二手房的缺点列表_二手房弊端说辞

1.二手房不满二，满二和满五唯一 有什么区别

2.购房知识：警惕沦陷置业顾问说辞

3.二手房交易中介吃差价,买方的说辞能作为证据吗

4.如何与二手房房东砍价

之前一个MM写的帖子，说差点买了一个有问题随后被查封的房子，万分庆幸。我想起几年前自己的买房经历，随手写了一句评论。但有朋友问具体的情况，说也遇到了类似问题，正烦恼着。

想了想，写了一些当时的经历，目的是希望更多需要买2手房的朋友，引以为戒。这事碰上了就很难解决，虽然最后我们地解决了。但这个过程是很不容易的，有各种因素。所以，大家还是在买房的时候就擦亮双眼吧！

当时，我是为了买学位房。但不是首次置业，又是自住，所以不想太凑合，楼层啊，朝向啊，路段啊，都有点要求，寻寻觅觅半年，才遇到合适的。自然是满心欢喜。而当时我们不知道的是，卖房子的人不知道借了多少钱去澳门DB，卖房子就是为了还那些高L贷公司的钱。买房子的时候就说要20万定，其实一般是5-10万。当时信誓旦旦说是因为在老家盖房子，刚好缺20万急用什么什么的。（一般，卖方提出不正常的高定金，一定要警惕了）

我们当时为什么会没有警惕呢？一是第一次买2手房，没有什么经验二是此人的工作太稳定，GWY，就在房子旁边的大院上班，工作证，出入证什么的都是真的（一个不是一般人能进大门的单位）。三是因为很喜欢这房子，放松了警惕。其实主要是因为原因2，谁知道这种人也会干不靠谱的事呢。出问题的时候，刚好卡在赎契环节，之前约好的是我们帮他赎契，因为他说他没有钱。但即将赎契之前，他忽然要求我们把赎契的钱打给他，按之前的约定，是要他重新，在即将赎契划款当天打钱过去，且户口本房产证都得押在中介。

（我的理解是怕他拿办挂失取钱出来导致无法赎契，但这是有风险的，中介公司首先得信得过，所以最好是不要帮对方赎契，帮赎契也要找第三方公司。为什么我们赎契了呢，还是出于对他职业的信任和经验不足）

然后，赎契之前，此人各种“作”开始出现，各种说辞，目的只有一个，就是希望我能把钱先打给他，由他来赎契。

这个时候我再没有警惕心就太笨了，于是我坚决的回绝，并让中介公司给他出了书面的警告书，意思是到了约定赎契，他不能配合的话，算他违约。但此后没有几天，此间蒸发了。（这是整个悲剧的开始）

此后，怎么联系都联系不上这人，对方老婆都不知道。说了一堆说辞，含糊其辞的。此时想追回20万定金，已是不可能。中间省略一万字鸡毛鸭血，各种睡不着的夜。

最后的事情发展是这样的。

一、此人是有单位的啊，先找认识的人搞清楚了这人咋回事。不搞清楚此人真实情况就无法决定下一步是放弃定金还是搏一搏。（原来是为了去DB私刻了单位的公章，被抓了）当时此人在某地的看守所。他老婆不知道出于什么原因，不肯说实话，是我们自己打听出来后，她看无法隐瞒了，才说。

二、搞定他那个晕乎乎的老婆，我们做什么，她只要配合。（她各种愿意配合，因为此男留了一屁股债，大概也有三十万+，之前的20万只是还了高L贷）

三、中介公司对我们各种歉意，各种负责。（这只能说遇到了负责的中介，很多中介这个时候就玩失踪了——后来这个中介自己开公司了，发展的不错，也成为朋友）

四、根据当时的情况，拿回定金已不可能，分析了他们的债务情况，我认为这个时候继续交易是唯一的办法。（其实他就是卡在这30万左右的债上，本想卖了房子，还掉20万的高L贷和30万卡债，剩下的钱买个小小的户型继续住。谁知道人被抓了。——关键是这些情况我们也花了时间和人脉去核实了一下，但也有冒险的成分）

五、决定继续交易，还有个原因是，不继续交易下去，此房就要被银行查封，当时房子还不是查封状态，一旦查封，就更麻烦了，我是为了自住，耗不起。

以上是当时的一些背景情况，我也不想对卖家落井下石，只想静静地解决问题，拿到房子。经历了好痛苦的阶段，好消息一个接一个。

1、首先，卖方的老婆比较有诚意，比我还心急，怕房子卖不出，于是她找来了有资产的亲兄弟做了担保，写了担保书，意思是我们帮业主赎契，如果交易过程出现问题，由这兄弟负责。同时，所有的证件材料均要押在中介公司，业主不得持有。

2、最重要的是，峰回路转了，当时由于业主人被抓，实际交易陷入胶着状态，两难，他不出来办不成交易手续，这个房子就只有被查封的结果，但他是不可能出来的。（当时他人在看守所，无法联系外界，无法办理委托）

此时，业主的老婆忽然摸出一份公证书来，这份公证书是业主当时借高L贷时以房为押做的一份公证，内容是借贷公司的***具有此房产的转让出售等办理权利，并具有转委托的权力。

于是，他老婆又找回借贷公司，应该是给了一点好处费，请这个借贷公司的人去公证处做了个转委托公证。至此，这套房子可以由业主的老婆进行全权交易，不需要业主出面了。

（以上回答发布于2017-05-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房不满二，满二和满五唯一 有什么区别

一/房龄超过10年的二手房，是否划算和有价值，主要看当地二手房价，和这个地段的二手交易情况，周围同类别，同楼层，朝向，新旧的房屋均价多少，可以问多几家中介就可以知道，另外房龄20年以内，都是可以考虑的，你要考虑的是这个房子适合你使用或投资，哪个需要更大，再作打算。

二/，如果是划拨土地，估计是房改房之类的，是需要增加土地出让金，具体征收的方式和幅度，要咨询当地国土局。

三/如果补交地价后，土地使用权是按当前补交年限开始计算的，所以不必太在意房屋的使用时间。

四，中介说：现在房屋超过10年的房屋，在银行很难，以后可能就根本带不了了。（现在中介说需要，把房屋年代更改为2000年以后的，这个总是你可以咨询银行的人，当地银行各家各有政策，现在行情不好，放款特别难，能否，相对风险对你比较大，签订合同时要明确，如不能则取消交易，

另，收担保费，估计是中介有合作伙伴，如能办妥，这个是正常的费用，但也是可以协商的，

房东有房卡是什么东东，搞不懂，请在网上多咨询这方面的风险，如果现金不足，要特别注意不成，取消交易，中介费也不能收取，

请在网上查询关于二手房交易的注意事项，同时多问房管局这方面的信息，当地房管局网站也会有相关的说明的，祝好运。

购房知识：警惕沦陷置业顾问说辞

在买二手房的时候，我们经常听到“满二”、“满五唯一”这些说辞。对此，很多人并不太了解。其实，满二、满五唯一，涉及到买房税费的多少。满二的房子，可以免征增值税；满五唯一的房子免征增值税和个税，能省去不少钱。

1、买房需要缴纳的税费有很多，主要的、比较大额的税费如下：

所谓的“网签价”就是指在网管局系统里体现的成交价格，现在房产交易都要进行网上签约。网签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价，此外，网签价通常比实际成交价要低。

2、不满二、满二和满五唯一的区别

3、满二、满五唯一怎么界定

满五唯一是指房产证下发满5年，且是业主（以家庭为单位）唯一住房。满二即是指房产证下发满2年。判断房子有没有满五年、满二年，可以通过房屋所有权证（房产证）发证的日期为准。

受二手房性质的影响，特殊性质的二手房在税费、满二和满五的界定方面，略有不同。以上主要介绍的是普通二手房的交易税费和界定的标准，大家在买二手房时，可以选择那些满二和满五唯一的房子，能为自己省去不少税费。

（以上回答发布于2017-05-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房交易中介吃差价,买方的说辞能作为证据吗

房产买卖的主战场—售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。那么，购房者如何在买房时“保持清醒”，应该如何应对这些“销售说辞”呢?

初级篇

价值地挖掘与还原

统一完善的“销售说辞”及“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲，常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握，对语言的深刻锤炼。

常言道，知己知彼方能百战不殆，所以在进入售楼部前，也请各位购房者，逆向思考。

踏进售楼部，购房者就进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问“您是第一次到我们项目吗？”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢？”在这样的问题中，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。

而后，置业顾问则开始向准购房者“推销”。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”，将具有价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。

在这个价值链条挖掘过程中，通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些？片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些，统统都是销售方会“挖掘”的价值。

其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然的利用等规划价值，也是房产销售中常打的“卖点”牌。

此外，园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象。

因此，准购房者们在去售楼部前，对这些“价值点”有所了解。当然，直接进入售楼部了解，也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，再逆向推导、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点？将卖点一一还原，冷静分析是否契合你的购房需求。

提升篇

售楼部提问有讲究

在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静。

置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复。同时注意，置业顾问的“承诺”，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。

在深入了解某个楼盘项目的时候，售楼部依然是重要的“阵地”，这个时候，提问咨询也是有讲究的。

第一 销售方式 明确答复是，按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。目前，南充在售楼盘均是按照套内建筑面积销售，但为显示项目的“均价”优惠，在销售说辞中，也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。

第二 具体价格 在项目的“楼书”上，购房才常会看到“均价”这个词。顾名思义，“均价”是项目的平均价格，但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价”会有很大差距。所以在深入了解项目时，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层-8层，一层二户的多层楼盘单位面积高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。

第三 交房时间 是否能按时交房入住，入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”、“商品房面积实测技术报告书”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”，这些都是购房者需要明确的地方。

第四 入住条件 入住时，水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常，装修期间装修垃圾等处理方式，物业管理费用收取等都需要了解。

第五 小区车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证“一户一位”，车位面积、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。

高级篇

售楼部内外要警惕售楼部外的第三方销售员

一般情况下，南充热销的项目售楼部里面或周围常常人头攒动，热闹非常。这时候，购房者很容易产生“这里房子好火哟，肯定卖得好，我也可以考虑”的从众心理。这时候要注意，在售楼处排队的，并不一定都是购房者，还有可能是“房托”或者第三方的销售员。

“房托”，一般是年纪稍大一些的“购房者”，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。

而第三方销售员，则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司”和“分销公司销售人员”。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

“卖完了”等热销象

现在，不少消费者都反映“买房难”，要是想买到自己心仪的房子，那就更是“难上加难”。好不容易选好了项目，但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子，置业顾问却说：“对不起，这个户型卖完了。”

在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了“诚意金”。

在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目，不排除有售完的情况。而对不易分清的“售完”现象，可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外，在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。

内部认购或VIP优惠

看房时，置业顾问常会都会拿着“销售报表”给购房者看，以示“销售火爆”。但是这些数据常将预定的、没签合同的都算作“已售出”，购房者很难知晓实际出售数量。此外，还有“VIP卡”、“内部认购”、“日进斗金”等营销噱头，表示开发商销售房屋“让利”的。

对于购房者来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能落入开发商的“认购陷阱”。切记，开发商在取得“预售许可证”之前，无论取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。购房者在发现后，可以向有关部门投诉举报。

另外，还有热销盘的尾盘房源价格猛涨，一批次和二批次开盘差价大等情况，也是购房者在买房置业时容易遇到的。这些手法在楼盘营销中都不难见到，房屋买卖双方信息不对称，常会使购房者陷入被动局面。这时候，购房者应该多咨询专业人士或相关律师。

（以上回答发布于2016-11-30，当前相关购房政策请以实际为准）

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如何与二手房房东砍价

不能。根据查询找法网所发布的信息得知，二手房交易中介吃差价，买方的说辞不能作为证据，买方与中介签订的合同，或者卖方支付给中介公司相应费用的流水账以及中介公司所开具的抬头等来举证。

1、隐藏对所看房屋的喜爱程度，再有好感也不要轻易流露，越是漫不经心房东就越心虚自己挂的房屋价格是不是合理，方便后面的杀价。

2、言谈中对房东透露已看中其他房屋被已准备付定金，但也很喜欢此套房屋，流露出左右为难的样子窥探房东的卖房诚意度，如果是很诚意出售势必强力推荐自己的房屋，这时就可以慢慢杀价了，切记表演一定要逼真要在一定的范围内杀价，把握好度不要太过火，否则会适得其反。

3、告知房东已经付了其他房子的定金50000元，如果违约不买的话房东会把定金没收，但自己确实很喜欢你这套房屋，看能否便宜点补偿已付但将被房东没收的定金。

4、告知很喜欢此房屋，但要等自己的房子还出售后才能买，要求付款时间推后，一般的房东都不会同意，这时就退一步说要或垫资但都需要额外的费用，商榷能否共同分摊，其目的也是为了降低房价。

5、列出房屋的众多缺点但又要表露出比较喜欢的状态而犹豫不定，逼房东自动降价。但列出房屋的缺点时一定要向房东流露出自己对此套房屋很感兴趣，不然房东会认为你没有诚意而断了回旋余地。房屋缺点概括：交通不方便、交通方便但太吵、周边配套设施不全、周边配套设施全但太杂乱、物业管理比较差、物业管理好但管理费太高居住成本高、楼层低蚊虫多光差、楼层高出入不便噪音大、朝北日照不足朝西西晒严重、朝南虽好但有可能看不到景观、毛坯房自己装修很麻烦、装修房又不喜欢他的风格装修时还要花钱敲掉等。

6、告知自己真的很满意，但家人、老公和老婆不是很满意，希望价格便宜点可以说服他们，最好现场打电话跟家人商议争吵上演一场苦肉计，越逼真效果越好杀的价格也越理想。

7、告知自己可以一次性付款而缩短交易周期，但自己又不太想把一大笔资金变成死钱，除非有便宜的价格，这对急需资金周转的房东最为生效。

8、想法知道房东的电话，让自己的家人扮成中介公司业务人员推荐他楼下或楼上的房子给他问他买不买，但是价格一定要比他在卖的房屋的便宜，其目的是让他知道产品的有竞争性，塑造竞争对手。

9、擅用手机。在杀价的过程中你的手机响了，有其他中介公司业务员给你推荐一套跟此套房屋相同小区，面积、楼层相仿但价格便宜得多的房屋，在通话中表示立即就可以定，此时如果房东愿意挽留或者着急表示有杀价的空间。

10、擅用房产广告。事实胜于雄辩，用数据说话。极力找到看中的房屋在市场上的广告价格，一般来说房产中介公司在媒体上广告价格都比房东的挂牌价低，用此打击房东告知整个市场上都以这个价格在出售他的房屋，以此摧毁房东的最后心理防线达到杀价的目的。

11、随身带着50000元现金，说只要价格便宜到自己的心理价位就立即付定金，这是杀手锏，房东都是见钱眼开不见兔子不撒鹰。

12、如果实在杀不下来，不要留恋与不舍，立即拔腿就走，让房东担心失去你怎么一个诚意的客户而立即让价，这叫欲擒故纵。