卫辉二手房交易_卫乡二手房

2024-10-27 00:51:31

1.甘肃镇原县二手廉租房能买吗、房产证怎么过户

2.银改征是什么意思?

卫辉二手房交易_卫乡二手房

一、寻找中介信息登记。买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

二、入市资格审批卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。如果是已购公房,其上市需盖三种章。第一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.使用权的房屋; 4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的; 8.所有权有纠纷的; 9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的; 10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。

三、评估及考察房源详情中介审核及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。

四、签协议验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少: 1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法; 2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售; 3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请,写清付款的时间,约定付款条件; 4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等); 6.写明合同生效、中止、终止或解除条款; 7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。

五、居间中保提交房款为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的购房款给付、房产交接事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

六、过户结算买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

甘肃镇原县二手廉租房能买吗、房产证怎么过户

二手房买卖流程:

五、居间中保提交房款为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

银改征是什么意思?

可以买卖。过户要到房管局。如何办理二手房过户手续？许多人认为，二手房的买卖过程是非常复杂，且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题，怕遇到黑心中介，又怕交易的手续繁琐。

在二手房交易的过程中，买卖双方通常只关注交易的最终结果，却忽视了交易过程的安全性。而事实上，往往最能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易，并不仅仅是为了得到真实的市场信息，他们更希望经纪公司

能给他们提供一个有安全保障的交易过程。其实，消费者只要掌握了基本的交易常识，注意一些可能存在的风险，还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。

-寻找中介信息登记

买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

选择好的经纪公司有以下几点：规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下：首先，注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，如果不是，有两种情况：其一证明该公司是异地经营，这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境，而以搬家的方式逃避工商部门的制裁和顾客的追讨;其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定，分店也应有自己的执照，但是，办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的，有些分店未达到这一标准，就使用总店营业执照的复印件，所以，消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照，借此机会，也可到其总店认认门。其次，留意执照上所列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

还有一点您要注意：不要被“放心中介”的称号迷惑。目前，已经发现在北京市中介事务所组织的16家放心中介外，还有一些中介打出“放心中介”的旗号。即使是这16家放心中介出现损害消费者的行为，消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报，北京市中介事务所将给予其严厉制裁。

-入市资格审批

卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。

如果是已购公房，其上市需盖三种章。

第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。

第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，后来北京市颁布了补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。

第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易：

1.中央直属机关的公房;

2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;

3.使用权的房屋;

4.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的;

5.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房;

6.已经被列入拆迁公告范围的;

7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

8.所有权有纠纷的;

9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的;

10.上市出售后会形成新的住房困难的;

11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;

12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。

-评估及考察房源详情

中介审核及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介备案。中介实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。

买方一定留意到，凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房，哪个单价都不低于每平方米5000元，有的价格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房，问问中介，得到的答复却是：“房子已经卖出去了。”而且，房地产中介报出的房价也是五花八门的，有的房价是房主的净要价，有的是含税费的总价，有的是中介公司加价后的房价。

作为卖方，应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素，以及周边小区物业、新盘价格，据此明确该套房的可能购买群，以及这类人群的收入、承受力等情况，并把握好报价尺寸，避免尴尬报价，致使销售周期过长，甚至有价无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时，会免费提供专业评估。买卖双方可据此商量房价。其实，最简单的二手房售价测算标准就是：报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右，约是现行周边房屋月租金的100倍。

-签协议

验证核实房屋后，交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方到中介签订买卖合同。一般的，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：

1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法;

2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;

3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请，写清付款的时间，约定付款条件;

4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;

5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);

6.写明合同生效、中止、终止或解除条款;

7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

-居间中保提交房款

为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的纠纷，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户，全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。

-过户结算

买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后，中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房地局要求，立契当天，缴纳税费，所以，购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳：按房价的3%缴纳土地出让金;房价的2%缴纳契税(120平方米以下);按房价的0.05%缴纳印花税。此外，还有测绘费30元，工本费15元，产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后，房地局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。

问题一：银改征是什么意思营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的耽务也取增值部分纳税的原则计税。

问题二：营业税改增值税是什么意思简单的说谢谢原来营业税的应税劳务改征增值税，实行进项抵扣销项的征税模式，在上海的运输业和部分现代服务业实行

问题三：营业税改征增值税是什么意思，简单一点。容易懂点的方法有没有呢？营业税改征的增值税，就是原来征收营业税的应税项目改为征收增值税，地税征收改为由国家税务局负责征管。目前试点的有交通运输鸡和现代服务业。取得的进项可以抵扣。

问题四：营改增是什么意思营改增就是营业税改增值税。

(一)现行增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务，进口货物以及提供部分现代服务业服务的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。

(二)营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。

(三)增值税和营业税是两个不同的税种，两者在征收的对象、征税范围、计税的依据、税目、税率以及征收管理的方式都是不同的。

（四）增值税与营业税是两个独立而不能交叉的税种，即: 交增值税时不交营业税，交营业税时不交增值税。

1 、征收范围不同：凡是销售不动产，提供劳务 ( 不包括加工修理修配 ), 转让无形资产的交营业税。凡是销售动产，提供加工修理修配劳务、部分现代服务业服务交纳增值税。

2 、计税依据不同：增值税是价外税，营业税是价内税。所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含税的收入。而营业税则是直接用收入乘以税率即可。

（五）2016年1月，院总理 *** 主持召开座谈会。决定营改增作为深化财税体制改革的重头戏，前期试点已取得积极成效，2016年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负;增值税分享比例在全面推开营改增后要做合理适度调整，引导各地因地制宜发展优势产业;2016年全面推开营改增并加大部分税目进项税抵扣力度，将带来大规模减税。

问题五：银改征之后，银行可以开了吗是营改增，银行不能开。

问题六：银改征人工工资可不可以抵扣工资属于应付职工薪酬科目，不是货物或金融产品，不能抵扣增值税，只能与所得税相抵。

问题七：什么是营改税营业税改征增值税

问题八：二手房营业税改增值税是什么意思财政部、国家税务总局24日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易免征。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。

税率/二手房征收率5%

经院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，主要是个人二手房交易。

细节显示，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

算账/营改增变化不大

营业税税率5%，增值税征收率也是5%，看上去这个比率一样，但营业税是价内税，增值税是价外税。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。

根据增值税的算法，需要先计算出销售额。例如王女士有一套售价200万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（200÷ 1.05）×0.05＝9.52万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为200×0.05= 10万元。

增值税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子增值幅度越大，缴纳的增值税也就越多。这就意味着，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。

影响/长期有利去库存

西南财经大学财税学院副院长李建军表示，院总理 *** 强调营改增试点要保障所有行业税负只减不增，院常务会议指出原有优惠政策会延续，且有其他过渡政策。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税，跟营业税条件下税负相当，个人二手房买卖者税负不会增加。个人二手房交易改征增值税，适用5%的征收率，也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。政策从深层次降低了企业的实际税负，长期来看，对老百姓也是有利的。

业内人士分析，营改增是利于房地产成交，而二手房营改增将会使二手房快速流通，从而释放新房的库存。

据记者了解，税务系统内部已经下发文件，营改增之后，个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。因为二手房交易环节的其他税种，如个税、契税等均由地税部门负责，为统一方便管理考虑，营改增之后，仍由地税部门征收。

问题九：营业税改征增值税后哪些项目免征增值税推荐你看一下财税[2016]36号这个文件里面有

一、下列项目免征增值税

（一）托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务。

托儿所、幼儿园，是指经县级以上教育部门审批成立、取得办园许可证的实施0-6岁学前教育的机构，包括公办和民办的托儿所、幼儿园、学前班、幼儿班、保育院、幼儿院。

公办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在省级财政部门和价格主管部门审核报省级人民 *** 批准的收费标准以内收取的教育费、保育费。

民办托儿所、幼儿园免征增值税的收入是指，在报经当地有关部门备案并公示的收费标准范围内收取的教育费、保育费。

超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不属于免征增值税的收入。

（二）养老机构提供的养老服务。

养老机构，是指依照民政部《养老机构设立许可办法》（民政部令第48号）设立并依法办理登记的为老年人提供集中居住和照料服务的各类养老机构；养老服务，是指上述养老机构按照民政部《养老机构管理办法》（民政部令第49号）的规定，为收住的老年人提供的生活照料、康复护理、精神慰藉、文化等服务。

（三）残疾人机构提供的育养服务。

（四）婚姻介绍服务。

（五）殡葬服务。

殡葬服务，是指收费标准由各地价格主管部门会同有关部门核定，或者实行 *** 指导价管理的遗体接运（含抬尸、消毒）、遗体整容、遗体防腐、存放（含冷藏）、火化、骨灰寄存、吊唁设施设备租赁、墓穴租赁及管理等服务。

（六）残疾人员本人为社会提供的服务。

（七）医疗机构提供的医疗服务。

医疗机构，是指依据院《医疗机构管理条例》（院令第149号）及卫生部《医疗机构管理条例实施细则》（卫生部令第35号）的规定，经登记取得《医疗机构执业许可证》的机构，以及军队、武警部队各级各类医疗机构。具体包括:各级各类医院、门诊部(所)、社区卫生服务中心(站)、急救中心(站)、城乡卫生院、护理院(所)、疗养院、临床检验中心，各级 *** 及有关部门举办的卫生防疫站(疾病控制中心)、各种专科疾病防治站(所)，各级 *** 举办的妇幼保健所(站)、母婴保健机构、儿童保健机构，各级 *** 举办的血站(血液中心)等医疗机构。

本项所称的医疗服务，是指医疗机构按照不高于地（市）级以上价格主管部门会同同级卫生主管部门及其他相关部门制定的医疗服务指导价格（包括 *** 指导价和按照规定由供需双方协商确定的价格等）为就医者提供《全国医疗服务价格项目规范》所列的各项服务，以及医疗机构向社会提供卫生防疫、卫生检疫的服务。

（八）从事学历教育的学校提供的教育服务。

1.学历教育，是指受教育者经过国家教育考试或者国家规定的其他入学方式，进入国家有关部门批准的学校或者其他教育机构学习，获得国家承认的学历证书的教育形式。具体包括：

（1）初等教育：普通小学、 *** 学。

（2）初级中等教育：普通初中、职业初中、成人初中。

（3）高级中等教育：普通高中、成人高中和中等职业学校（包括普通中专、成人中专、职业高中、技工学校）。

（4）高等教育：普通本专科、成人本专科、网络本专科、研究生（博士、硕士）、高等教育自学考试、高等教育学历文凭考试。

2.从事学历教育的学校，是指：

（1）普通学校。

（2）经地(市)级以上人民 *** 或者同级 *** 的教育行政部门批准成立、国家承认其学员学历的各类学校。

（3）经省级及以上人力社会保障行政部门批准成立的技工学校、高级技工学校。

（4）经省级人民 *** 批准成立的技师学院。

上述学校均包括符合规定的从事学历教育的民办学校，但不包括职业培训机构等国......>>

问题十：2016年银行营改增是什么意思，金融业营改增对银行的影响有哪些营改增就是营业税改征增值税。

一、当前银行业由于实施营改增在信息技术系统改造、业务与税务配合衔接、流程改造等方面的困难及影响

1、实施信息技术系统改造方面：银行业的确面临着比其他行业更高的改造成本，因为银行业涉及的系统改造范围广泛，只要涉及收入类的系统，包括利息收入、中间业务收入、同业收入等系统都要改造，银行业信息技术的大量用无疑要求大量的硬件和软件投资，尤其是营改增后，需要进一步完善的功能应用还有很多，软件环境需要不断的升级。

2、实现业务与税务配合衔接方面：营改增后银行必须建立增值税开票系统与现有各业务系统的有效衔接，解决在衔接过程中出现的硬件、软件等问题，同时还需要制订相应的增值税开票流程，规范工作人员业务行为，防范风险。银行现有税务方面的人才匮乏，更重视的是业务及信贷能手，今后营改增实施过程中肯定需要税务方面的专职人员，人员的岗前培训和新增岗位人工成本也是较大的支出。

3、流程改造方面：营改增后，银行业从税制设计及征管到银行科技系统和业务流程诸多方面都需改造。如果按照5月1日营改增落地的要求来看，最大挑战是细则没有出台，并由此导致政策的不确定与改革成本不可逆两者的矛盾。但如果坐等政策出台，可能无法及时完成营改增实施工作，给业务、客户带来巨大影响，因此商业银行只能依靠掌握的信息，结合增值税的基本原理摸索前行，可一旦政策出台有较大变动，就很可能造成一部分成本沉没。

二、营改增后，由于适用税率变动及进项抵扣的问题所造成的税负的影响

1、适用税率变动用对税负的影响：目前，金融保险业营业税税率为5%，其计税营业额包括业务收入、差价业务收入和中间业务收入，这三种业务中，业务收入是银行业营业收入的主要内容，营业税作为价内税，其计税依据却是其经营金融业务营业收入全额，营改增后，财税部门考虑对金融保险业取6%的增值税税率，因增值税为价外税，其计税依据首先得换算为不含税收入，因此，虽然利率上升了1%，但相应的计税依据也有所减少。

2、进项税抵扣对税负的影响：营改增后，与之相关的进项税也可抵扣，银行可抵扣的进项税主要有如下几个方面：

（1）电子设备、办公设备及其经营的柜台等固定资产购；

（2）银行业信息技术系统所需的硬件和软件支出。尽管存在上述抵扣的进项税，但在实际业务中，有更多的成本支出将因无法取得增值税专用发而不能抵扣，不能抵扣的进项税主要体现在如下方面：（1）支付给个人的存款利息；（2）银行从业人员的人工支出。

因此银行业在日常业务中需要加强会计核算、降低银行税收成本，增加进项税税额来加强增值税抵扣力度，减轻税负。

三、营改增后，对银行的业务影响及内控管理风险的影响

1、营改增对业务的影响

由于全面营改增或许会降低部分企业借款的税收成本，因为这些借款者的借款利息可从银行获得进项税抵扣，营改增后实现了收入价税分离，满足下游实体企业抵扣进项税金的需要，有利于提升金融业服务实体经济的能力。同时，下游实体企业由于抵扣进项税金而减轻经营成本，有利于反向改善银行信贷环境，促进业务平稳增长。

2、营改增对内控管理风险的影响

对个人客户开具也存在问题。营业税下，银行不向客户提供，但营改增后，个人客户将要求银行提供增值税普通，这些海量的开具需求大大增加了商业银行系统负担和工作量。而外部监管层面的挑战在于，银行除了原有的大企业风险管理、重点税源监控外，营改增后预计还要面临增值税风险纳税评估，而且还要配合增值税专......>>