东莞市二手房_东莞市二手房成交数据

1.虎门印象二手房价格为什么这么低

2.东莞二手房交易参考价落地

二手房过户所要缴纳的费用：

交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。

1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。

普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。

2、营业税：税率为5.5%。

根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

3、印花税

第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；

第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。

4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。

5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等

此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。

虎门印象二手房价格为什么这么低

10月8日，东莞市住房和城乡建设局（简称“东莞住建局”）发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（简称“《通知》”），将自发布之日起施行。《通知》还同步发布了《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》，公布了首批218个楼盘二手房指导价。

业内人士认为，在热点城市调控转向二手房市场后，包括东莞在内的多个城市推出二手房参考价，是必然的趋势。

东莞首次发布二手住房交易参考价

《通知》指出，东莞住建局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素，经调查分析，形成二手住房交易参考价格，在该局官方网站、微信公众号等发布，并视市场运行情况适时调整更新。

此外，《通知》要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

东莞住建局表示，在此之前，该局已分别发布2020年第四季度和2021年第一季度成交活跃二手楼盘网签交易价格情况，由于只参考网签交易价格，且用“掐头去尾”式的统计方式，导致较易被偏低价格区间的交易拉低均价，未能完全反映真实的交易价格平均水平。而此次制定的二手住宅交易参考价格，以今年第二季度二手住房网签交易数据为基础，将二手住房网签交易套数超过10套（含）的住宅小区纳入统计范围，并对统计方式进行了优化和提升，综合考虑了税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素，统计维度更丰富，统计方式更合理，对市场交易也起到更好的指导作用。

事实上，东莞此次建立二手住房交易参考价格发布机制，也是此前“莞八条”政策的落地。今年8月2日，东莞住建局颁发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（即“莞八条”），主要内容集中在稳控地价、强化限购、规范金融、税收调节、二手房指导价、认购销售管理、规范市场秩序、完善保障体系等8个方面。其中提到，在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，进一步加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理，引导商业银行合理发放二手住房，防控个人住房信贷风险。

首批发布218个小区参考价，后续或将增加

从配套举措来看，东莞住建局明确，发布二手住房交易参考价格后，市住房城乡建设局将组织对全市房源挂牌情况开展全面检查，对房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台挂牌的价格虚高二手住房房源，一律下架处理；不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒；二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，这一做法与其他城市一样。往后，各大平台必须按照参考价来发布挂牌价格，超过的要下架处理，目的是以参考价引导市场预期，防止挂牌价虚高，严控业主坐地起价等给市场传递错误涨价信号的行为。

“相关机构应将二手住房交易参考价作为开展业务的参考依据，这一条最为关键。”李宇嘉称，只有银行按参考价做评估价，控制住杠杆，才能让这一政策落到实处。目前，深圳、上海已经在这样执行，广州、成都、西安等其他城市还尚未明确要求这样做。

在明确正式建立二手房交易参考价机制的同时，此次《通知》还同步发布了《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》，公布了首批218个楼盘二手房指导价。

新京报记者注意到，在首批名单中，价格最高的楼盘为松山湖的翰林湖花园，成交参考价格为43436.7元/平方米；价格最低的楼盘为常平的新城市花园，成交参考价格为8214.95元/平方米。而二手房参考价格排名前五的住宅小区均位于东莞松山湖。

东莞住建局也指出，接下来该局将继续加强房地产市场监测分析，对二手住房网签交易价格、评估价格和周边新建商品住房网签价格等数据进行收集整理和对析，根据房地产市场变化情况，适时调整二手住房交易参考价格，进一步完善发布机制。

李宇嘉表示，218个楼盘未覆盖全市，也比今年7月份发布的第一季度成交活跃二手楼盘（269个）少51个，后续还将不断增加。东莞的做法，与广州、成都、西安类似，即先发布交易活跃楼盘，再不断扩展。此外，二手房参考价怎么定，并无先例，深圳探索以后，各地都在学习。东莞的做法比较好，此前先发布典型镇街热点楼盘网签价，以官方形式给市场传递二手房交易信息，然后住建委与统计部门、金融部门（评估价）合作，探索建立价格发布机制；今后，其统计方法还可能会继续完善。

业内：二手房参考价助力楼市逐步稳定

谈及东莞房地产市场的特质，李宇嘉指出，“东莞楼市很特殊，新增供地很少，新房的在售库存是全国热点城市中最低的，只有4个月左右。同时，新房限价，而二手房对户籍不限购，导致‘打新热’；买不到新房的，涌向二手房市场，又导致二手房涨价，反过来带动新房涨价，形成一二手房联动涨价。”

李宇嘉进一步称，东莞落户门槛低，又是“网红”城市，因此，推出二手房参考价，并让银行将其作为评估价，是建立长效机制；同时，调整住房供应结构，比如加大“三限房”（类似于共有产权）供应、保障性租赁住房供应，才能让楼市逐步稳定下来。

“总之，在热点城市调控转向二手房市场后，推出二手房参考价，是必然的趋势，也是发挥有形之手，维护供应市场基础秩序，弥补市场缺陷的需要。”李宇嘉称。

东莞二手房交易参考价落地

虎门印象二手房价格较低的原因主要有以下几点：

1. 小区的地理位置相对偏远，位于东莞市虎门镇，虽然周围商圈正在发展，但目前相对成熟度不高，因此影响了房价。

2. 虎门印象小区建成于2020年，相对较新，周围商圈不够成熟，因此房价相对较低。

3. 小区的房子大部分是楼龄较高的二手房源，且久未修缮，这也会影响房价。

请注意，房价会受到多种因素的影响，以上只是其中的一些。如果想要了解更详细的信息，建议咨询专业的房地产经纪人或相关机构。

广东省东莞二手房交易参考价发布机制落地。

10月8日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，东莞市住房城乡建设局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素，经调查分析，形成二手住房交易参考价格，在局官方网站、微信公众号等发布，并视市场运行情况适时调整更新。

据了解，此次公布的东莞市成交活跃住宅小区分布于城区片区、松山湖片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区、东南临深片区，共计218个二手住房小区。

从东莞市住房城乡建设局公布的数据来看，218个二手住房小区中，位于松山湖片区的翰林湖花园显示成交参考价格为43437元/平方米，在218个小区中价格最高。位于东部产业园片区的新城市花园的成交参考价显示为8215元/平方米，在公布成交参考价的城市中价格最低。

按照要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于东莞市二手住房交易参考价格的挂牌价格。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

东莞于今年8月2日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，从住宅用地出让、商品房限购、个人住房对外销售税收调节、建立二手房成交指导价等各方面进行调控。

按照中指研究院数据，今年9月，东莞二手住宅价格环比微降0.1%，样本平均价格为21964元/平方米。