1.深度丨争议预售制:未来何往?

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可赠予过户或买卖过户。具体如下:

过户的话办赠予费用约为报税价(即你们商定的房产转让价)的6%(公证费3%,过户税费3%)。但赠予过户后,如果你们以后要转让房产,单一项个人所得税就要交报税价的20%。所以不建议用赠予过户。

建议用买卖过户,即直接转让房产,税费约为房产报税价的8%(卖方:个人所得税1%(房产证大于5年的免)、营业税5.5%(房产证大于2年的免),买方:契税1.5%,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。

买卖过户如房产证过五年也不用交个税,只需交契税1.5%,其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。

报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介,因为他们经常去过户,知道能最低报多少可以通过,所以建议你去中介那了解下。

二手房过户基本程序:签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同,比方有可能先交税再递件。

签买卖合同是指:买卖双方连同中介方(如果有的话),就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。

递件是指:买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带原件。如要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带、房产证、房产原相关税费等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。(大城市有很多已实行网签的,就是在网上先申请预受理号和填表,再递件,免得你在房管局排队)

交税是指:房管局收件后,按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带原件交各自的税费。

完税过户是指:买卖双方交纳各自税费后,双方一起带和各自交税费的全部单据,到房管局审察确认已完税,完成过户,领取过户回执。

领证是指:买方按过户回执指定时间,带和过户回执到房管局领取新房产证。

深度丨争议预售制:未来何往?

本科买房补贴政策最新政策?国家就有了2020年购房补贴政策,大学生购房补贴政策,下面就来详细的了解下,购房补贴政策什么时候开始执行的。

一、2020年购房补贴政策

2020年购房补贴政策,截至目前,有31个地区发布了购房补贴新政策,分别是南宁、郑州、杭州、无锡、青岛、南京江北新区、苏州工业园区、桂林、济南、长春、包头、马鞍山、钦州、邢台、抚州、泸州、玉林、淮北、衡阳、郴州、资兴、达州、南充、眉山、宜宾、台州、潮州、镇江、济宁、宁德、清远。

根据当地公布的政策了解,每个地区的补贴政策是不一样的,如,杭州购房补贴主要针对人才,桂林、镇江购房补贴针对抗疫一线医护人员。

各地购房补贴标准如下:

1、南宁补贴标准

对认定的D类、E类高层次人才,可享最高40万元、20万元的购房补贴。

2、郑州补贴标准

博士每人补贴10万元,硕士每人补贴5万元,本科每人补贴2万元。

3、杭州补贴标准

A类顶尖人才最高补贴800万,B、C、D类人才给予200万、150万、100万补贴。

4、无锡补贴标准

海外优秀大学生最高补贴30万元以及一次性3万元生活补贴,博士给予20万元购房补贴,留下来工作的博士后给予30万元购房补贴。

5、济南补贴标准

重点高层次人才可获得100万元购房补贴。

6、长春补贴标准

办理落户手续的应届毕业生,已全款或者商业方式购买首套商品房的,可一次性补贴2万元。

二、大学生购房补贴政策

1、大学生购房补贴政策,有些银行会推出一定的学生买房政策。大学生可享受的一般的优惠就是按揭首套买房可享受基准利率下浮30%的利率。如果是公积金,利率都是3.87%首套住房首付是总房款的2成,首付需要自己出不能。

2、作为大学生如果想要买房除了考虑是否符合要求,还需要结合自身的条件再决定是否买房。毕竟刚刚接触工作还没有十分稳定,买房会有一定的风险。

3、对于刚毕业的大学生来讲,如果是想要买房子,会存在一定的风险,且很多大学生都是在上学地定居,这种情况下想要买房必须要提供纳税证明或是社保证明。

作 者丨孔海丽,唐韶葵

编 辑丨张伟贤,江佩佩

图 源丨摄图网

“一手交钱、一手交房”、“搞现房销售,所见即所得”……关于商品房预售制的争议,最近又热烈了起来,多年来业内关于预售制的讨论思路,在本轮楼市表现中又有了新方向。

到底要不要取消预售制? 如果没有这种制度,是否后来的一切都可以避免?

取消楼市预售制的呼声能否如愿?

预售制是如何形成的,实际执行中有哪些问题?取消预售制的呼声能否如愿?如果没有这种制度,是否后来的一切都可以避免?

但一种工具的使用与退出,也涉及到复杂的土壤环境,如果短期内走向另一种极端,硬着陆带来的冲击或许更不可控。

多位业内人士认为,当前环境下, 彻底取消预售制并不可取 ,而应该收紧制度的缰绳,因地制宜、逐步推进预售制度改革,进行针对性调整与完善,加强监管,从而让更合适的制度更好地服务于居住事业。

特殊的产物

在我们的常规认知里,一般认为商品房预售制度来源于香港,由“卖楼花”演变而来,即开发商在商品房建成之前,将期房预售给消费者的一种营销手段。

上世纪九十年代,中国内地住房制度改革初期,鉴于当时的大环境下,房企缺少资金,市场住房供应量小,为了快速增加住房供应,于是学习我国香港经验,引入了商品房预售制。

客观来讲,预售制是发挥了正向作用的。 “作为中国商品房销售的最主要方式,预售制极大地缩短了房企现金回笼周期,同时增加了市场商品房供应,推动了城镇化发展进程。” 研究者任泽平表示,预售制当前已成为我国商品房销售最主要方式,2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平,占总商品房销售面积的87%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,预售制促进了土地供应的大规模发展、缩短了住房供应周期,一定程度上也平抑了房价水平。

但是仔细研究可以发现,我国目前实行的商品房预售制与香港、新加坡等成熟市场的期房预售制有着诸多差异。

“本质上,预售就是小业主给开发商变相融资,相当于2年左右的‘无息’,开发商拿这个钱把房子建好。”李宇嘉表示。

中国社科院 财经 战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华,详细对比了我国香港“楼花”和内地预售制的不同。从双方关键权益比较看,香港“楼花”还具有一定的悔约退房机制,而内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售,买方无法悔约退房。

邹琳华表示,从我国香港买卖“楼花”的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出,“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段,而我们的期房预售,更接近于“集资建房”,各类风险主要由购房者自负。

另一个不可忽视的结果是,“楼花”属于中杠杆、中周转模式,内地的商品房预售制度则在长期的实际执行中,一定程度上助长了楼市高杠杆、高周转、高营销成本的特性。

现房销售的困难在哪里?房价会上涨吗?

站在新的时间节点上,当预售制的 历史 语境已经不复存在,关于取消预售制的讨论也是络绎不绝。

一种声音是,从保护购房者权益出发推进期房预售制度改革,另一种声音则主张彻底实行现房销售。后者认为, 现房销售不仅能减少房屋延期交付、产品质量不过关、虚承诺等问题,也有助于降低房企的金融属性,是众望所归。

但问题没有这么简单,现房销售制度的推进也有着客观困难。

中原地产首席分析师张大伟指出,今年上半年的房企资金中,房企自筹资金占比为35%,一旦规定现房销售, 开发商资金会受到极大的考验,可能成为压倒房企的最后一根稻草。

“过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本,如果实行现房销售,正常情况下交付验收需要两到三年,成本刚性倒逼,过去的定价模式将被彻底颠覆,推迟上市而增加的资金成本,最终也会转嫁到房价当中。”张大伟解释说,直接取消预售, 会至少在一段时间内造成供应锐减,而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。

不过对现房销售的 探索 并未停止,包括海南、深圳、杭州、北京等多个地方都曾在土地出让环节尝试过现房销售。

早在2014年,上海就曾对挂牌出让黄浦区一宗地块要求全装修现房销售;2016年5月,深圳也加入了商品房现售试点的队伍。

近两年,北京也在积极推进现房销售试点。2021年12月,北京第三批次集中土拍要求朝阳区劲松地块全部现房销售,另外有5宗地块也设置了竞现房销售面积规则;到了2022年的首轮集中供地,北京推出的18宗地块有半数都设置了竞现房销售面积环节,且大部分地块设定的“现房销售”起始面积接近1万平方米,竞报上限趋近地块建筑面积。

关键的一环

回归到预售制本身,其与现房销售制度均是一种工具,如何在实际执行中运用好工具,显得更为关键。

我国商品房预售需要满足以下两项条件:一是取得四证,即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证;二是工程进度达标,即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后,预售获得的销售资金都要进入监管账户。

据李宇嘉介绍,对于预售资金监管,我国要求监管银行要招标选择,资金全部进入监管账户,住建部门和监管银行双重审核,监理单位签字之后按照工程进度支出。 “有制度、没执行,或有时执行、有时不执行,或执行不到位,这才是问题的关键。” 他说。

该人士表示,有些预售资金甚至不会存入监管账户,而是直接进入开发商可控制的账户,用于公司日常运营。

据新华社今年2月份报道,商品房预售资金监管新规已经出台,首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。

新华社在今年2月份关于商品房预售资金监管新规出台解读报道中也提及,在实践中,部分城市商品房预售资金监管不到位,一些房地产开发企业违规挪用预售资金,延迟交房、烂尾楼等现象时有发生,严重侵害了购房人的合法权益,有必要在全国层面规范预售资金监管。

按照新华社的报道,预售资金监管新规明确,市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式,综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素,确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。

同时,市、县住房和城乡建设部门,房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议,明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

此外,监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定,而不是简单地按房屋销售额的比例确定;在确保房地产项目竣工交付所需资金后,超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

新规对资金拨付节点也有明确安排,规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付,首次拨付节点不得早于地下结构完成,最后拨付节点为房屋所有权首次登记。

多地出手!

在地方层面, 近期多地相继调整了商品房预售资金管理办法。

比如, 深圳龙岗区提出强化预售资金监管 ,龙岗区住房建设局加强房地产在售项目预售资金监管,对项目预售资金的收存和使用情况全面核查,排查项目风险隐患,对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付。

河北沧州市住房和城乡建设局 发布《关于征求沧州市商品房预售资金监管办法>(征求意见稿)意见的公告》, 提出预售人申请商品房预售许可前,应当选择监管银行,按照一次商品房预售许可申请对应 唯一一个账户的原则,开立专用账户,并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。设立监管账户后,在商品房买卖合同中须注明:“购房款不进入监管账号,此合同无效,买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目,相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

陕西省西安市住建部门 发布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》规定,商品房预售资金(包括定金、首付款、购房及其他形式的全部房款) 应全部直接存入专用监管账户进行监管,开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

严格拨付标准,商品房项目完成主体结构验收前,累计使用重点监管资金不得超过总额的50%;完成竣工验收前,不得超过95%;完成竣工验收备案前,不得超过99%;不动产首次登记后,可以提取剩余1%。

预售制走向何处?

亿翰智库指出,预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系,两者之间相互协同或在一定阶段内更有效,更能促进房地产业的良性循环和 健康 发展, 待条件成熟,现房销售制度逐步取代预售制度也是可选项。

“热点城市,热点项目,优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一,在过程中发现问题,总结经验,不断优化,确保政策不会造成过大且不可控的负面影响,待经验成熟后再逐步扩大范围,将成功经验复制到其他区域。” 于小雨表示。

邹琳华则认为,期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进,而不宜一刀切。她建议,有条件的城市可因地制宜尝试推进现售,对于不具备推进现售条件的城市,可仍然支持预售,同时推进关键环节的改革,使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近,更有效保护购房者权益。

海通证券在研报中给出了对预售制未来演变的分析,该机构认为,当前问题的根源不在于预售制度本身,而在于监管制度是否严格,在当前市场供需矛盾并没有有效解决时,一刀切修改的可能性不大。

“对于短期库存较少的城市来说,更适宜取的是提前加大供地,再取新老划断的模式;对于短期库存较多的城市来说,更适合对存量也动手,同时配合供地。此外土地出让时,逐步在土地出让条件中明确规定是否可以进行预售,也是可选择的过渡方式。”海通证券指出。

“很多人认为要取消预售制了,但恰恰相反,现在应该是预售制度正本清源、全面加强的节点。”李宇嘉说, 从严监管,保证执行到位,这样既能把房子建好,还能最大程度降低成本。

最高800万!购房补贴政策潮起:地方积极稳楼市

7月20日,南通市住建局印发《主城区刚性和改善性商品住房购房奖补实施细则》的通知,明确在主城区范围内,以个人名义购买家庭首套或二套商品住房(含二手住房,下同),且购房合同网签备案时间在2022年5月20日后(含),或通过拍卖取得主城区范围内商品住房,且符合奖补条件的,可按购买住房(住宅部分)契税计税金额(以契税缴纳票据为准)的0.75%申请购房奖补。

巧合的是,就在同一天,南通完成了二次土拍,成交结果显示,13幅地块有一幅在经历21轮竞价后因故中止出让,其余12幅均底价成交,全部为南通当地企业所竞得,总成交额为61.2亿元。

这个与上海一江之隔的三线城市,土拍的平淡收场,或是地方出台激活流动性政策的因素之一。

去库存冲动

各地推出购房补贴政策是为了去库存,短期内政策对楼市的影响相当明显。

早在6月初,徐州新沂市就率先推出购房补贴,外来人员在新沂市购买首套房给予300元/平方米购房补贴;二孩或三孩的本市户籍家庭购买商品住房的,二孩家庭给予200元/平方米的补贴,三孩家庭给予300元/平方米的补贴。一名徐州本土房企人士指出,新沂市由于补贴力度较大,已呈现一定效果。

7月18日,徐州市又宣布在市区(含铜山区、高新区、贾汪区、经开区、港务区)范围内,家庭购买新建普通商品住宅(单套建筑面积在144平方米以下,不含定销商品房),可获得合同价格1%补贴。

不过,前述房企人士便认为, 这次徐州市区的补贴力度还不够大,效果有待观察。

他以安徽淮北为例指出,补贴政策力度越大,效果越明显。4月中旬,安徽淮北市出台购房补贴,明确个人或家庭购买家庭首套房,给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元);购买家庭非首套一手商品房,给予400元/平方米奖励(最高不超过4万元);个人、家庭或者企业购买新建非住宅商品房的,给予150元/平方米奖励(最高不超过3万元)。

目前淮北的房价均价在6000元/平方米左右。据易居研究院数据显示,自4月中旬实行购房补贴政策之后,淮北在5月份的成交面积相比4月份有较大幅度的增长。

据观察, 此次购房补贴潮在一些偏远地区的力度并不小。

7月15日,宁夏固原市人民网站发布《关于购买首套房和二套房+申请购房补贴有关事宜的公告》,明确在市区购买新建商品房和二手房(含住宅、非住宅),购房面积144平方米以下的首套房按购房合同价款的10‰给予补贴,二套房屋按购房合同价款的5‰给予补贴。

7月14日河南西平县规定,在县城区购买90平方米以下商品住房的居民,可申请1.5万元购房补贴;购买90-120平方米商品住房的居民,可申请1万元购房补贴;购买120-144平方米商品住房的居民,可申请0.8万元购房补贴。

此外,三四五线城市推出购房补贴,多为外来人员、人才和农民进城购房提供便利。 同策研究院研究总监宋红卫认为,大部分三四线能级比较低的城市出台购房补贴,尤其是针对人才购房补贴,这一现象的背后是这些城市近年来人口流入较慢,部分城市还处于人口净流出的状态。在缺乏人口支撑的同时,楼市受到行业调控,市场下行以及经济下行压力三重因素影响,这些城市房地产市场下行压力较大,库存上升,土地流拍频现。

购房补贴政策能否起到稳定楼市的作用?宋红卫预计,下半年能级较低的三四线城市仍然处于市场底部。一名在金华业内人士则指出,购房补贴政策属于“治标不治本”。据了解,上半年也推出过购房补贴的金华,现在市场已发生了变化:开始增加大户型和大平层的产品供应,过去小户型产品的投资和金融属性被过度强调,库存一般较高。

此次购房补贴潮中,不少城市也将购房补贴针对的户型设定为144平方米以下,多少流露了地方楼市去库存的迫切需求。

为什么苏州最给力?

在此轮购房补贴潮中,苏州的购房补贴额度是最高的。

7月12日,苏州发布一系列人才政策,明确3年内提供10万套人才公寓、最高800万元购房补贴。其中,“1000套人才公寓免费住对博士后流动站出站人员,最高可享受500万元 科技 项目资助和300万元安家补贴”一条表明,苏州购房补贴政策大力实施顶尖人才(团队)“一人一策”的特殊支持。

苏州出台力度较大的人才购房补贴政策有其原因。

一方面,苏州城市发展有产业结构优势,地方有财政实力支撑人才引进,购房补贴最高给到800万的“出圈”政策,正是基于苏州城市产业的支撑。近年来苏州大力发展新能源、生物医药等产业,也为其引进人才提供了较坚实的城市底盘;另一方面,苏州楼市经历过去几年的高位运行之后,郊区楼市库存远高于市区的结构性问题暴露,且库存总量较大,进入成交调整期。

第三方机构数据显示,2022年上半年苏州新房商品房住宅一共网签约315万平方米,与去年同期相比,下滑约38%;二手房住宅共网签229.40万平,与去年同期相比下滑40.44%。

前述分析人士指出,从楼期发展看供求关系的逻辑来看,苏州的楼市库存压力集中于吴江区等郊区,借助人才购房补贴政策可以消化一部分库存;但想要通过购房补贴政策改变市场趋势,以当下市场的环境和老百姓的购房需求来看,还存在一定难度。市场拐点仍取决于货币政策与涨价预期。

伴随着楼市购房补贴政策潮起,也有业内人士担忧,购房补贴可以在短时间内刺激楼市,有助于去库存,但是否具有持续性有待观察。

早在2020年,义乌就出台过针对各类人才的购房补贴,其中全日制本科学历或中级职称人才,就可给予购房补贴30万。或许,义乌当年各项政策对市场产生了刺激作用。2020年,义乌商品住房备案套数16522套,同比增长55.12%;成交金额441.57亿元,同比增加70.39%;成交面积1.66万平方米,同比增加59.52%。

但从去年下半年开始,义乌楼市从高点开始回落,据一名当地楼盘销售反映,义乌房价从去年上半年到现在可能跌了10%-20%。

不过,作为过渡性政策,购房补贴对于短期内的楼市刺激作用,仍值得肯定。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,地方出台购房补贴政策值得肯定,因为能够直接或间接降低购房者的购房成本,刺激消费需求,客观上确实带动了房地产交易行情的小复苏。但要注意的是,补贴应落实到位,否则购房者对此类政策的兴奋点会减弱。