诉讼提供了“标尺”；总结了虚诉讼八大特征表现，为甄别虚诉讼提供了指南；列举了十类常见虚诉讼，为整治虚诉讼划出了重点；并构建了贯穿立案、审判、执行全流程的虚诉讼整治机制。

《意见》指出，单独或者与他人恶意串通，取伪造证据、虚陈述等手段，捏造民事案件基本事实，虚构民事纠纷，向人民法院提起民事诉讼，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益、妨害司法秩序的，构成虚诉讼。向人民法院申请执行基于捏造的事实作出的仲裁裁决、调解书及公证债权文书，在民事执行过程中以捏造的事实对执行标的提出异议、申请参与执行财产分配的，也属于虚诉讼。

聚焦房屋买卖等重点领域

民间借贷纠纷，执行异议之诉，劳动争议，离婚析产纠纷，诉离婚案件一方当事人的财产纠纷，企业破产纠纷，公司分立（合并）纠纷，涉驰名商标的商标纠纷，涉拆迁的离婚、分家析产、继承、房屋买卖合同纠纷，涉房屋限购和机动车配置指标调控等宏观调控政策的买卖合同、以物抵债纠纷等各类纠纷，都是虚诉讼易发领域。对此，《意见》要求，聚焦重点领域，加大整治力度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，事实上，近年来通过虚诉讼逃避房屋限购、限售政策的现象有所抬头。部分房东名下的房产受限购、限售政策影响，无法出售，而购房者由于没有购房资格，也无法购买，于是就衍生出了二手房交易的“灰色地带”。一部分人通过虚构债务纠纷和购房者诉讼房东的方式，使得此类房源进入司法拍卖环节，进而绕过限售、限购政策的约束，实现房屋交易。“此类做法显然违反了诉讼的要求，同时也违背了‘房住不炒’的精神，自然要受到严格管控。”严跃进表示，“一些中介机构自认为寻找到了一种规避购房政策的路子，进而撮合买卖双方成交，但实际上此类做法已经触犯了法律红线，最终将面临法律的制裁。”

基于此类现象，针对房地产领域，《意见》明确，要严审合同效力，为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的而虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效；虚构购房资格参与司法拍卖房产的，应当认定拍卖行为无效；买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔 偿责任。

探索建立“黑名单”制度

虚诉讼无视法律的尊严，影响了法院判定的公正性，相关当事人应付出相应的代价。根据《刑法修正案（九）》第三十五条的规定：“以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

北京市朝阳区法院法官付艳对《中国消费者报》记者表示，当事人必须本着诚实信用原则来处分自己的民事权利和诉讼权利，这可以说是针对虚诉讼的原则性规定。狭义上的虚诉讼是指当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的行为；广义上的虚诉讼还包括单方伪造证据，故意将被告拖入诉讼等情形。纵观审判实践，虚诉讼更多的表现是广义上的虚诉讼。

最高人民法院副院长贺小荣曾在国新办新闻发布会上公开介绍说，最近几年，针对不同时期虚诉讼的特点，最高人民法院先后下发了《房地产调控政策下严格审查各类虚诉讼的紧急通知》《制定防范和制裁虚诉讼的指导意见》《进一步加强虚诉讼犯罪惩治工作的意见》，发布了民事诉讼法司法解释、民间借贷司法解释、办理虚诉讼刑事案件司法解释等规范性文件，指导全国法院积极有序开展虚诉讼整治工作。

为进一步整治重点领域虚诉讼，《意见》对惩治涉虚诉讼的刑事犯罪提出总体从严、打击重点、刑民协同三方面要求，从严追究虚诉讼行为人的刑事责任。

对此，《意见》还要求各级人民法院要积极探索建立虚诉讼“黑名单”制度。建立虚诉讼失信人名单信息库，在“立、审、执”环节自动识别虚诉讼人员信息。同时，向社会公开虚诉讼人员名单，并积极探索信用惩戒机制，争取与征信机构的信息数据库对接，推动社会信用体系建设，通过信用惩戒来增加虚诉讼人员的违法成本。

下一步，最高人民法院还将制定一系列司法解释和司法政策，进一步扎紧制度的笼子，压缩虚诉讼存在的空间，实现对虚诉讼标本兼治。

购房体验课：交易无房产证二手房怎样避免风险？

没办网签，中介费能退吗？

一、关键词:二手房买卖，中介合同，中介费

1.典型案例

2017年8月，老苏通过中介公司介绍与出卖人老何订立居间服务合同，约定由中介公司提供中介服务，服务内容包括行情咨询、提供房源信息、看房、协助签署合同等内容，约定服务费为4万元。合同订立当天，老苏依约支付中介费，并与老何订立房屋买卖合同。因所购房屋暂未取得房屋所有权证，因此老苏和老何另约定，待所有权证下发后再行过户，因此，双方未办理网签备案手续。随后，老何根据约定先向老苏交付了房屋。随后，因长时间未办理房屋所有权证，老苏向法院提起诉讼要求中介公司返还中介费。

2.法院判决

法院经审理后认为，本案中，在买卖双方订立房屋买卖合同时，中介公司的合同义务即已履行完毕，买受人老苏应当依约支付居间费用居间合同中并未约定以买卖双方完成网签备案为居间义务完成的标准。因此，老苏以中介未履行居间义务为由主张解除居间合同、退还居间费，于法无据，不予支持。

二、懂法重点:

1、中介合同的性质。《民法典》第961条规定，中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据上述规定，如无特殊约定，中介人的义务仅限于提供媒介服务。

2、中介服务的范围。如前所述，中介服务范围一般仅限于为买卖双方提供信息等媒介服务实践中，中介公司还会提供协助办理网签、过户登记、房屋交接等服务，但在没有约定的前提下，上述服务内容并非中介公司法定义务。

3、违约责任应如何承担。合同具有相对性，即合同仅对合同双方发生效力，谁违约即应当向谁承担违约责任。本案中，老苏无法办理网签及产权证应基于房屋买实冷同向合同相对方主张违约责任，而不应将矛头指向中介公司。

刚买的房凭啥不归我？有挽回的余地吗？

摘要： 没有房产证的二手房到底能不能购买?这是很多想购买二手房的人都会遇到的问题。特别是一些建成年限只有2-3年的二手房，因为年头较短、社区规划及配套相对优越，又免去了期房风险，虽然暂时没有房产证，但对购买者而言依然具有很强的吸引力。这类房屋到底能购买吗?交易中会存在什么风险?怎样避免这些风险?先通过一个典型的案例，来开始我们今天的购房体验课。 交易此类房屋可能带来的风险有哪些? 1. 二手房买卖合同无效之风险 卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。 对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权，从而有权处分该房屋，因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。 2.房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定 现在无两证的二手房更多的是期房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。 3.房屋质量难以保证 现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。 4.“一房二卖”不可不防 无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。 如果买卖双方签订了买卖合同，约定在未来的一个期限办理产权过户手续，约定期限到了，原业主即卖方也已顺利办理产权证，可原业主觉得自己的房子要价太便宜，通知买方说要解除买卖合同，这时买方将非常被动，只能走法律程序维护自己的权益。 其实，无论合同还是协议，均依赖于合同当事人的自觉履行，一方不自觉履行、不严格履行或者不完全履行，都将给对方带来很大的风险或损失。 建议：应当避免三种不安全交易方式 总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，由于原房主未办理房地产权证，无论购买该房取何种付款方式，均只能待原业主之后才能办理过户手续。 如果购房者购买该房屋的意愿相当强烈，而房产证的下发时间又指日可待，可以通过合理的方式安全交易。不过一定要避免以下三种危险操作： 1.买家支付定金，等待房本下发后办理产权交易 这种方式常见于房本能够很快办理下来的次新房，卖方向买方承诺在一定时间内办好房本，买方一般会支付10%-30%的购房定金，并要求留存原始购房合同和的复印件。等房本办理完毕之后，支付剩余房款，再办理过户手续。 但这种情况容易出现因为卖方不能按时办理房本，导致交易不能履行，买卖双方产生纠纷的情况，而且通常会有卖方坐地涨价。 2.买卖双方做公证 这种情况基本上是房产证办理时间未知的房屋。买卖双方签订买卖合同但是无法过户，买方支付大部分房款给卖方，剩余部分在过户以后结清。一旦在过户前出现政策改变，导致的额外税费由谁支付就成了问题。在这里要提醒大家，做公证对开发商以及房主的资料限制比较严格，并非所有的房屋都能够公证，并且公证只能够约束买卖双方，无法左右第三方。 3.找开发商改底单 这属于违规操作，开发商会有一定风险，并要求支付上万元的改单费用。这部分房源大多是刚入住的新房，而且房源较少。这种交易不合规范，很容易发生开发商办不了，改底单交易无法完成的情况。

房屋被网签“锁盘” 共有房纠纷怎么办?

刚买的房凭啥不归我？有挽回的余地吗？

一、民法典施行后，针对卖方抵押房屋

有新招!

1.关键词:房屋买卖合同 抵押 民法典 对策。

2.典型案例:

小王以100万元从老雷处购买二手房一套。合同签订后，小王支付全部购房款。老雷依约向小王交付房屋后，迟迟未办理过户登记手续。经过调查，小王得知老雷从小贷公司借取了大额资金并已将自己所购的房屋抵押，现小贷公司已成为自己房子的抵押权人。后来，老雷逾期偿还，小贷公司欲收回该房屋。刚买房的小王急了，在与老雷、小贷公司多次协商无果后，把老雷和小贷公司诉至法院，要求老雷办理过户登记手续。

3.法院判决:

法院经审理认为:小王和老雷之间的房屋买卖合同、老雷和小贷公司之间的借款合同于民法典施行时均未履行完毕根据相关司法解释，小王的诉请能否得到支持应当适用民法典进行判断。根据民法典第四百零六条规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此，即便小贷公司对涉案房屋享有抵押权，该抵押权亦不影响老雷履行其与小王之间的房屋买卖合同，据此，判决老雷配合小王将房屋过户登记至小王名下。

二、懂法重点:买的房子被抵押，有哪些招?

1.打个预防针一一趁早做网签签订完房屋买卖合同后，及时办理网签备案手续。此时房屋在不动产登记部门即无法再办理出售或抵押等事宜，防患于末然。

2.喝点口服药一一请求解除房屋买卖合

根据物权法 (已被民法典废除)，尚在抵押期间的房屋因抵押权人不同意，导致卖方履行房屋买卖合同存在障碍。因此，作为买方可以请求解除房屋买卖合同并要求卖方赔偿损失。

3.做个小手术一一请求确认抵押合同无效或诉请基础债权债务关系无效通过诉请确认抵押合同无效，实现注销抵押权的目的，为下一步诉请卖方配合办理过户登记手续扫除障碍

4.新的特效药一一请求办理过户登记手续

民法典施行后，变更了物权法关于转让抵押财产需要抵押权人同意的规定。因此，案件中，在民法典存在适用可能的前提下，可以直接请求卖方办理过户登记手续。

法律案例分析范文1500字左右

有一个中介卖房新套路——先“锁盘”再慢慢帮你卖，各位业主一定要注意。业主在中介处放独家盘，一不小心就会“被网签”;夫妻共有房产或夫妻以单方名义购买的房屋在转让时，如没有配偶方签名，这种共有的房产一旦闹出纠纷，解决起来非常麻烦。

案例一： 业主“被网签” 中介罚一万

日前，广州市住建委在发出行政处罚通知书，广州裕丰咨询顾问有限公司因违规，被罚款一万元。

根据广州市住建委发出的处罚通知书，裕丰地产因为为业主唐某办理标的物为广州市天河区雍景街9号某房的房屋交易过程中，未取得其同意擅自办理存量房网上交易手续。据地产人士分析，业主“被网签”往往是中介公司保护独家盘、防止业主“飞单”的一个做法。市民张先生最近在放售海珠区一处房源时，也多次被地产中介游说放独家盘，他看了这个处罚案例时对记者表示，以后要警惕别放独家盘才行，否则容易“被网签”。

广州市房地产中介协会会长廖俊平告诉记者，近年来，经纪人推广独家代理形式的力度不断加大，造成的纠纷也时有发生。较典型的案例是业主投诉经纪人未能在协议规定的期限内售出物业，业主认为这是经纪人未大力推广独家代理的物业造成的。甚至有证据表明，某些经纪人在协议规定期限快到时找虚买家“完成”独家代理，由此造成进一步纠纷：业主不认可这样的“成功代理”，而经纪人则据此索要佣金。

解决方案

建立独家共享平台

市房地产中介协会认为各行争取独家盘未必是好的做法，该协会自去年7月起在花都试点独家共享平台，希望以此引导市场行为，不过据了解，该系统初期只有10家中介参与，广州大中介在花都的分行全部不参加独家分享平台，后来也没有再试行下去。

地产人士认为，独家共享平台可以保护收盘中介行的利益，同时也可以让同行共享信息，模式的确好，但是与快速销售、独占佣金的现行模式相距太远，短时间内较难为业界所接受。

办房产证预留业主电话

有业主提出，我的房子被人无故网签“锁盘”，难道我一无所知吗?据悉，在房产证出新证时，业主可留下自己的手机号码作为资料保存。一旦该房屋进行递件过户等程序，业主将收到短信提示，但这个信息仅包括交易登记过程。

资深按揭人士郑大源透露，二手房网签对业主缺乏短信通知。即使有短信通知也没有意义，因为做网签时虽必须输入手机号码，但如有短信通知，做网签的人就会用自己人的手机号码，真正的业主无法收到短信。对此，二手房网签过程必须自动默认发送给房管局留存的业主手机号码，可新添接收短信的新号码，但不可以删除业主的手机号码。

案例二： 共有房产纠纷 要看交易程序进度

广东格林律师事务所张旭峰律师向记者提供了两个共有房产的仲裁案例，第一个是丈夫私卖房产，买家支付首期款并搬入房屋居住，但未办递件手续，后被妻子发现而导致合同未能履行。第二个案例则是丈夫在未告知妻子，也未经妻子同意的情况下，将双方购买的商品房转让给他人，他人支付了房款并双方进行了过户登记。这个案例最终在仲裁委裁决下认定丈夫的处分房产结果有效，妻子请求返还房产不予支持。

据张旭峰律师分析，第一个和第二个案例大致相同，但差别只在于办理房产转移登记的程序，第一个只是签订合同并支付首期款，不动产转移登记尚未发生，故此合同虽然有效，但处于履行不能的状态，交易双方只能解除合同;第二案例则是已发生了不动产转移登记，合同保护善意第三人。

解决方案

出示婚姻证明

业主出售房屋并签约，正规中介都会要求业主出示婚姻证明文件。从房产证出证时间和婚姻证明时间可以相证是否需要配偶签名，离异人士可出具离婚证或无婚姻记录证明。

据了解，房改房在档案中有记录业主的配偶情况，交易登记中心遇到一手房改房出售时，必须强制业主配偶出现并签字，对于商品房来说，如果业主只有一个名字，则不需要配偶出现。不过共有房产的问题往往是妻子或丈夫被偷卖房屋，所以买家为确保交易顺利，可要求业主出示婚姻证明。

按步骤支付中介佣金

记者日前参与了一个中介行业法律沙龙，出席的中介人士在分析这些共有房产处理办法的时候，关心的是——发生纠纷，我的佣金能否拿得到?有法律人士建议，买卖合同签约时，中介应主张一次性获得居间服务的佣金，即使买卖双方提出要分期支付，也口头答应，书面合同依然要写上一次性支付佣金。

从买卖双方来说，买卖房屋并非签一份买卖合同就可以完成，买家可能涉及，必须在申请同意书获得后才递件，等到出新证，还要在尾款到账后业主才会按约定的条款交接房屋，故此买卖双方要保护自己权益，应按步骤支付佣金。

（以上回答发布于2017-03-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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案情简介

李女士和她的丈夫张先生婚后拥有一套房屋，最近他们为了购置新房决定将房子卖掉。张先生与中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，委托中介公司寻找买家，挂牌价为230万元，签约后张先生就到国外出差一个月。刘先生通过中介看了这套房子觉得非常满意，但希望价格再能便宜一点，通过双方几次协商，李女士最后同意以138万元卖给刘先生，双方又签订了《房地产买卖合同》，为此刘先生支付了定金20万元。谁知签约后半个月，张先生就从国外回来了，当他得知房价为138万元，觉得太便宜了，于是找到刘先生，告知刘先生这是他们夫妻的共同财产，李女士一个人无权处分，要求解除合同，但刘先生认为李女生有权签订合同，且已经交付了定金，坚决要求履行这份合同。

双方协商不成，为此刘先生起诉至法院，要求履行《房地产买卖合同》。

裁判结果

法院认为系争房屋系李女士和张先生的夫妻共同财产，共同同有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共有关系存续期间，部分共有人对共同共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院判决购房合同无效，李女士返还刘先生定金20万元及其利息。

律师评析

所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及家庭成员之间的共有等共同共有财产形式。

根据法律规定，部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的，要看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认。获得其他共同共有人追认的，该处分行为合法有效。没有获得追认而擅自处分共有房产的，合同无效。

目前法律实务中存在着如下几种共有形式：

1、家庭共有：夫妻是一种人身关系。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同共有，另有约定和法律另有规定的除外。

2、夫妻共同共有：家庭成员相互之间，也是人身关系，是一定范围内的亲属关系。不能把亲属关系都当成家庭关系。如张某与其妻、子一同居住，其父、母单独居住。张某的家庭成员就只有3个人，而不是5个人。家庭共有财产，属于家庭成员共同共有的财产。其中比较典型的是基于农村共同生产生活而产生几代同堂的现象，其共同居住人对家庭财产是共同共有。

3、尚未分割遗产形式的共同共有：共同继承的财产，在继承开始以后，遗产分割之前，数人（相互之间是亲属，是同一顺序继承人）对遗产享有共有权的财产。一般认为，这种共有是共同共有。

在购买房产时，一定要核实所购房产是否属于共有，买卖共有房产的一定要取得全体共同共有人的一致同意。为规避最终认定为共有房产而产生合同无效的法律风险，购房人可以取如下措施：

1、如果是房产证上的产权人是多个人的，一定要核实每个人的身份，并由每个人在房屋买卖合同上签字，除非有公证的委托书，否则不同意代签字。

2、如果房产所有人是在婚状态，且房产证上产权证为一个人名字的，也需要其配偶在房屋买卖合同上签字，或者由其配偶出具房屋并非夫妻共同共有财产的声明。

3、如房产所有人系单身，且房产证上产权人为一个人名字的，需要该所有人到民政局开具单身证明。

4、为防止出卖人故意隐瞒其他共有人，买受人可以让出卖人出具一份无其他共有人的承诺，并明确约定违反承诺的违约责任。

法条链接

1、《合同法》（1999年）

第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

2、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年）

89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（2001年）

第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第十八条 婚姻法第十九条所称“第三人知道该约定的”，夫妻一方对此负有举证责任。

4、上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年）

第二条 未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同，效力如何认定？

答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。