买二手房房主有抵押贷款怎么办_买二手房有抵押客户偿还怎么办

1.要买的房子有怎么办

2.房子有抵押怎么卖

3.买二手房有抵押怎么办

一、买二手房房主有怎么办

买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行。7个工作日后，银行审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。：个人住房，是一种消费，是指人向借款人发放的用于购买自用普通住房的。人发放个人住房时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还本息的，人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。的对象是具有完全民事行为能力的自然人。条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议，有还本付息的能力，信用良好，有购房所需资金30%的购房首付款，有银行认可的担保等。个人住房限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。个人住房，是指人向借款人发放的用于购买自用普通住房的。个人住房业务是商业银行的主要资产业务之一。是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的。个人住房主要有以下三种形式：个人住房委托全称是个人住房担保委托，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房。住房公积金是政策性的个人住房，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种。但是由于住房公积金和商业的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金购买住房。个人住房自营是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的。也称商业性个人住房，个人住房担保。个人住房组合指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的，是个人住房委托和自营的组合。此外，还有住房储蓄和按揭等。

二、二手房买卖有怎么办

二手房过户流程主要有以下四步：

一、买卖双方无：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。

二、卖方有未还清：买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行。7个工作日后，银行审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。

三、买方购房：首先对买方的额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和公司或银行签订协议；7个工作日审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

四、买卖双方均有：首先对买方的额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行；7个工作日后，银行审结结束，买方和公司或银行签订协议；7个工作日审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。

房产证办理过户所需时间：

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记受理后次日起)。

二手房过户所要缴纳的费用：

交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。

1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。

普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。

2、营业税：税率为5.5%。

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

3、印花税

第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；

第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。

5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等

此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖，从而起到降低二手房交易风险的作用。

三、我买了一套二手房，房主不按时还，房产证迟迟不与办理我该怎么办？

如果我没理解错的话，是你的房贷没有办下来。那意味着旧房主除了你的首付款之外是没有收到尾款的

这种情况的话，你可以去翻翻购房合同，看看合同里对于规定时间内不付清尾款是怎么约定的。

房产证办下来了，意味着房子的产权是归你了。但是你房贷没下来，意味着你欠原房主钱，所以哪怕你去告他也拿不到房子的，反过来他可以申请强制执行，查封你名下的这栋房产，支付你与他之间的巨额债务。而且一般情况按照合同，你首付也是没有了。

你现在的问题不是和原房主的问题，而是银行的问题，你要解决的是按揭，只要银行下来，问题就解决了。到时候如果原房主不搬，你就可以去申请强制执行了。

切记，二手房交易，不是你交了首付，办了产证就可以，按揭一定要办下来的，办不下来就要一次性给卖方尾款，否则首付都没有了的。

四、买二手房房东有怎么办

这个没关系的，首先问他自己有没有能力去还这笔房贷，有能力还那最好。如果没有是不是需要买方首付来还这笔房贷？如果是，那就买卖双方先签网签合同，合同签好之后，买方把首付打到银行保证金账户，卖方还款当天买方陪同卖方去银行拿钱还贷，银行那边拿回他项权证，结清证明，抵销表去当地的房管部门办理注销手续就行了。

注意一点，买方一定看着卖方把钱还到房贷里面去，以免挪作他用

要买的房子有怎么办

1、已经订立合同的情况下，需要判断合同是否具有效力。若在购买时不知情，因此损害了自己权益的，可以主张合同无效，不具有法律约束力。之后可以要求卖方返还购房款、赔偿相应的损失。

2、若购买前知情且告知了抵押权人，那么合同依法有效成立。转让房屋所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。主债务得到清偿后，债务消灭，抵押权也因此消灭。此时获得的所有权是没有义务负担的。

购买二手房的风险

1、如果卖家(债务人)没有通知抵押权人或者购房者，转让行为无效。《民法典》中规定：抵押人(卖家)转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，否则转让行为无效。

2、《民法典》中也规定，抵押人(卖家)未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押人(卖家)一旦要将已经抵押的房屋卖出，并需通知债权人和买家，待双方同意或了解情况后才可进行买卖交割。

3、存在多重抵押。购买抵押房时，要警惕抵押人(卖家)把房屋进行了多重抵押，就是说，他可能不仅是把房屋抵押给了一家银行，可能是多家银行，更可能涉及民间借贷。这种情况下，就涉及多重债务关系，各方利益冲突，到时候剪不断理还乱，讲理都找不着地方。

4、退房难。如果你发现了购买的房屋是抵押房，想要解除关系，可不是那种容易的。或许要求你支付违约金，又或许牵扯多方利益，到时候，别房子没得到，反惹一身腥。

首付款不够怎么办?

1、巧用公积金

有的朋友的个人公积金交得比较高，如果你有公积金，那么一定要好好利用，因为公积金也是可以提取出来使用的。购房者如果购买房屋的时候遇到首付款不够的情况，可以考虑将公积金提取出来，但需要注意的是，公积金不能直接用于首付，要先自己垫付首付，然后拿着购房合同和提取公积金。

2、利用其它

其实除了抵押之外，现在还有很多其他类型的，比如信用和保单，这两种属于短期，如果购房者要使用这两种来凑首付款，那就需要注意了，虽然再申请给自己增加了一笔，但购房者一定要衡量下自己的还款能力才行。

3、寻求父母帮助

现在的很多年轻人买房子都是依靠的父母，当你遇到困难的时候，首先想到的也应该是自己的父母，父母永远是你坚强的后盾。在父母经济条件不错的情况下，可寻求父母的资助，但要注意的是，父母只是帮忙，而不是理所应当，应该在资金宽裕时还给父母，并感谢他们。

4、改变购房

如果购房者确实想不到其他的方式可以凑齐首付款，那么就只有改变一下自己的购房了。对于购买超出自己购房预算的房子这种行为，小编是不提倡的。在购房首付款不够的情况下，购房者可以考虑重新规划购买小一点的房子，或者位置稍微偏一点的地方。

房子有抵押怎么卖

买二手房房主有怎么办

购买二手房在当今是最常见的事情的，不仅可以减轻购房者的压力，而且还可以体验舒适的家居生活。若原房主未还清，也是一种麻烦，需及时解决。那么买二手房房主有怎么办，以及购买二手房要注意哪些，各位是否了解呢?现在我们一起来看看吧。

一、买二手房房主有怎么办

买二手房房主有，可以通过三种方法解决：①找中介帮忙还清，二手房交易完成后，再将钱还给中介;②买卖双方前往银行，经同意后，办理转按揭手续;③房主再次办理抵押，将金额用于偿还房贷，二手房交易完成后，再还清抵押。

二、购买二手房要注意哪些

1、为了防止个人利益的损失，一定要确保自己所购买的二手房是被允许上市交易的。比如土地性质为划拨用地的话，是不能上市交易;而单位分配给职工的低价住房，单位是拥有有限收购全。注意这些，才能避免利益上的损失。

2、二手房的产权问题也是要注意的。找到二手房源之后，需要让售房者提供和产权证，不仅可以确认产权的真实可靠，而且可以确认产权证上的产权人有几位，签订购房合同时，必须由所有的产权人共同签字才行。

3、签订购房合同的过程中，务必仔细阅读每一项条款，千万不要怕麻烦，否则后期有任何问题，都会带来导致财产方面的损失。看其合同中写明的出售建筑面积是否和产权证上登记的一致，要知道出售的面积只能是产权证上的面积。

关于买二手房房主有怎么办，以及购买二手房要注意哪些，就先介绍到这里了，各位是否了解了呢?购买二手房需要注意的问题有很多，千万不可大意，否则容易造成个人财产上的损失哦。

买房怎么办

房屋，亦称为房屋抵押，简称房贷。房屋是由购房者根据房屋手续向银行填报房屋抵押的申请表，并提供合法文件如、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件。

银行经过审查合格，向购房者承诺，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。

房屋手续如下：

第一步。借款人前填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明，借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件，借款人具有法律效力的明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明，抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件等。

第二步。银行对借款人的申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

第三步。借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

第四步。借贷双方担保人签订住房抵押合同并进行公证。

第五步。合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

房屋期限在一年以上的房屋还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。

1、等额本金

是在还款期内把数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余在该月所产生的利息。

每月还款金额=(本金/还款月数)(本金—已归还本金累计额)×每月利率

特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

2、等额本息

在还款期内，每月偿还同等数额的(包括本金和利息)。

每月还款金额=[本金×月利率×(1月利率)^还款月数]÷[(1月利率)^还款月数-1]

特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

买了房子按揭了不要了怎么办？

买的房子，如果只是办理了按揭，还没有放款的，可以与开发商协商退房。如果已经办理按揭的，并且放款的，只能将已经购买的房屋进行出售，可以通过转按揭、或者赎楼等方式进行出售。

扩展资料：

买房不想贷了怎么办

买房如果不想贷了的话，可以选择提前还贷，按以下流程去操作：

1、当还清了全部本金和利息后，可以到机构办理《房屋他项权证》以及《结清证明》。

2、在房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押;办理房屋抵销业务时需要填写一份《抵销申请表》，提供由机构给予借款人的《结清证明》，以及本人需提供的《房屋所有权证》和《房屋他项权证》或《抵押证明》，到房产局办理抵销手续。

有房贷的房屋交易怎么办

有房贷的房屋交易的解决方案：1、先确定你所购买的房屋产权登记是否已经办理下来，2、确定买方的购买方式是全款购买还是购买，3、房屋产权使用证已经下来的情况，买房全款购买的，双方可以直接签订房屋买卖协议，在协议中约定好房屋购买价款、付款方式、其中付款方式中要约定好定金条款、以及卖方还贷资金是自筹还是由买方利用首付款来偿还，约定好房屋产权过户的时间、方式、以及各项税费的负担，同时约定好，房屋交付的同时各类付费如物业费、水电、取暖费等费用的清偿与负担，余款的给付方式日期等。4、房屋产权使用证未下来的情况下，在签订合同之前应先办理房屋产权登记，否则在未办理下来之前签订房屋买卖合同容易发生争议，5、买方购买房屋的，在合同中要约定如因买方个人资信的原因未能申请到的情况下如何解决，如：此种情况下视为买方违约，卖方可以解除房屋买卖合同，定金不予返还等违约责任。

有的房子怎么办理房产证

法律分析：房子办理房产证流程如下：

1、买方与卖方签订了《房屋买卖合同》；

2、购房者、卖房者、委托律师事务三签订的《转按揭交易安全保证合同》；

3、买房人支付房价的首付款(按成交价格和估价价格取较低值的原则，在一年内免评估，以原购买价为准)；

4、买方的银行书面同意对一次提前偿还款项的确认(包括所欠资款的本息、还款账号)；

5、买方根据上述文件和个人资信文件向银行申请二手房抵押(提出申请，律师初审，银行复审)；

6、卖房者将房屋交付给购房者；

7、房屋出售人经银行复审通过后，向卖方银行转账；

8、卖方收到款项后，与原行解除合同和抵押登记，与买方、律师一起办理过户，并将抵押给买方的银行；

9、购房者的银行向卖方支付30%的首付款。

在办理房产证时，业主需要注意房产证登记的产权人在领取房产证时，要带上本人并签字。还要支付相关费用，包括契税、印花税、工资等。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

有的房子怎么卖

房子有可以卖的，可以通过以下几种方式出售：

1、转按揭：就是把个人住房出售或转让给第三人，同时申请办理变更借款期限、变更借款人或变更物的。

2、用买方的首付款缴清剩余：这种方式适用于原房主额度较低或已经经过大量归还后所剩数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

3、利用银行来缴清剩余：如果卖方想在卖出房产之前将还清或买方虽然看好但不愿意购买未缴清的房产，可以取这种方式。

但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产，促成交易的成功。

购买有的房子要注意的事项：

1、核实房产真实信息

购房者在买房前一定要先到当地房管部门查册，核实房屋的状况和查封状况等。仅仅只是与房主简单沟通也不可以，要掌握方法，获得正确的信息来源。

购房者可以去房管局查册，了解一下该房子名下是否有存在未还清的。具体而言，就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。

买二手房有抵押怎么办

1、提前还款，解除抵押。

双方签订合同之后，由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，原业主就取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。

这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高；缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。

2、办理转按揭。

双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向原业主的原银行申请办理转按揭手续。

这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方；缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理，则会出现跨行转按揭的问题，操作起来比较繁琐。

3、买房替原业主提前还贷。

双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还余额。

这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果原房主利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。

卖房的注意事项都有哪些

1、定价技巧

一般来讲，我们买东西都喜欢搞价，这样才能体现出我们的优越感。所以，购房者定价的时候一定要注意技巧，给购房者留有足够的杀价空间，让购房者发挥。购房者杀价成功，售房者也可以顺利卖出房子。

2、定金技巧

交易双方商定好需要交易的房子，购房者需要交纳一定的定金，定金是购房者确保契约履行，交付售房者的钱，具有契约效力。如果售房者收到定金，但是购房者反悔的话，售房者有权利没收定金，但是如果是售房者反悔的话，需要加倍的偿还。

3、签约技巧

定金交付之后的一个星期左右，购房者需要准备好需要的证件与售房者签订买卖契约，签订的每一个条款都要认真了解，确保无误再签订。

1、买二手房有抵押处理方法：首先，应该与购房者签订书面的转让协议书;其次该协议书需要经过银行批准后，再由银行与新业主签订房产证抵押银行手续。最后，银行工作人员、原抵押房主和新购房业主，三方必须同时到房地产登记部门办理产权转移登记。

2、可以要求退房。根据我国《合同法》第54条第2款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。可以以出售人没有告知房屋设有抵押为理由，要求人民法院撤销合同。

3、可以要求房屋出售人赔偿损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚商品房预售许可证明;

(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”如前所述，房地产公司向您隐瞒了该房屋已抵押的法律事实，根据上述规定，不仅可以要求房屋出售人返还您已付的购房款及利息，赔偿您因此造成的损失，还可以要求其承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。

买二手房时怎样才能避免买到抵押房

1、买房者在买房时要仔细察看房屋产权证。一般情况下没有抵押的房子在房产证的“他项权百”(即在房主的名字、坐落地址、面积等内容的下放)一栏里是空着的如果是抵押房在房产证上都有记载。所以从房产证的“他项权”一栏里看是否有登记就可以知道是不是抵押度房了。

2、可以到房产部门查询相关档案。房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押.买卖等“档案”都可以查询得到，这样市民就可避免买到抵押房等。

3、在签订合同时把抵押房情况列入合同条款中在卖知家违约时作为索赔的依据，以保证买房者的合法权益。第四、要求在签完合同后立即过户。若购买的是2年以上道的商品房，可以立即过户，不用缴纳营业税之类的附加税款。经济实用房选择在5年以上的.按照相关规定5年以上经济适用房可以过户。