二手房怎么算价格_二手房怎么算房价

2024-11-28 07:18:27

1.二手房出售应该怎么定价出售二手房需要注意些什么

2.二手房评估价是怎么算出来的

3.二手房评估价怎么算

4.二手房交易中的四个价格可别给错了钱

二手房怎么算价格_二手房怎么算房价

二手房评估价的定价方式一般有以下几种：

1、市场行情定价：根据当前同类房屋的市场售价来进行定价，可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的售价。

2、实际成交价定价：根据近期同类房屋的实际成交价来进行定价，可以参考同区域、同户型、同楼层等房屋的成交价。

3、房屋估价公司定价：可以委托专业的房屋估价公司来对房屋进行评估，根据房屋的实际情况、市场行情、实际成交价等因素来确定评估价格。

4、价值修正法定价：根据房屋的实际情况、折旧年限、土地使用年限等因素，计算房屋的折旧价值，并加上折旧后的房屋市场价格，得出评估价格。

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二手房出售应该怎么定价出售二手房需要注意些什么

二手房评估价怎么计算

1. 测算房屋实际价格区间。房屋自身的户型以及朝向等影响因素的计算是：房屋建成以后每一年的折旧费用-2%的同一地区的房价，三室一厅的小户型-10%的同一地区的房价，房屋所处的楼层中最好的楼层+3%的同一地区的房价，最便宜的楼层是基准价格，其他的楼层根据位置减去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地区的房价。房屋配置的影响因素的计算是：小区内没有物业要扣除5%的房价，不是封闭的独立的小区也要扣除5%的房价，位于著名小学附近的加上15%的房价。

2. 减去折旧的费用。房屋的造价和残值，以及清理费用和折旧年限都是折旧费用计算的范围。

二手房价格评估方法

二手房估价方法购房者或出卖人想要对房屋进行评估可以通过以下五种方法解决二手房评估问题：

1、中介评估，常用二手房评估方法。

2、请专门的评估人员，比较精确的评估方法。

3、找有评估水平的熟人。对买卖双方来说，二手房评估是为了让自己心里有数，熟人评估比较靠谱。

4、平均估价法。平均估价法可以由本人评估，方法就是把近期、同类型甚至同楼层的房子的成交价格汇总，取平均值得到估价。

5、网络调查，买卖双方可以通过网络查询，收集目前房价状况估价。

二手房评估价越高越好吗

评估价影响的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。

评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例计算得出，评估价越高，缴纳的税费也越多。

也就是说，评估价低，意味着缴纳的税费少，的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可的额度高，实际支付的首付款可以少一点。

评估价过高或者过低，对于购房者来说，要么是多缴纳税费，要么就是多支付首付款，因此评估价适中比较好，土豪可随意。

影响二手房评估的因素

二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。

1、房产的初次购买价格

初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。

2、房产的使用时间

二手房一般都是经过了一段时间的使用之后才出售的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。

3、楼体结构、楼层、朝向

好的楼体结构、楼层和朝向是为房产加分的重要因素，通常一个楼层好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%。

4、小区的周边环境

售房者所出售的房产如果周边环境十分优良，那就会比较容易得到购房者的心理认可，不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右。

5、电梯数量和品牌

很多人买房都会看电梯，尤其是买楼房，因为有时电梯数量和品牌会是便利性与安全性的象征。即使较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌不一定会为房产价值加分，也会对购房者的心里舒适度产生重大影响。

6、房屋所处的地段

地段的问题相信大家都不会有所疑问，地段好的房子相对于地段不好的房子来说，价格就会偏高，这点是显而易见的。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的少有性就会带来不可估量的价值空间。

7、小区的配套设施

交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

8、房屋的区域规划

另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划，一个规划完善的区域会为该房产提供2%至5%的加价空间。

二手房评估价是怎么算出来的

很多人以为卖二手房只要随便定一个价有人买就可以了，但现实生活中二手房定价也是有标准的，不管是卖家还是买家对价格方面都是有自己的考虑。二手房不像一手房那样有固定的明码标价，直接了当。二手房的房价也是按照一定市场标准来制定，同时二手房出售也是注意事项的，才能卖出更好的价格。今天小编就给大家讲一讲二手房出售应该怎么定价及出售二手房需要注意些什么：

二手房出售应该怎么定价

1、竞争定价法

看看竞争对手的房子大概在什么价位，给出一个与之相比较低的价位，购房者一般都会选择价格更低的房子。其实每个行业都是有竞争性的，房产买卖更是这样，由于大部分人都会把房子视为必须品，很多人都有有房才有家的根深蒂固的观念，买房都是早晚的事，所以房地产行业竞争都是很激烈的，所以竞争定价法也是一个不错的方法。

2、成本加价法

将房屋以及房屋内各设备的成本价格全部计算出来，然后在此基础上进行加价，但是价格一定要合理。房屋的建造都是有一定成本的，而且装修房子其实也是需要成本的，例如房子里的家具、家电购买回来也是需要不少钱的，所以在出售二手房时就应该考虑使用成本加价法来定价。

3、非整数法

非整数法会让购房者感觉自己取得了优惠，从而更愿意购房，即使房子的单价只是从9000元变成了8999一平。其实很多人都是有占小便宜的心理，就跟超市卖东西是一样的，超市里的商品定价的时候一般都不会用整数，如9.90、1.90，从视觉上给人一种优惠感。

出售二手房需要注意些什么

1、了解自己房子优缺点

首先必须要知道你的房子相对于其他的房子来说有什么样的优点或缺点，因为如果想把房子卖的高一点，至少要给购买者一个充足的理由，那就是为什么你的房子会比别的房子价钱高，而且在看房的过程中肯定是要给购买者去介绍你的房子有哪些优点，不过在讲述过程中不建议大家一口气把自己房子的优点都讲完。

2、确定心理底线

除了了解房屋优势以外，还要有个心理底线，在给房子定价格的时候，肯定会有一个底线，最低能接受多少的价格，在讨价还价的过程中必须坚守自己的心理底线，如果对方还价低于你的心理底线，你肯定是接受不了的。

3、留足砍价空间

除了心理底线之外还要留些砍价空间，讨价还价是每个交易必经的过程，一口气咬定一个价格绝对不让步的话，买家能特别痛快接受你的定价的情况也是比较少的，所以必须在自己心理价格的基础上留一定的砍价空间。如果急于出售的话，砍价空间应该定在心理底线的价格上浮的3%~5%左右，如果不急出售的，砍价空间应该定在心理底线的价格上浮的5%~10%，这样比较容易成交。

4、察言观色

最后需要注意的一点就是察言观色，在和购买者沟通的时候需要了解下他的购房需求，看他是不是急着购买房子，如果要是急着购买房子的话，房价上也没有必要做出很大让步的，所以摸清对方心理底线也是很重要的。

二手房评估价怎么算

一、测算价格，二手房以同地区商品房价格为基准：

1、房屋因素

(1)折旧：年折旧-2%

(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%

(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;

(4)朝向：无朝南外门窗-5%

2、环境因素

(1)无物业管理-5%

(2)非独立封闭小区-5%

(3)有省、市重点小学区+15%

二、计算折旧

房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。

它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。

在计算时，都用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。

(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损;在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：

造价-残值　造价×(1-残值率)

消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：

旧房价格=造价-年折旧费已使用年数

当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

二手房交易中的四个价格可别给错了钱

算一算你家装修要花多少钱

我们都知道二手房的评估价格通常都会小于销售价。大部分的二手房评估价格是市场价格的8-9成左右。银行通常会根据房屋的评估价格来给我们放贷。对于二手房评估方面很多人都不了解。那么影响到二手房评估价格的因素有哪些呢?评估价格通常都是怎么计算的呢?接下来小编就简单的给大家介绍一下。

1、二手房评估价格在一定程度上会参考我们初次购买房屋的价格。二手房一般都是使用了一段时间，在进行房屋评估的过程中，折旧费用通常是按照每年减去2%的同地区房价来计算的。因此房龄高的二手房，评估价格更低。

2、房屋的楼层、朝向等也是影响房屋评估价格的因素，如果是三小户型这类不是很合理的二手房户型，那么需要减去10%的同地区房价。如果二手房处于最好的楼层，那么可以增加3%的同地区房价。如果房屋的朝向不好，那么会扣除5%的同地区房价。

3、房屋的周边环境、配套设施也是影响到房屋的评估价格。比如说小区基础设施同不健全的话，通常会减去5%的同地区房价。小区没有物业管理的话，一般会减去5%的同地区房价。如果小区周边有重点学校的话，那么可以会增加15%的同地区房价。如果二手房所在的区域拥有一个完善的区域规划，那么可以增加2%-5%左右的同地区房价。

4、二手房评估价格还会考虑到买家的心里因素。像电梯通常是便捷性的象征，一般有电梯的二手房可以增加500元/平方的价格。如果二手房和新房的价格相差不大的话，消费者通常都是不会购买二手房的。因此在进行二手房评估时，会扣除8%左右的同地区房价。

小编总结：关于二手房评估价怎么算，小编就简单的介绍到这里了。想要了解详细的二手房评估计算方法，大家可以咨询相应的评估公司。

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二手房的交易相较于新房来说的确要复杂很多,各种费用价格的条目让人摸不着头脑。特别是关于房价的问题,二手房的交易的过程中,有四个价格是需要买房人了解的。

1、合同价

是指双方在合同中约定好的价格,也就是看房过程中业主的报价。通常来说,这个价格就是房主的净得价,是不包含各种税费、中介费的。官方一点的说法是,卖方在正确的履行完合同义务后,买方应该支付给卖方的价格。

在合同中,这个价格一般分为两个部分,一是房屋总价,也即网签价;还有一部分是装修款和其他费用房屋内设施的费用。

2、评估价

主要用于银行使用。二手房交易时,银行是不会按照双方的网签价做的,它是根据专业的评估公司对房屋进行估价,这个用来的价格就是评估价。一般评估价都会低于合同价。

3、指导价

指导价全称二手房最低过户指导价,是指在二手房交易中缴税的基准成交价,即二手商品住房交易最低计税价格。

二手房在交易过程中,网签价一般不低于“最低过户指导价”。如果网签价低于“过户指导价”则地税局也将按照“过户指导价”进行计税。简单说,就是如果交易的价格低于指导价,税务可能会认为在偷税漏税,所以网签价格要高于指导价。