深圳二手房价格走势最新分析_深圳二手房价格走势

律师随笔！临深地区东莞二手房踩盘记录。

1、碧桂园常平首府：去看了碧桂园常平首府，76平，小三房，报价158万。还有一套70平，2房，报价132万。业主是刚有了孩子的年轻父母，房子小不够住了，打算换房。就说这个价格对于深圳人民，惊不惊喜、意不意外?小区环境还不错。和小区里的邻居搭讪聊聊，说是有车走高速很方便，但没啥公交，所以老人出行不方便。和小区里餐厅老板聊了聊，说是入住率挺高，有个80%的入住率呢。

从碧桂园出来就是高速，开了半个多钟到塘厦。塘厦镇，但这次发现，镇是分新城旧城、不同的功能区的。一个片区和一个片区的面貌差异还挺大。

2、万科朗润园：这里的小户型比常平的贵一点，80平180万。万科的小区，同碧桂园一样，如果你不是很挑剔的话，买来住家是不错的。但看了朗润园的户型，部分房型有硬伤、不喜欢。中介姑娘是个店长，还挺资深，塘厦的盘都熟，介绍说塘厦的新区值得一看。以后的塘厦行政服务中心规划在这个片区、旁边有三正半山酒店，离观澜湖高尔夫球会只有10多分钟。还有万科生活广场、塘厦图书馆、体育馆，一应俱全。重点来了，以后的深圳地铁清湖站延长线会到这里。塘厦和观澜、龙华未来就是一体的。

3、兴怡居：兴怡居还行，地段好，未来的租售应该都走得快。

4、银湖山庄：而银湖山庄就是另一个调调了，虽然比较老，但是小区够大环境很好，特别适合老人住。容积率1.5，绿化率41%。均价说是近期3.4万，但受这两年疫情和经济的双重打击影响，均价3.1万应该是小户型的成交价。除了普通户型外，里面的别墅是2000万的价位，比起深圳来，也还是便宜得多。

深圳法拍房春天来了！法律解读新税费调整。

6月30日，阿里法拍平台显示，15套位于深圳市南山区留仙大道北的宝能城花园突然全部被撤回，这些房原来是在7月1日和7月26日法拍的。价格大致在1293万元-1505万元之间，起拍价均价为宝能城的指导价9.85万元/平方米。

重点来了，15套房源登记日期为2018年，153平方米房源登记价约80万元左右，131平方米房源登记价仅为69万元左右。之前，深圳中级人民法院在拍卖告知里是这样说的:

“拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等;与本次过户相关的双方需缴纳的一切税、费(包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税，契税等)、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。上述一切税、费、应补地价、土地使用费的具体金额由竞买人自行向相关主管部门咨询。"

而上面的宝能城花园的产权人是项目子公司，其登记价格是69万元、80多万元，这样，就光土地增值税这一项算下来就吓人了(大致算法税费约800多万)。

法院这次紧急叫停拍卖，也是要先去和税务部门核查清楚税费。深圳中院最新出台的不动产税费规定，深圳辖区内中级法院及区级法院挂拍不动产，过户税费将由原本“均由买受人承担”改为“各自承担”。

现在深圳区法院的拍卖公告已经变成:“拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等:标的物转让登记手续由竞买人自行办理，交易双方按照税法规定各自承担相应的税(费)。标的物原产权人承担交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。”

从法律上来看，新规规定的各付各税是没问题的。我国的《税收征管法》本就规定了这个大原则，法定的负有纳税义务的个体是纳税人;至于实际交易中的税费转嫁和转移支付，则属于当事人之间的特殊约定，就如同我们买卖二手房时卖家所要求的实收价道理相同。

说回深圳之前的“一切税费均由买受人承担”，对于具体的执行法官而言，公示时不用细抠税的名目，一句话概括了，多简单、工作量也少很多。各付各税的新规其积极意义肯定是有的，避免让竞买人踩坑，比如上面说的踩到土增税这样的大坑。新政是利好法拍房市场的。

法拍房最新两大政策解析：法拍需要房票、以房抵债的，也要求房票，不能以法拍来“破限购”。法院负责清场，进行“交吉”，也是一个利好。那么，法拍是不是一个好的投资渠道呢?

竞争对手画像：

在法拍房市场上，有专门做法拍业务的中介机构，就是接受客户的委托，帮客户来竞拍;有专门做法拍房的投资散客，非常熟悉某个区域、甚至长期蹲点一个楼盘的;还有专门做法拍的律师，熟悉诉讼流程和风险，提前知道被拍卖房产和被执行人的具体情况。和这些主体来竞价抢一套好房，更多的是拼资金实力和运气了。有些法拍房，内圈(银行)已经吃了。有些法拍房，开拍前都是正常的，成交后就住进去了人。就光一个出价，什么时候按兵不动，什么时候舍我其谁，都是有学问的。

被执行人有一堆的债务，但还好早早买了一套深圳湾房子，几番折腾后，终究还是免于拍卖、成功解套。这种案例，主要是因为房子是个漂亮姑娘、好出手;各家在里面都能把自己的账算过来;也有垫资机构愿意出过桥，因此也就不用走到法拍了。当然，也有很多的房产，一路走到法拍，一拍二拍抵债变卖的。

比较下二手房和法拍房：

先说说共同点:都考虑投资选筹的眼光。

再说下不同点:二手房是要求快:临时放下工作去谈、半夜爬起来看盘、折腾到大半夜签约……有人说，我也能吃苦的，愿意大半夜爬起来看盘，可是亲，你的御用中介在哪里呢。

中介不是看你人好就告诉你房源的，那都是利益长期绑在一起的。法拍房是要求捡漏和资金量:如果市场价在500万左右的房，那是非常卷的;如果价格可以提升到1000-2000万之间的，竞争就会少很多，而且有望挑到豪宅。还有，到了变卖阶段，因为是不能按揭的，所以如果你可以一次性付款，那优势也是大大的。

2022年的上半年深圳二手房市场属于极度低迷，上半年成交量创了15年以来的半年度新低。深圳真正的利好政策迟迟不出，加上经济萎靡，大多客户都是谨慎、观望的心态。总之，草莽英雄赚钱的时代已然过去，未来无论二手房还是法拍房，都需要拼专业、拼银子，再加上一点运气。