买的二手房有抵押贷款要怎么办_二手房房子有抵押

2024-09-28 17:36:51

1.要买的房子有怎么办

2.有抵押的二手房怎样进行交易？

3.买二手房房主有怎么办

4.有抵押的二手房能买吗？二手房抵押流程是什么

5.买一套5年以上的二手房，但他的房产证在银行抵押的，现在没有办法过户，问下有什么方法么？可以公证么

买的二手房有抵押贷款要怎么办_二手房房子有抵押

切忌直接给首付解抵押

先简单介绍一下房屋有而需要解抵押的过程，参见下图。

一、切忌直接给首付解抵押

二手房要买卖，首先需要结清，也就是解抵押。很多房主会要求，?你先付个首付，让我去把房贷还完?，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：

（1）卖家不止有一笔。

你的首付出去了，房子的可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回首付。除了银行，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的首付去还钱，但只是杯水车薪。

案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子，总价为228万元。在邱某的要求下，孙女士先行支付了158万的首付款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的，需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的首付去还剩余。11月，双方顺利网签，但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间，直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道，房屋已被查封。

原来邱某在网签之后几天，又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生，并设定了195万元的抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中，由于房屋没有过户，孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有?优先追偿权?，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。

（2）卖家挪用首付款。

卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。

案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅，签约时房主说房屋有抵押，抵押金额是205万，自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的首付款来解抵押，并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主，便将205万打给了房主。

一个月后，徐女士审批下来，要去过户时，房主却突然联系不上，经过多方查找，发现房主在家自杀，而徐女士的205万首付款不见踪影。经过司法核实，房屋确实抵押给了个人，抵押款是130万，而不是205万，而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞。

二、房款进行资金监管

一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额首付的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。

而?资金监管?就是专门防范这些风险的。简单来说，做?资金监管?就像买房卖房时用了?支付宝?一样，货不到不付款，同理，不?过户?不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被?监管?的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一?过户?出纰漏，别担心，钱一分也不会少。目前，北京二手房交易，通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的，暂时没有强制的要求。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。

注：2016年12月15日起，北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。

资金监管原理

案例：业主欠债，吞了首付还高利贷的真事，发生在北京海淀区。业主说房子还有91万没还清，要求买房人小明把首付187万打到他还款银行的账户里，方便他马上把抵押解掉，才能过户。

后来小明才发现，业主除了银行还欠很多债，他当天就把187万全部划走，还了高利贷和其他债主。结果是，业主欠债太多，房子资产加起来都不够还钱资不抵债。法院判了也没钱还。如果这187万不是直接给业主，而是通过资金监管，业主不可能拿到钱。

买二手房的时候可能会遇到房东有、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付，并且直接给钱，这个时候就一定要留个心眼了。总而言之，二手房买卖一定要进行资金监管，不要直接将房款给卖房人。

要买的房子有怎么办

二手房解押具体程序：

这种一般都要是买方先垫付这笔，卖方和银行预约提前还款，还款之后，三到五个工作日，银行通知卖方拿他项权证，当日带上相关手续到房产局去解押，解押完即可过户，只要卖方有没有还清的话一般都是用这种程序来操作的，三方合同上应该有这么一项。或者通过担保公司解压垫资。

1、大多数首付款是托管到房管局认可的第三方资金托管账户。 2、原业主无偿还抵押金额需要买家配合偿还的，买家又愿意帮助偿还抵押金额的前提下一定要在《存量房买卖合同》里面注明这部分偿还金额算作购房总房款里面。 3、原业主自行解决。

有抵押的二手房怎样进行交易？

买二手房房主有怎么办

购买二手房在当今是最常见的事情的，不仅可以减轻购房者的压力，而且还可以体验舒适的家居生活。若原房主未还清，也是一种麻烦，需及时解决。那么买二手房房主有怎么办，以及购买二手房要注意哪些，各位是否了解呢?现在我们一起来看看吧。

一、买二手房房主有怎么办

买二手房房主有，可以通过三种方法解决：①找中介帮忙还清，二手房交易完成后，再将钱还给中介;②买卖双方前往银行，经同意后，办理转按揭手续;③房主再次办理抵押，将金额用于偿还房贷，二手房交易完成后，再还清抵押。

二、购买二手房要注意哪些

1、为了防止个人利益的损失，一定要确保自己所购买的二手房是被允许上市交易的。比如土地性质为划拨用地的话，是不能上市交易;而单位分配给职工的低价住房，单位是拥有有限收购全。注意这些，才能避免利益上的损失。

2、二手房的产权问题也是要注意的。找到二手房源之后，需要让售房者提供和产权证，不仅可以确认产权的真实可靠，而且可以确认产权证上的产权人有几位，签订购房合同时，必须由所有的产权人共同签字才行。

3、签订购房合同的过程中，务必仔细阅读每一项条款，千万不要怕麻烦，否则后期有任何问题，都会带来导致财产方面的损失。看其合同中写明的出售建筑面积是否和产权证上登记的一致，要知道出售的面积只能是产权证上的面积。

关于买二手房房主有怎么办，以及购买二手房要注意哪些，就先介绍到这里了，各位是否了解了呢?购买二手房需要注意的问题有很多，千万不可大意，否则容易造成个人财产上的损失哦。

买房怎么办

房屋，亦称为房屋抵押，简称房贷。房屋是由购房者根据房屋手续向银行填报房屋抵押的申请表，并提供合法文件如、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件。

银行经过审查合格，向购房者承诺，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。

房屋手续如下：

第一步。借款人前填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明，借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件，借款人具有法律效力的明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明，抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件等。

第二步。银行对借款人的申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

第三步。借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

第四步。借贷双方担保人签订住房抵押合同并进行公证。

第五步。合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

房屋期限在一年以上的房屋还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。

1、等额本金

是在还款期内把数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余在该月所产生的利息。

每月还款金额=(本金/还款月数)(本金—已归还本金累计额)×每月利率

特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

2、等额本息

在还款期内，每月偿还同等数额的(包括本金和利息)。

每月还款金额=[本金×月利率×(1月利率)^还款月数]÷[(1月利率)^还款月数-1]

特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

买了房子按揭了不要了怎么办？

买的房子，如果只是办理了按揭，还没有放款的，可以与开发商协商退房。如果已经办理按揭的，并且放款的，只能将已经购买的房屋进行出售，可以通过转按揭、或者赎楼等方式进行出售。

扩展资料：

买房不想贷了怎么办

买房如果不想贷了的话，可以选择提前还贷，按以下流程去操作：

1、当还清了全部本金和利息后，可以到机构办理《房屋他项权证》以及《结清证明》。

2、在房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押;办理房屋抵销业务时需要填写一份《抵销申请表》，提供由机构给予借款人的《结清证明》，以及本人需提供的《房屋所有权证》和《房屋他项权证》或《抵押证明》，到房产局办理抵销手续。

有房贷的房屋交易怎么办

有房贷的房屋交易的解决方案：1、先确定你所购买的房屋产权登记是否已经办理下来，2、确定买方的购买方式是全款购买还是购买，3、房屋产权使用证已经下来的情况，买房全款购买的，双方可以直接签订房屋买卖协议，在协议中约定好房屋购买价款、付款方式、其中付款方式中要约定好定金条款、以及卖方还贷资金是自筹还是由买方利用首付款来偿还，约定好房屋产权过户的时间、方式、以及各项税费的负担，同时约定好，房屋交付的同时各类付费如物业费、水电、取暖费等费用的清偿与负担，余款的给付方式日期等。4、房屋产权使用证未下来的情况下，在签订合同之前应先办理房屋产权登记，否则在未办理下来之前签订房屋买卖合同容易发生争议，5、买方购买房屋的，在合同中要约定如因买方个人资信的原因未能申请到的情况下如何解决，如：此种情况下视为买方违约，卖方可以解除房屋买卖合同，定金不予返还等违约责任。

有的房子怎么办理房产证

法律分析：房子办理房产证流程如下：

1、买方与卖方签订了《房屋买卖合同》；

2、购房者、卖房者、委托律师事务三签订的《转按揭交易安全保证合同》；

3、买房人支付房价的首付款(按成交价格和估价价格取较低值的原则，在一年内免评估，以原购买价为准)；

4、买方的银行书面同意对一次提前偿还款项的确认(包括所欠资款的本息、还款账号)；

5、买方根据上述文件和个人资信文件向银行申请二手房抵押(提出申请，律师初审，银行复审)；

6、卖房者将房屋交付给购房者；

7、房屋出售人经银行复审通过后，向卖方银行转账；

8、卖方收到款项后，与原行解除合同和抵押登记，与买方、律师一起办理过户，并将抵押给买方的银行；

9、购房者的银行向卖方支付30%的首付款。

在办理房产证时，业主需要注意房产证登记的产权人在领取房产证时，要带上本人并签字。还要支付相关费用，包括契税、印花税、工资等。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

有的房子怎么卖

房子有可以卖的，可以通过以下几种方式出售：

1、转按揭：就是把个人住房出售或转让给第三人，同时申请办理变更借款期限、变更借款人或变更物的。

2、用买方的首付款缴清剩余：这种方式适用于原房主额度较低或已经经过大量归还后所剩数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

3、利用银行来缴清剩余：如果卖方想在卖出房产之前将还清或买方虽然看好但不愿意购买未缴清的房产，可以取这种方式。

但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产，促成交易的成功。

购买有的房子要注意的事项：

1、核实房产真实信息

购房者在买房前一定要先到当地房管部门查册，核实房屋的状况和查封状况等。仅仅只是与房主简单沟通也不可以，要掌握方法，获得正确的信息来源。

购房者可以去房管局查册，了解一下该房子名下是否有存在未还清的。具体而言，就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。

买二手房房主有怎么办

在买卖二手房过程中有抵押的房产是最常见的，也是我们最需要注意的，我们常见的抵押有正常抵押，多重抵押，隐性抵押，那么今天我们就一起详细聊一聊有抵押的房产怎么进行交易，在交易时需要格外注意哪些问题？

交易有抵押的房产需要明确一下四大问题

（1）在房屋交易前，一定要查询房屋的权属，确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否为多重抵

押、是否有隐性抵押等。?

（2）对于有抵押的房屋，买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的，但是不解除抵押不能办理不动产转

移登记手续（即过户）。?

（3）对于有抵押的房屋，需要卖方明确还清该房屋剩余的具体时间，以及办理解除抵押登记手续

的具体时间。?

（4）卖方解押所需的资金，可以是自筹，也可以是买方提供的首付款。对于买方提供首付款用于解押

的，其首付款资金应专款专用或者担保支付。

若买方直接把钱给卖方，可能会面临两种风险：

①卖方不止有一笔，首付已交付，但房子的仍未还清，陷入两难境地；

②卖方挪用首付款：卖方并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房

款去解抵押的无理要求。

温馨提示：对于已抵押房屋剩余金额超过房屋成交价 80%的，要特别防范交易风险。

已抵押房屋签署买卖合同的注意事项（1）抵押权人为银行的，应具体到某银行某分行某支行，例中国工商银行河东支行；?

（2）抵押权人为个人的，应填写姓名与号，且不能同时是买受人；

（3）通过公积金办理的，抵押权人按照不动产登记证明记载的名称填写；

（4）抵押权人为担保公司的，应写担保公司全称。

以上就关于有抵押的房产如何进行交易以及在交易过程中需要重点注意的问题，关注有抵押房产的交易问题还需要再提醒大家格外注意。

有抵押的二手房能买吗？二手房抵押流程是什么

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一、买二手房房主有怎么办

二、购买二手房要注意哪些

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买一套5年以上的二手房，但他的房产证在银行抵押的，现在没有办法过户，问下有什么方法么？可以公证么

如果要进行二手房买卖，我们就要了解一下房屋的情况，市场上销售的二手房是相对比较多的，有些房屋是属于抵押办理的房屋，所以如果要买房的话，就要考虑清楚了解一下相关的制度，那么有抵押的二手房能买吗？二手房抵押流程是什么？针对这些问题，下面为大家具体的介绍一下相关的知识。

有抵押的二手房能买吗？

有抵押的二手房能买。可以让房东和银行预约还贷时间，以保证首付款确实用来偿还房东，或者开具现金本票和房东一起去银行还贷，以规避风险。建议在抵押人结清银行，抵押权消灭后买卖过户，以防止侵害抵押权。

1月1日生效的《民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

二手房抵押流程是什么？

(1)买卖双方欲交易的房屋，已经通过房地产交易管理部门的上市审批(无需审批的，不经此程序)；

(2)购房人与售房人签订房屋买卖协议；

(3)符合条件的购房人向银行提出借款申请，并提供有关证明材料；

(4)买卖双方到银行指定或认可的评估机构进行房屋评估(银行如果认为房屋价格基本符合房屋价值，可以不经此程序)；

(5)律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析.出具《法德意赌书》：

(6)银行进行审批，通知借款申请人是否同意；

(7)买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理手续；

(8)购房人与银行签订二手房抵押合同；

(9)买卖双方将过户后的房屋所有权证送交银行办理抵押登记手续；

(10)借款合同生效后，银行根据借款合同划付资金；

(11)借款人按月还款；