威海二手房_威海二手房个人急出售

1.威海银滩的二手房好卖吗？

威海成山镇二手房过户费收取标准如下：

1、个人所得税计算方法

纳税人：卖方

普通住宅2年之内个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；

注： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。

2、营业税计算方法

纳税人：卖方

普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——免征营业税；

非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；

别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；

注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税，契税 早于产权证。

3、契税计算方法

纳税人：买方

普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；

非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

4、土地增值税计算方法

纳税人：卖方

二手房交易土地增值税税率：5%（无法提供完全票据按金额的5%）

土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%

注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

5、印花税计算方法

纳税人：买卖双方

二手房交易印花税税率：0.5%

注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税

6、城建税、教育附加税和地方附加税计算方法

纳税人：卖方

二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。

威海银滩的二手房好卖吗？

全国是差不多的。

下面是复制的比较权威的信息：虽然有些规定是卖方缴纳，但在实际操作的过程中，这些税费一般都是买方承担的，这个双方谈。

二手房交易税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.55%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税。

1、营业税(税率5.65% 卖方缴纳)

根据(财税[2011]12号)规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税。也就是说，不再区分普通住宅和非普通住宅，个人将购买不足5年的住房对外销售均应全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2、个人所得税：(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

3、印花税：(税率1‰ 买卖双方各半)

不过从2009年至今国家暂免征收。

4、契税：(基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5、测绘费

1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积(08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6、二手房交易手续费总额

住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

7、登记费：(工本费)

80元，共有权证：20元。

2004年12月30日，天降大雪，一辆中型面包车行驶在青岛通往乳山的公路上，车上坐的是一群心情急切的青岛购房者。当天，他们在银滩购买的房子交付使用。

一年半以后的今天，那些当年在银滩购房用于投资的市民，不少人无奈当起了房东，陷入了两难境地，苦苦等待着房价大涨的日子，要将房子抛出手。

当银滩地产进入岛城时，带来的是异地置业投资的概念，不少市民成为首批实践者，他们走出青岛，斥资购买外地的房地产。本报关注岛城首批异地置业投资者，关注他们的现在和未来。

银滩淘金：举债炒房

2003年，青岛的房价正经历着迅速上升的阶段，许多人已意识到投资房地产是一个能够在短期内获得巨额利润的最佳途径，于是，手头有闲钱的人大多将目光盯在了房地产上，岛城的房地产市场上炒风很盛。而一些资金实力相对较弱的市民，虽然有心炒房，但由于当时的房价已趋于高位，有心无力。

这年秋天，银滩的房子大举进入岛城，每平方米1600元左右的价格令人心动。“海景房、低价位……”对比着价格不断上涨的本地房，不少的青岛市民动心了。

当时，在南京路和闽江路上，二十多家房地产代理机构销售着银滩的房子，每天都能吸引不少市民，每周要发四班看房专车，举家看房的盛景经常见到。

市民张先生就是在这个时候，决定在银滩的房地产市场上小试牛刀。“当时银滩的房价确实不高，很具诱惑力。”经过几次实地考察，张先生和两位朋友联手，打算在银滩购买一套房子。最后选中了一套100平方米的房子，总价在16万元左右。“我们三个人平均分担了房款，当时考虑的就是用来投资，两三年之后如果价格能够翻番的话就转手。”

张先生和朋友们并不是相当富裕的人，但看到当时青岛的房地产市场如此火爆，便推断银滩的市场也不会差到哪里去。“即使银滩的房价不会暴涨，按照平均的涨幅每年也能上涨20％左右。只要每平方米能够涨1000元，我们觉得投资就是划算的。”

和张先生一样，不少市民期望在银滩能够圆自己一个发财梦，其中，40％的人是通过银行来购房的。

王黎当时代理着多家银滩的楼盘。他说，银滩楼盘在青岛的销售也是几起几落，2003年10月至当年年底，卖得非常火，2004年夏天市场销售有些低落，到了2004年的秋天，再次火了起来。进入2005年后，由于新政的出台，市场再次陷入底谷，后来基本停止了销售，最终淡出了青岛。“我们大约销售了1000多套房子。”据当时从事银滩楼盘代理的雷青房地产置业有限公司总经理刘洪光估计，2003年至2004年，青岛人在银滩购买的房产约有3000套左右，投入的资金达数亿元。其中至少有一半的人是用于投资的。

烫手山芋：仅涨三百

“没想到，买了银滩的房子后，就有了一种陷进去的感觉。”张先生说。

张先生三人的房款都是通过银行的解决的，由于银滩的房价上涨很慢，再转手获利并不是很多，而还贷的压力却在一天天增加，之后，央行加息的消息让他们想到了提前还贷。2005年，他们三人提前还清了银行的，接下来，就等着房价上涨以后往外抛了。

2005年6月开始房地产宏观调控，对整个房价的走势产生了影响，“两年之内转让的房子要缴纳营业税”的规定大大抑制了二手房交易，银滩的房子也不例外。今年6月，新的调控政策出台，“二变五”再次冲击二手房市场。

“银滩的房价确实涨得不快，到去年年底每平方米上涨了300元左右，基本维持在2000元／平方米。今年以来升得较快，达到了2200元／平方米。”刘洪光介绍说。

据熟悉银滩房地产的人士介绍，当地的房价上涨不高，除了市场大势的影响外，其本身存在的问题也是非常重要的因素。据业内人士介绍，银滩楼盘的配套有不少问题，比如供热，在房子都建成后，才开始进行供热的配套，引起了业主的不满。在规划方面，也有一些不尽人意的地方，能够综合性地提升区域竞争力的项目少。“青岛人在银滩购买的房子大部分都在闲置，租赁没有市场，两年多来，购房者没有丝毫收益。”刘洪光说。

投资的收益离自己的期望值有一段距离，一些投资者便想到了撤离。另外，个别购房者由于急需用钱，且由于还贷的压力较大，甚至提出了退房的要求。但银滩的房子想转手也很困难，由于在青岛没有专门的中介公司从事银滩二手房的交易。退也退不了，卖也卖不出去，陷入了两难的境地，银滩的房子成了烫手的山芋。

但这两年也有利好的消息，据了解，由于银滩固有的滨海优势，加上当地的推介力度，目前华东、西北、东北等城市的居民来此购房的不少，而银滩已建成的和在建的楼盘有四五十个。随着这些地区的市民的进入，银滩的二手房市场有可能热起来，这也是青岛炒房者脱手的好时机。

专家建议：调整思路

针对岛城购房者陷入银滩的现状，我市专业的房地产营销机构龙江工作室总经理龙江认为，购房者应及时地调整投资思路，从短期的投资转向中长期的投资。

龙江认为，在目前的这种政策和市场态势下，通过短期投资房地产来获利的情形不会再出现了。银滩前两年的房地产开发量较大，这是一个城市发展的初级阶段时经常会遇到的情况，经过一段时间的发展后，城市的价值会不断地提升，从长远来看，银滩的地产还是有很多优势的。

“如果现在能将房子转手更好，如果转不了手，可以作为中长期的投资来进行。因为从总体来讲，银滩的房价目前依然偏低，会往上走。”龙江说，随着烟台威海至青岛的公路的建设，其便利的交通条件将助力银滩房地产。

异地投资：认清大势

“异地投资房地产，由于不可知的因素较多，市民还是要谨慎从事。”多年代理外地楼盘的刘洪光提醒市民，在选择外地的房地产项目时，首先要考虑开发商的实力。在一些新兴的地区，由于房地产刚刚起步，房价可能较低，但房地产行业进入的门槛也不高，这样，开发商的实力如何决定着其开发项目的成败。其次，要了解该区域的未来发展规划，良好的环境和便利的交通都是房价上涨的砝码。

“但异地置业者中投机者居多，短期内会造成当地房源供不应求的情况，但并非真正的有效需求。一有风吹草动，市场就会发生大的波动。”龙江认为，在目前的宏观调控的形势下，如果是出于投机获利的目的，那么异地置业要特别慎重。“从政策面来讲，目前不鼓励异地置业。所以，异地置业宜静不宜动。”龙江说。

谈到银滩的具体情况，王黎介绍说，银滩的房地产市场主要是由外地人来消化的，当地人自住需求很弱，整个市场的支撑力非常有限

参考资料：

://.qingdaonews/content/2006-07/15/content_7273927.htm