东亚上北二手房价格趋势_东亚上北二手房

市场趋势

东亚上北是北京市海淀区的一个板块，位于五环以内，紧邻中关村科技园区，地理位置优越。近年来，随着科技园区的不断发展壮大，东亚上北的房价也一路攀升。根据房天下的数据显示，2021年5月，东亚上北的二手房均价为每平方米10.8万元，同比去年上涨了近30%。同时，二手房成交量也在逐年增加，市场需求旺盛。

投资机会

1.优越的地理位置

东亚上北紧邻中关村科技园区，是众多科技人才的聚集地，也是许多大型企业的总部所在地。这里的房产市场具有较高的投资价值。

2.稳定的租金收益

由于东亚上北的人口密度较高，租房需求旺盛，因此在这里购买房产后出租，可以获得稳定的租金收益。

3.升值潜力

随着科技园区的发展和周边基础设施的完善，东亚上北的房价还有较大的上涨空间，未来升值潜力较大。

购房流程

1.确定预算

在购买房产前，需要先确定自己的购房预算。可以通过咨询银行的额度、计算自己的收入和支出等方式来确定预算范围。

2.选择房源

在东亚上北二手房市场上，有许多不同类型的房源可供选择，包括公寓、别墅、普通住宅等。根据自己的需求和预算，选择一套合适的房源。

3.签订合同

在确定购买房源后，需要与卖方签订购房合同。合同中应该包含双方的权利和义务、房屋交付时间、房屋交付标准等内容。

4.办理过户手续

在签订合同后，需要办理过户手续。过户手续包括房屋产权证办理、土地使用证办理、税费缴纳等。

风险提示

1.市场风险

房产市场存在波动风险，购房者需要对市场趋势进行了解和分析，避免因市场波动而导致的投资损失。

2.法律风险

在购买房产时，需要了解相关法律法规，避免因不了解法律规定而导致的法律风险。

3.风险

购买房产需要，利率、还款方式等都需要考虑清楚，避免因问题而导致的风险。

开篇提醒：这篇干货较多，干到噎的那种！

虽然噎，但是对你买房实在太有帮助，建议仔细嚼嚼！

实在不行，整点白开水或者二锅头边顺边看！

看了规划、问了配套、了解了价格优惠，准备刷卡买房了？

欸，等等，有一个问题你想清楚了吗？

那就是关于一个你其实经常想去问，但是又一知半解的问题：

——户型朝向。

朝向怎么看，有什么影响，应该怎么选择？

今天这篇文章一次性给大家说清楚。

你真的了解“坐北朝南”？

所谓的坐北朝南，简单来讲就是位于北侧，门朝南的房子。

由于古代权贵的高宅大院都是平地院落，房屋的整体光面或者院落大门都对着南侧，这就是标准的坐北朝南。

而现在，你在大城市的房子想坐北，概率不大了。

毕竟都是高层，院子没几个人买得起。

于是，很多人关注的就只有“朝南”了。

朝南，就是门朝南，为什么朝南，以前风水学是说坐北朝南顺应天道，得山川之灵气，受日月之光华。。

但现在为什么要朝南。

就是光好、通风佳。

作为一个学术派的房地产研究分析家，我要用地理常识给大家解释一下，朝南凭什么好。

就像下图所示，中国处于北半球欧亚板块东部，位于北回归线以北，太阳光照射角偏南，所以朝南的房子光更充足。

另外，我国大部分地区位于东亚季风区，这就决定了我国“夏季刮东南，冬季刮西北”的季节风向。

南向房子夏季通风顺畅，冬季也可以避开冷飕飕的北风。

光充足，通风情况好，就不奇怪“朝南”成了最受欢迎的选择。

但是，朝南最好，真的吗？

朝南向的房子确实光充足，但是很多人忽略了这样一个问题：

在炎热的南方，光照时间太长也是一种甜蜜的“负担”。

经过一整天的炙烤，南向的房子宛若一个大蒸笼，结束了一天疲惫的工作，推开房门又是另一种“煎熬”。

在建筑学日照分析模型中，正南向的房屋有效日照时间为上午9点到下午3点，这时建筑每向东或者西偏转15度，下午或上午日照时间就会相应减少半个小时。

南偏东或者南偏西可以有效减少部分光照时间，对于南方人来说是更优的选择。

而选择偏东还是偏西的区别就在于选择上午晒，还是下午晒了。

一般认为南偏东要优于南偏西，这个道理经历过西晒的人都懂。

所以，朝正南不一定就是最好的，有时候东南反而要比正南要好点。

朝南不一定最好，但朝北一定最不好。

因为正北向的房子，在冬天真的晒不到太阳。

冬天日照时间短，太阳东南升、西南落，北边基本照不到阳光。

夏季日照时间长，太阳东北升、西北落，正北方向倒是可以在清晨和傍晚受到阳光斜射。

所以，冬天北向的房子是感觉很阴冷的，北方有暖气可能还不感觉，但南方一进门，就能感受到比室外还冷上几度。

在没有暖气的北方，北向的房子更致命。

白天晒不到阳光，只能等呼啸的西伯利亚北风敲打你的窗。

这时候你会发现，原来叫醒你的可以不是闹钟，是呼呼的北风。

Ok，到这先做一个小结，因为怕你迷糊。

正南不一定最好，但北向一定最不好，除非有绝美的景观。

然后也给大家总结一下每个朝向的优劣，让你有个基本的认知：

正南：南向房阳光充足，冬天也有很好的光照，且南北向通风好，能保持房屋通透干燥。

东南：东南朝向户型光好，冬季光好，可以避开较长日照时间。

正东：早晨有太阳照射，但整体通风也欠佳。

西南：光好，但会有西晒影响。

正北：北向户型光差，可能会造成房屋潮湿，冬天阴冷，但夏天比较凉快。

正西：西向户型存在西晒问题，夏季闷热，但光时间短，房屋通风比较好。

东北：东北朝向光好，但冬季日照时间较短。

西北：光不好，通风也不好。

最后给一个排序吧，在以居住需求为最大追求的情况下。

户型的排序：东南、正南＞西南＞正东＞正西＞东北＞西北＞正北。

在正南和偏南向的户型中，有一种极品户型。

都爱，那就是大家常听到的：南北通透。

顾名思义，通透的意义就在于最大程度透气和通风，减少室内闷热和潮湿的情况。

由于两面透光，室内也会比较亮堂。

两面窗户一开，空气对流，室内氛围焕然一新，呜呼，爽~

这当中，南北各有一个正对的全通透户型最好，哪怕不是双阳台，一窗一阳台的户型也不错。

南北向不通透，东西向或者其他朝向通透也是不错的。

实在不行，通透面不正对，有斜角或者偏移的情况也有对流风，只是稍微差一些。

这当中比较差的是那种有遮挡的“通透”，对流效果会大打折扣。

不过，就当下市场来看，南北通透的户型一般只出现在板楼结构的住房中，塔楼的较少，但如果设计确实非常不错的，边户也能碰到这种南北通透的户型。

当然，每个人对于这种户型选择，都有自己的看法，因为每个人所处的城市不一样啊，所以户型选择，没有绝对性。

比如南方的夏季漫长，购房者会对过长的日照和西晒比较介意。

重庆、福州、杭州和长沙等这些高温地区，西向的房子在下午2、3点钟就是一个房，全靠空调续命。

但这种情况在北方是刚好相反的。

以黑龙江为例，每年冰封期长达6个月，夏季更是6月才迟迟到来，8月末便匆匆离去，冬天寒冷漫长。

在渴望温暖的北方人眼里：西晒？不存在的！

类似的，在四川盆地以及滇东北地区，受地形限制，这些地区水汽多，日照少，也不会在乎西晒问题。

而且“坐北朝南”的通透房屋也不是东北人民的首选，部分地区会出现“坐东朝西”的房屋建筑，既可以很好的享受到温暖照射，又能完美避开凶悍的西北风。

而且北方人更喜欢挑中间套，想较于边户来说，光和通风虽然不佳，但是热量流失较少，会更节能保温。

朝向很重要，但并不是一定要照抄。

提醒大家的是，朝向的排序对多数普通的房子有用，但不是绝对有用。

我们去看很多楼盘，应该会知道一个情况：

开发商在建房子的时候，一定会考虑去化，如果大家都知道纯北向的房子不好，都不买了怎么办？

所以开发商有时候会把好的景观放在北向，就是为了好去化。

比如江景、海景都放在北向或者西向，这时候通风光的价值反而不那么大了，景观的价值可能更大了。

这就是开发商的套路，所以你是为了光通风买单，还是为了景观买单？

心里都得有杆秤。

西晒海景房

另外还要关注窗外的情况，比如朝向是很好，但结果窗外靠近轨道交通，有噪音，或者靠近电线杆有安全隐患怎么办？

这时候朝向真没那么重要了。

所以再次提醒，朝向没有绝对优势，一切要以实际楼盘的情况为准。

我们都知道，在新房市场，朝向不好的房子议价能力确实更差。

夸张的时候，我曾见过南向房子比北向房子一平米贵上5000.

那么在二手房市场这样的情况是否依然存在呢？

先来看例子：

以中山的雅居乐湖景居的这两套户型为例

两个户型大小几乎相同，西南朝向的比西北朝向总价贵8万，单价贵出1020元/平米。

再来看另外一组案例：

这两个户型大小和户型都基本相同，东南朝向的总价要贵出9.2万，单价贵出7元/平米。

所以朝向对二手房溢价有影响吗？

有！

但很强吗？

不一定。

朝向对价值的影响一般都是与楼层、装修、景观、楼龄等综合作用下才凸显。

目前并没有一个准确的统计数据能够证明仅朝向一个因素会对二手房市场有很大影响。

上面的两组案例也是我在中介平台上比对很久才发现的，一般来说，针对不同的朝向，开发商会设计不同的户型。

通过对比不同户型的不同朝向的二手房价格差异，显然不具备说服力。

上面这两组案例，不同朝向的房子确实存在价差，但是价高的户型除了在朝向上占优势，也在楼层上占优势。

另外，也不能排除装修标准和使用情况等对定价的影响。

很简单的道理，同样的房子，装修用料和风格不一样，原房主挂的价格也会不一样。

所以，认为朝向对二手房价格有影响的推论并不一定准确。

换句话说，朝向这个因素在二手房的溢价上，可能并没有我们想得那么大。

好了，最后总结一下吧。

文章很干很长很技术，怕大家一时间转不过来。

关于朝向的选择，南北通透最佳，夏季怕晒朝东南，冬天怕冷朝西南，北面最次。

其次需要关注朝向面的景观，噪音、变电站等一些不利因素，会直接影响居住体验感。

最后，朝向很重要，但没有你想得那么重要。

朝向最大的影响体现在自住舒适度，但如果你投资，站在转手的角度来看，朝向对二手房的溢价能力并不强，除非你有足够强势的景观。